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　マイホームは結婚式と同じで人生に１回だと、ついつい奮発してしまいがちかもしれません。日々のスーパーのお買い物等では値引きを気にしますが、値段が大きくなるとついつい値段も弾んでしまいがちです。　この不動産の価格に目が言ってしまい、本当に大切な部分が見えづらくなってしまっている事はありませんか？今回はこの不動産を購入する前にはまず知ってほしい事第一段です。本日お話をさせて頂くのは、「不動産売買契約書」です。意思決定自体は口頭でも同様の効果を生みますが、それを書面に残すが契約書です。※大切なことほど小さい文字で、最後のほうではなく間の文字が多いページに挟まっていたりするものです。今回は契約書の中でも厄介な、「特約」についてお話致します。特約とは、本来契約書の約款に記載されているものが契約書の内容ですが、それを言い換える若しくは、売主が不利な条件を免責にしたり、売主の都合の良いように書き換えられたりされるとても重要な部分です。よくあるケースですが、・売主が既に知っている瑕疵については担保責任を負わないものとするといった文言・残置物（家具やゴミ等）はそのまま置いてい行く（買主負担）など・司法書士は売主指定等（費用が紹介料を含まれており高いかケース）等が挙げられますが、例えば近隣住民とのトラブルや、騒音被害等はこの特約には乗りません。特約にすべてが乗っているわけではないのです。売主様から告知として頂く「物件状況告知書」を信じるしかないわけです。私個人としては、平日、週末、土日祝日と実際の家の周りの環境を必ず見てから決める事をお勧め致します。・朝6時前後・夜9時、夜中の12時※時間帯により

不動産業に身をおいていると、マンションの管理組合でだいたい理事に推薦されます・・。これはあるあるですね・・。どーも、Ponchaです('ω')一昔前までは、住宅購入といえば新築！！だったのですが、中古物件を安く購入して、好きなようにリノベーションをする！という方がとても増えました！特に中古マンションは、2016年から新築マンションの成約件数を超えるぐらい需要が伸び始めました！とはいえ、中古マンションってそもそもどうやって物件選びをしたらよいのかわからない！という方も多いかと思います！ということで今回は、プロが教える中古マンションの選び方〜管理状態をチェックして良物件を見抜く方法〜というテーマでお話をしたいと思います！中古マンションを選ぶ際の超重要ポイント、「管理状態の確認」について詳しくお話ししていきます！特に管理会社発行の重要事項調査報告書や長期修繕計画、修繕履歴などについて深掘りしていきます。これらをしっかりチェックすることで、良質な中古マンションを見つけられる可能性がグッと高まります。マンションについてはまずこちらの記事を参考にしてください住宅購入　区分所有建物って？①マンションの基礎知識～意外と知らない権利・共有部について〜区分所有建物って？②マンションの基礎知識～専有部・面積・税金について〜近年は大変多くの情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。リフォームや新築・不動産など、住宅に関わっ

管理人さんが馬鹿みたいに厳しいマンションがありますが、話を聞くと問題が発生すると基本管理人さんの責任になるらしく必死らしいです・・。みなさんも理解してあげてください・・。どーも、Ponchaです('ω')今回は過去に書いた記事のリライトです！マンションのような共同住宅を購入するに際、毎月の管理費修繕積立金がどのくらいかかるのかは、ライフプランを考える上で非常に重要になります。ただよくよく考えてみると、管理費や修繕積立金ってそもそも何？と思う方もいるのではないでしょうか？また、マンションの所有者は、マンションの管理組合の組合員に自動的になります！この組合員というのもそもそも何？と思う方も多いはず！ということで今回はマンション購入　管理費・修繕積立金とは？管理組合と管理会社の違い・長期修繕計画について徹底解説というテーマでお話ししたと思います！戸建てや賃貸ではあまり耳にしない管理費や修繕積立金・管理組合。マンション購入を検討している方は、この辺をしっかり理解しておく必要があります！是非参考にしてみてください！！★住まいに関するお悩み、無料で相談できます！★近年情報にあふれています！どの業界では営業トークが多く、正しい情報を見極めるのが難しいです・・。💡 こんなご相談を受け付けています！✔ 賃貸のお部屋探しを手伝ってほしい✔ 購入物件の探し方や資金計画を知りたい✔ 物件探しのコンサルを受けたい✔ この物件を買って大丈夫？第三者の意見を聞きたい✔ リフォームの見積もりが適正かチェックしたい✔ リフォームのプランを考えながら物件を探したい営業は一切なしで無料かつ匿名OKです！まずは気兼ね

