「日本は人口減少だから不動産投資は危険」
よく聞く話です。
しかし実際には
人口が減っても賃貸住宅の需要は必ずしも減りません。
CBREの最新レポートでも都市部では今後も賃貸住宅需要が見込める
と分析されています。
ではなぜ人口が減るのに需要があるのか。
その理由は人口の減り方と都市への集中にあります。
日本の人口は減るが「都市集中」は続く
日本の人口は2010年をピークに減少しています。
2050年には人口は約1億人まで減少すると予測されています。
しかし同時に起きているのが都市集中です。
現在、日本の人口の
約30％が主要21都市に集中しています。
さらに
・就職
・大学
・企業
・生活利便性
これらの理由で都市への人口流入は今も続いています。
2000年〜2025年の平均でも
主要都市への転入超過は年間約10万人となっています。
つまり日本全体では人口が減っていても
都市の住宅需要はむしろ維持されているという構造です。
実は「世帯数」はまだ増えている
不動産市場を見るときに重要なのは
人口ではなく世帯数です。
日本の世帯数は
2028年まで増加すると予測されています。
つまり人口が減っても
・一人暮らし
・単身高齢者
が増えることで住宅需要はすぐには減らない
という構造になっています。
単身世帯はこれからさらに増える
特に増えると予測されているのが単身世帯です。
将来的には単身世帯が全世帯の4割以上になる
と予測されています。
さらに高齢者の一人暮らしも増え
2045年には世帯の約20％が単身高齢者
になるとされています。
これはつまり
・ワンルーム
・1K
・1LDK
などの都市型住宅の需要はまだ続くという意味です。
共働き世帯は10年で20％増加
もう一つ重要なのが共働き世帯の増加です。
2025年時点で共働き世帯は1,333万世帯
となり、10年で20％以上増加しています。
共働き世帯は
・通勤利便性
・都市アクセス
・子育て環境
を重視するため
都市部に住む傾向が強いとされています。
都市の賃貸住宅は投資対象として人気
このような背景から日本の賃貸住宅市場は
・市場規模
・流動性
・キャッシュフロー
の観点で投資家から魅力的な市場
と評価されています。
特に海外投資家は日本の住宅を安定資産
として見ています。
まとめ
これからの不動産市場を考えるとき
重要なのは人口ではなく都市と世帯構造です。
ポイントは
・人口は減る
・都市集中は続く
・単身世帯は増える
・共働き世帯増える
つまり都市の賃貸住宅はまだ需要が続く可能性が高い
ということです。
ここまで読んでもし
・この物件は今後需要があるのか
・賃料は適正なのか
・投資していいエリアなのか
などを知りたい場合は
周辺人口や競合物件などから
需要を分析することも可能です。
▶その不動産にお客さんがつくか分析します
