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今日のお話はEC事業者の中でもD2C事業や既製品の仕入れ販売の物販事業者様を対象に、お金にかかわる大切なお話をしますので最後までぜひご一読ください。このタイトルの記事をご覧になっている方は、物販事業で急成長の段階にある方かと存じます。物販事業をはじめて数ヶ月、新商品を増やし仕入れを増やし、売上も急拡大している中で、口座の残高を見て、「なぜ口座の現金増えてない?」「Amazonに知らない手数料取られてる?」「もしかして利益計算が間違っていたのか?」と不可解な状況ではないかと・・・・なぜこのように私が明確に想像しているか・・・それは全ての物販事業者が成長期に確実に抱える問題だからです。利益計算が合っていても仕入れて在庫を抱える事業者に必ず訪れる問題です。むしろ、D2C事業や中国輸入OEM事業で新商品を増やしている段階で「何も対策しなくても口座のお金が増えています!!」という方はおそらく計算間違っている可能性が高いです。物販事業者が成長期を迎えた後は、以下の二通りに分かれます。まず、この現金がなぜか増えない問題を放置してしまったために、恐くなって物販から撤退する人、または黒字倒産を迎える人。一方で、これを乗り越えて次のステージに行って裕福な暮らしを手に入れる人。今、あなたはこのY字路の分岐点にいます。感覚的には7割が前者です。ちなみに、数億円の売上ありますという物販事業者はこれを乗り越えている・・・とは限らないんです。解決策は「融資を受けること」というアドバイスを良く耳にします。これは正解ではありますが、これだけは明らかに重要な解決策が抜け落ちています。　　多額の融資を受けてお金を最

こんにちは、物販事業者の皆さん。Amazonや楽天などのECプラットフォームでビジネスを展開している方々、日々の忙しさの中でこんな疑問はありませんか？「利益が上がっているはずなのに、なぜか銀行口座の残高が思うように増えない…」　「利益計算を間違っているのか?」「知らないところで他に経費がかかっているのか?」　（疑心暗鬼）実は、これは全ての物販事業者が必ず直面する大きな壁です。この壁を越えないと次のステージへ進めません。放置すると口座のお金が目減りして会社でいうところの黒字倒産です。そうならないよう、このブログでは、利益があるにも関わらず口座の残高が増えない3つの主な理由について詳しく解説し、それにどう対処すべきかをご紹介します。1. キャッシュフローと資金繰りの管理不足多くの事業者は売上計画は立てていますが、資金繰りに関しては十分な注意を払っていません。しかし、キャッシュフロー管理は事業の生命線とも言える重要な要素です。2. 仕入限度額の設定不足売上計画を立てる際、仕入限度額の設定を怠ると、利益が増えてもそれに見合ったキャッシュが手元に残らない可能性があります。3. 事業成長期の仕入れ増加事業が成長するにつれて、仕入れ額が増加します。この増加が計画的でない場合、キャッシュフローに大きな影響を及ぼします。これらの要因が重なると、売上は増えていても、銀行口座の残高は増えず、最悪の場合、黒字倒産に至ることもあります。しかし、このような状況は避けられます。キャッシュフロー管理と資金繰りを適切に行うことで、赤字であっても破産を回避し、事業を持続可能にすることができるのです。私たちのサービ

６月に入りまして。個人事業主の方々は確定申告が終わり 本業に集中モードでしょうか🌻全国で一番多い３月決算の法人様はやっとのことで申告業務が終わりホッと一息でしょうか🌸最終利益はいかがでしたか？・今年は黒字だったなぁ⤴・まだまだコロナの影響があるなぁ⤵いろいろだとは思います。しかし、利益ばかりを見ていても会社経営の全体像は見えてきません。考え方によっては利益よりも大事なものそれが「キャッシュフロー」、つまりお金の流れです💰この１年間で通帳のお金が増えたかどうかご存じですか？ご存じない方は、ぜひ確認してみてください🤔お金は黒字だからといって、必ず増えるものではありません。設備投資などをした場合には、利益は出てるがお金は減っているということも往々にしてあります😀ならば、設備投資はダメなのか・・・そんなことはありませんね💡大事なことはお金の流れを分かったうえで設備投資をしているかどうか。分かっているなら問題なしです👌会社の全体像がきちっと見えています。分かってない場合は、少しだけ問題。キャッシュフローは常に注意確認をしておくことをお勧めします👍