マンションは持ち家だけど共同住宅です。自分のものになったのは、土地の一部を室内空間のみ。マンションのバルコニーは共用部ですからね。厳密には自分の空間じゃないのです。なんのために家を買ったのか？マイホームを購入したら、あれもしたいこれもしたいと夢が膨らみますよね。念願のペットも飼いたいし友達を呼んでバーベキューもしたい。花や野菜も栽培してみたい！ 戸建て住宅なら庭の有効活用で叶うこともありますが、マンションになると出来ることとできないことがあります。 マンションは持ち家だけど共同住宅ですマンションには屋外エリアとしてのバルコニーがついていることが多いですが、あれはそもそも自分の物ではなく住人みんなの共有物なのです。隣家バルコニーとの境にある板は、緊急時に突破して隣へ避難するためのものであり、バルコニー土間にある避難ハッチは、上下階の避難のためにあるのです。日常生活を送る上では他者が勝手に入ってくることはありませんが、避難通路である以上、いつでも活用できるように通行の邪魔になるようなものを常設してはいけません。物置はもちろん、観葉植物やテーブル・椅子なども避難の邪魔になるなら置くべきではないのです。 また、マンションでペットを飼いたいなら事前に管理規約を調べる必要があります。「専有部分の室内で飼うんだからいいじゃん！」と安易な考えでいると、後で必ずトラブルになります。そもそも規約にないということは、そこに住んでいる人はペットを飼育するという前提がないわけです。明らかなルール違反となり、他者の生活を脅かすことになります。ペットを手放すか引っ越すかというような大きな問題にもなりかねませ

「不動産Gメン」の「滝島さん」をご存じじゃろ～か？彼の動画をボクはよくみるのじゃけど、彼の「コワモテ」のおフェイスと「切れ味鋭い、判断とアドバイス」には定評がアル。今回は、「不動産会社＋金融機関」に騙された？若い男性のお話じゃった。彼は、今、「親の看護」と「今回のだまされた物件の処置」の両方で、困っているのじゃ。彼が購入した「マンション」は「すでに入居者が存在する物件」じゃった。すると、普通では彼に「フラット３５」という「自分たちが住むための安い金利の長期ローン」は、使えないのじゃ。ま、当たり前じゃ。自分たちで住むから「安い金利で、長期支払い」という「国の住宅購入制度」が利用できるのじゃ。だけど、彼は「今この物件」を購入すれば、「家賃」が入るし、その支払いで「借金」を返し、うまくいけば「最終的に３５年後には、このマンションが自分のモノになる？」と考えたのじゃろ～か？しかし、将来的に「築４０～５０年のマンション」じゃ。しかしその時になると「時価」はいくら？・・・「資産価値ってあるのか？」との疑問が残る。怖いぜよ。＾＾；今回の相談者の若い男性は、おそらく「不動産会社＋金融機関」に「はめられた？」可能性が高いぜよ。そう「スキーム」の「型」に「落とし込まれた？」のじゃ。ボクはそう感じたぜよ。実はボクの娘もちょっと「今回の事件のニオイ？」がするのじゃ。ボクが知ったときは、娘がすでに「頭金１０００万？を支払い」済みで「契約書」にサイン済みじゃった。（ま、後で不法行為で相手を訴訟等することは可能かも知れんけどね。だって、娘一人の収入は若いので知れている。それでも「３０００万のローン」が組めて