営業、投資、財務の３つのキャッシュフローがどのような組み合わせになっていれば、その企業の経営状態はよいと言えるのか。または、経営に危険信号が出ていると言えるキャッシュフローのあり方はどのようなものか、類型から探ってみましょう。営業のプラスで他のマイナスをカバーできる優良企業 前述の通り、営業キャッシュフローは本業で得たキャッシュですから、大きなプラスとなるにこしたことはありません。財務キャッシュフローは借入金の返済が進んでいることを示すマイナスが望ましいですし、投資キャッシュフローも新規事業等の案件に投資してマイナスだとしても、２つのキャッシュフローのマイナスが営業キャッシュフローのプラスの範囲内で十分収まるのであれば問題はなく、健全経営の優良企業と言えるでしょう。財務のプラスが大きくなりがちなベンチャー 財務キャッシュフローが大きなプラスで、営業キャッシュフローのプラスがそれほどでもないという例には、アーリーステージにあるベンチャー企業などが当てはまります。借入等で得た資金を営業活動のキャッシュに変えていけるのか、成長を注視したい企業です。キャッシュフローでわかるゾンビ企業 営業キャッシュフローがマイナスの企業は、もうその時点で要注意ですが、さらに投資キャッシュフローと財務キャッシュフローがプラスだったら警戒信号が灯っている状況です。本業で稼げないので資産の売り食いと借入で何とかしのいでいる――いわゆるゾンビ企業がこれに当たります。具体例に見るキャッシュフロー 上場企業なら必ず決算時にキャッシュフロー計算書を公表していますので、実例でキャッシュフローを見てみましょう。ちょっと

３つのキャッシュフロー分類 キャッシュフロー計算書を見てみると、キャッシュフローは営業キャッシュフロー、投資キャッシュフロー、財務キャッシュフローの３つに大別されています。営業キャッシュフローは商品の売り上げや仕入れなど営業活動にかかる現金の出入りを示します。その他に保険金収入などの投資活動や財務活動に含まれない取引に関するキャッシュフローも記載されます。投資キャッシュフローは、不動産など固定資産や有価証券などの取得および売却にともなうキャッシュフローです。財務キャッシュフローは株式や社債の発行、借入による収入あるいは社債償還や借入金の返済などの支出がそれに当たります。これら3つのキャッシュフローが相互にどのように関連しているのか、次項で詳しく説明します。キャッシュフローはプラスならよいのか？ 営業キャッシュフローは、企業の基本中の基本である営業活動を表すものですから、本来的にはプラスになるべきものです。投資キャッシュフローは固定資産等を売ったり買ったりしていればそれが反映されるので、マイナスになっている場合は設備投資をしたのではないか、プラスなら資産売却で現金を作ったのではないかということが想定されます。投資キャッシュフローがマイナスであることは必ずしも悪いことではなく、積極経営の証と言うこともできます。逆にプラスになっている場合は、資金繰りに困って土地などの資産を売っているのかもしれません。財務キャッシュフローはマイナスの方が健全財務キャッシュフローは、たとえば銀行から借り入れをすればお金が入ってくるわけですから、プラスになります。借入金を返済すればマイナスになりますので、

企業経営の実態を表す重要な指標として、財務３表というものがあります。財務3表とは「損益計算書（Ｐ／Ｌ）」「貸借対照表（Ｂ／Ｓ）」「キャッシュフロー計算書（Ｃ／Ｆ）」の３つのことです。収入と費用をベースとする損益計算書 損益計算書は一定期間の収入がいくらで費用がいくら、収入から費用を引いた利益（あるいは損失）がいくらであったかを示すものです。本業の営業活動で得た売り上げ（売上高）から仕入れ原価を差し引いた利益がいわゆる粗利（売上総利益）です。そこから販売費および一般管理費（人件費やテナント家賃など）を引いた残りが営業利益になります。この営業利益は「本業で上げた利益」のことなので、この時点でマイナス（営業損失）を計上している企業は要注意ということになります。営業利益に本業以外での収入と費用を足し引きしたものが経常利益です。利息や配当金、家賃収入など本業以外の収入により、営業赤字でも経常利益に転じるということはあります。経常利益に、その時だけ単発的に発生した利益（特別利益）や損失（特別損失）を加減算したものが税引前当期利益となり、さらに法人税その他税金を差し引くと最終的な当期利益になります。特別利益や特別損失の原因となるのは、多くが有価証券や不動産等の売却に伴う利益・損失です。資産と負債のバランスを見る貸借対照表 貸借対照表は、決算日時点の企業の資産と負債の状況を表しています。企業の保有する資産がどれだけあり、それに対していずれ支払わなければならない負債がどれだけで、資産から負債を引いた残りの純資産がどれほどであるかを示すものです。貸借対照表の構造は、左側に資産の部が、右側の負債の部