実家のマンション（築45年）が修繕積立金不足だそうで、組合費の値上げと借入れするそうです。組合費の値上げは生活設計に直接影響がありますので値上げによって退去せざるを得なくなる人も出てきてしまうのではと危惧します。借入れは結局返すわけですから、利息分がもったいないように思います。利率も上昇局面ですし。積立金貯まるまで工事を延期してはどうかと思いました。お金がないというのは悲しいことです。どうしたらよいのか考えてみます。大きく分けると2つの方向で対策を考えます。一つは、支出を減らす。もう一つは、収入を増やす。支出を減らすにはどうしたらよいか。金額の大きいものから見直すことが必要そうです。金額が大きい支出は、やはり人件費。清掃員や管理員の人件費。人数・時間を減らしてもらうなど。共用部の電気料金。電灯の点灯時間を短くするなど。エレベーターや機械式駐車場の稼働回数を減らす。損害保険料。これはわかりません。保障内容を見直す、契約期間や保険会社を見直す、地震特約を外すなどでしょうか。次に収入を増やすにはどうしたらよいか。組合費（管理費・修繕積立金など）を値上げする。これはとても有効ですが、前述のとおりです。共用部の各使用料を値上げする。その管理組合では、駐車場使用料を値上げするとのこと。ただ、値上げすることによって、解約する人が出てしまい総収入が減ってしまうと本末転倒ではあります。乗らないけど置きっぱなしの高齢者が多そうなので。駐輪場の料金も値上げできると思います。テニスコートがあります。この使用料はどうなっているか、独立採算性はあるのか疑問のところです。集会場使用料も同様。生協の配達時に共

　マンションの組合会計に負担をかけず、管理会社が儲ける・・・。 そんな「うまい話」があるだろうか。 実は、ある。 それは、管理組合が掛けているマンションの火災保険を使用した修繕だ。 マンションでは共用部分(エントランスや廊下、階段など)に火災保険を付帯することが一般的だ。火災や台風などでの被害復旧や漏水調査、何者かによる器物損壊等の復旧などについて費用を保険申請できる。 何かあったときに頼れる存在である。 この保険料は、マンションの規模及び経年数などで決まってくるのだが、多くの場合は掛け捨て保険で、大きなマンションでは毎年100万円ほどの保険料を支払っている。 少なくない保険料を支払っているのだから、保険適用となる修繕には申請すればよい。 そこで、売り上げを上げたい管理会社は、理事会を誘導してマンション火災保険を利用した修繕工事を実施させるのだ。保険で賄えるとなれば管理組合の財布を傷めず修繕でき、管理会社も儲けることがでる、一石二鳥という訳だ。 ところが、このマンション火災保険、参入している大手損保各社は大赤字だという。 経年マンションの漏水調査費用と自然災害による復旧費用申請が激増しているからだ。 マンションにもよるが、築30年を超えると漏水が多発する傾向が強い。ある一か所の漏水を見つけて修理してもまた別のところで発生し、正にイタチごっこになっているところもある。各戸の床下を這う排水管を更生(新しく引き直す)するまで、通常漏水は止まらない。 その上、昨今の大型台風や局地的豪雨などで、自然災害の発生も頻発し、その保障費用も激増しているという。 老朽化マンションの増加と自然災害の

マンション管理組合の話です。マンション管理組合が駐車場の外部貸しをしたり、ケータイ基地局用に屋上を賃貸したら、それらは収益事業に該当するので法人税などの申告・納税義務が生じます。法人税などの申告はハードル高めです。申告書の記載・計算ロジックが難しいですし、国・道府県・市町村と3か所対応なので面倒くさい。インボイス導入後には消費税も関係するようになりました。ですので、理事など組合員が対応するのは難しいです。まれに精通している組合員がいるかもしれませんが、ローテーションしなくていいかという問題もあります。ローテーションするとしたら精通者が複数いないとできないのでそれは現実的ではないかもしれません。じゃあ、管理会社にお任せしよう、と思われるかもしれませんが残念ながらそれはできません。なぜなら、税務申告は税理士でないとできないからです。法令順守している管理会社は受託しないと思います。そこで、税理士に依頼することとなります。心配なのは、料金です。管理会社から提案される税理士は私からすれば信じられないほどの低料金です。10万円未満のことも多いのではないでしょうか。ではなぜそんなに低料金が実現できるかというと、創意工夫があるとは思いますが、基本的には大雑把・機械的・いい加減だからだと思います。所詮は管理組合です、収益事業とはいっても何千万円も収益が上がるわけではありません。なので要所を押さえておけば、いい加減でもいいでしょう、安かろう悪かろうでいいでしょう、そういうコンセプトなんだと思います。（もちろん要所は押さえないといけないですが）ファストファッションなんかと似ていると思います。はじめに

国税庁ホームページにてマンション管理組合に関する質疑応答事例が追加されました。マンション管理組合が区分所有者以外の者（占有者）にマンション駐車場を貸し付けた場合の収益事業判定区分所有者が賃貸している場合の、賃借人に対する駐車場の貸付けは収益事業に該当する（＝課税される）かどうかについてです。結論からいうと、よっぽどでない限りは課税されないということです。一般的な分譲マンションではさほど気にする必要はないかと思います。ただ、「総合勘案して」つまりよっぽどの場合、あからさまに収益事業と思われる場合には収益事業に該当するとあります。イメージでいうと、投資用マンション（ほとんど賃貸しているような物件）などでないかと思いました。再開発型の複合ビルなどでも複雑な規約としている場合には該当するおそれがありそうかなと思います。そんなに気にしなくてもよいとはいっても、よりよい規約の有り様は、駐車場の契約者は必ず区分所有者にし、契約上の使用者として賃借人を指定すべきだと思います。管理組合が直接賃借人と契約するのは好ましくないと個人的には思います。

マンションが引き渡しされ、管理組合が設立されると、居住者による管理組合運営がスタートします。 管理組合運営の中で生まれる課題の中には、できるだけ早く見直すべきことがたくさんあります。 しかし、そのほとんどが棚上げにされ続け、後世の役員にツケがまわってくるようになっています。 しかし、とあるマンションでは、重要な課題を先送りすることなく、早い段階で目処をつけ、竣工４期目で大改革を成し遂げ、一定の目処をつけることができました。 その素晴らしい事例をご紹介します。 一つ目は、自治会と管理組合の役員兼務体制への移行です。 このマンションが大型マンションということもあり、マンション内に単独で自治会が存在しており、地区の連合会に加盟し、地元のお祭への住人参加、早期の行政情報入手、マンション周辺の住環境改善に向けた陳情、マンション内でイベントの開催など、精力的に有意義な活動を行ってきました。「 ただ、管理組合と違って、役員を集めるのが難しく、将来のなり手不足が懸念されていたこと、管理組合との重複業務も多かったことを考慮し、管理組合役員が自治会役員を兼務することにしました。 ２つの組織感で重複していた業務を一本化することができ、意思決定がスムーズになりました。 また、活動予算も自治会系は行政の補助金、管理組合系は管理費と出どころを分け、お金の流れをクリアにできたのも大きなメリットとなりました。 管理組合と自治会兼務による合理化の反面、各人の負荷が高まるのでは？という懸念もありました。そこで役員全員にタブレットを貸与し、オンラインで会話や簡易決議をできるようにしました。月１回の理事会には、

これから、初心者マンション所有者向けの初歩的な動画もアップしていければと思います。【初心者マンション所有者向けシリーズ】 分譲マンションを買うと、今まで遭遇したことがないような関係者が何人も登場します。その関係者、名前も似ていたりするので、どういう立場の人か分かっていないと、相談をする先が間違っていたり、恥ずかしい目に合うことがあります。 ですので、その関係者のことを少しおさらいしたいと思います。 今回、ご紹介するのは、マンションの売主、管理組合、管理会社、管理員、管理業務主任者です。 ＜要約＞ ・売主…マンションを売る人、売った後のアフター対応などもする。 ・管理組合…マンションの所有者で構成する組織。マンションの維持管理を行う。 ・管理会社…管理組合から委託を受けて、管理組合の業務を行う会社 ・管理員…管理会社等の社員で、管理員業務を行うスタッフ ・管理業務主任者…※名前が似ているという意味で紹介　フロント＝管理業務主任者　ではないことを留意 マンションを購入する時知っておきたいこと マンションに住んでいていまいち分からないこと などなど、　ご意見・ご要望等ありましたらコメント欄にてお願いします。