敵を知り、己を知れば百戦危うからず――。有名な孫子の兵法の一説にこうあります。相手の実力をきっちりと把握し、自らの現状もよく弁えたうえで戦えば、何度戦っても必ず勝利を収めることができるということですが、これはビジネス社会で奮闘する企業戦士にとっても同じことが言えます。ライバル企業や取引先の実態を知る、そして自社の経営状況をしっかり認識することによって、自らが打つべき次の一手が決まってきます。転職先として検討している企業があるとすれば、その会社の実情を正確に押さえておかなくてはならないのは当然のことです。「私はエンジニアなので経理や財務のことはわかりません」というのでは、打つべき一手を誤ってしまいかねません。そこで、自社や他社の経営状況を分析しようとするときに見ておくべき数字がキャッシュフローです。キャッシュフローとは何か キャッシュフローとはその名の通り、一定期間における現金（キャッシュ）の流れ（フロー）を数字で表したものです。会計年度ごとのキャッシュフローをとりまとめたものがキャッシュフロー計算書で、上場企業なら必ず決算短信の内訳として公表しています。決算上の利益とは異なるキャッシュフロー決算上は利益が出ている会社が、ある日突然倒産してしまうという事態が時折起こります。いわゆる黒字倒産というものです。企業経営においては、帳簿上の売り上げは立っているけれど実際の入金はまだされていない、という状況がしばしば生まれます。この時に仕入れ費用をすでに支払っていたとすると、キャッシュフローは仕入れ費用として出て行った分だけマイナスとなります。キャッシュが入らないと借入金の返済や次の仕入れ

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。数字に強くなければ社長業は務まらないというのは当然のことです。また、先日書きましたが、社長が勉強しなければならない１３科目のうち１番重要なのは経理です。中小企業の場合、専門の経理を雇う余裕もなく、社長自らが経理も見ているというのが現状でしょう。そしてそういう経営者が行っている経理は「まあ、こんなもんだろう」とどんぶり勘定で適当に数字を並べているだけというものになりがちです。そういうことからも、社長自ら経理もするというのは適切ではありません。数字に強い中小企業経営者に会ったことはありません。彼らは日々の事業、特に営業や資金繰りに追われゆっくりと自社の数字を見て検討するという余裕がないのです。経営者は、自社のあらゆる側面に目を配り監督をするというのが仕事です。細かい数字を追っかけていては経営はできません。だから、経理は基本的には経理担当者に任せるべきです。しかし、経理担当者が行った内容をチェック・監督し、それを他に活かす知識・能力は身に着けておく必要があります。 社長が見落としがちな３つの数字があります。 １．損益分岐点売上高　まずは損益分岐点売上高です。ビジネスを軌道に乗せるために経営者は売上にばかり目をとられています。売上が増えれば利益が増えると考えているようですが違います。売上が増えれば、当然原材料費や人件費等の経費も増えます。売上が増えてもそれを上回る経費がかかれば利益はマイナスになります。経営者が見なければならないのが損益分岐点売上高です。損益分岐点売上高とは、売上高と費用が同じになって損益がゼロとなる売上高のことです。　損

今日もブログをご覧いただきありがとうございます。今日は、島田隆著「最強の経営学」（講談社現代新書）という本を紹介します。経営学と言えば無味乾燥で実務には役立たないというイメージを抱く人も多いのですが、最近の経営学の本は、極めて実践的です。この本も負けず劣らず、実例と最新理論で経営の本質が説かれていて、机上の学問で終わらず実務に役立つ本になっています。 時代の変化に伴って、さまざまな経営理論が唱えられてきましたが、ビジネス・経営の本質は大きく変わっていません。利益があって初めて企業は存続・成長できるとか、キャッシュフローの重要性とか、そもそもリスクをとるとはどういうことかなど、基本的なところは何も変わりません。そうした基本的なことを理解したうえで、さまざまな新しい経営理論を自分なりに整理し位置づけるということが重要です。そういうところがなくては、理論に振り回されるだけで、会社の経営にとっては何のプラスにもなりません。いかに社会が複雑化しようと本質的なところは極めてシンプルです。 この本は、そうした基本的な観点から「経営とは何か」「ビジネスとは何か」を捉え、経営課題に向き合っています。 序章　「情報の４段階」をおさえよう 　さまざまな情報をどのように集め、分析し、経営判断していくかということは、経営戦略の根幹にかかわります。　ひと口に「情報」と言っても色々な情報があり、「情報過多」で役に立たない情報やエセ情報・フェイクニュースが溢れています。情報ばかりを集めていると、情報の海に溺れ、ＩＴという言葉に騙されて貴重な経営資源を失うことにもなりかねません。 　この本では、企業経営における

経営企画歴20年、事業計画や決算書を1000件以上作成・審査を行ってきた中小企業診断士・失敗しない事業計画相談室です。決算書初心者がざっくり決算書を読めるようにする記事を提供しています。 今回は、キャッシュフローの続き。キャッシュフロー計算書の見方を説明していきます。 前回のキャッシュフローの概要、利益≠現金は、こちら １．大原則 　売上や利益と異なり、単純に増加しているからいい、減少しているから悪い、ではなく、キャッシュフローの±の組み合わせで見ていく必要があります。 　まず、キャッシュフローには3種類あります。 　営業CF、営業キャッシュフローは、で事業の活動によって得た現金のことです。本業での稼ぎなので最も重要で、プラスであることが必須です。本業の稼ぎという意味では、損益計算書と営業利益と似ているんですが、大きな違いは、営業キャッシュフローは売掛金や在庫まで反映した、本業での現金の稼ぎ、が見える点です。 　理由は、売掛金が滞留していて回収できそうにない、過剰在庫を抱えていて販売できそうにない、状態のとき、営業利益には反映されませんが、営業キャッシュフローには反映されるから、です。 　企業の本当の稼ぎ力が見える点でも、非常に重要な指標です。 　次に投資キャッシュフローです。これは事業投資や資産売却による現金の動きを見ます。事業投資が多いとマイナスになるので、プラスの場合は少ないです。ただ不要事業の整理などを行うと売却によってプラスになります。例えば、電通の本社ビル売却などは投資キャッシュフローのプラスとして現れます。 　最後に財務キャッシュフローです。これは、出資・借入や配

　本日のテーマはキャッシュフロー。財務三表（後で解説）の中で、最も難しいと言われますが、それは、・各キャッシュフローの細かい内容（売掛金・在庫・未払金などの増減）・キャッシュフローの作り方などまで説明されるから、です。この記事では、「読む」ために必要最低限の知識に絞ります。今回は、キャッシュフローを理解する前提である、利益は現金ではないという話について。１．財務三表とは？　まずは、決算書の全体像から。財務三表とは、決算分析に使う代表的な3種類の決算書で、・損益計算書：会社の儲けを見る（主に5つの利益で）・貸借対照表：お金の状態を見る（右が調達元の種類、左が現金の姿）・キャッシュフロー計算書：現金の目的・流れを見るです。２．損益計算書が現金が違う理由　まずは、損益計算書の利益が現金ではない理由。損益計算書は、儲けの理由がわかりますが、現金をどれだけ生み出したか？はわかりません。そのため、「黒字倒産」がありえます。黒字倒産の要因は、・売上は上がったが入金はまだ（売掛金の状態）・在庫はあるが売上がまだ（過剰在庫。在庫の状態では利益はマイナスにならない）・大型の出費があった（原則、大型出費は費用＝利益のマイナスにならない）です。言い換えると、黒字企業には「3つのワナ」があると言えます。表で示すと、下記の通りです。ちなみに、費用でない支出は、貸借対照表の資産になります。このように、土地や建物などの大型出費は費由にならず、資産に計上されます（厳密にいうと、一部、少しずつ費用化されるものはありますが、ざっくり覚える段階では無視して大丈夫です）売上の入金までのタイムラグは売掛金、過剰在庫は棚卸

こんにちは。己を知るために生きている、大畑と申します。早速ですが、先日投稿した「つきつめPG」の研修2日目が終了しました。1日目の受講者の方々のリアクションや、ご依頼主からいただいたフィードバックを活かして、2日目は笑顔が多く、いろんな価値観に触れられる。人となりをよく知ることのできる場を創れたかと思います。来週に3日目があるため、より良い場を創れるよう、まだまだ上を目指してやっていきます！なお、セミナー・研修講師のご相談をココナラのサービスで開始しました！ゲーミフィケーション研修・セミナー講師請け負いますhttps://coconala.com/services/1832652お試しで始めてみたので、どうなるかはまだまだ未知数ですが、これが「新たな出会いや学びの機会になればいいな〜！」と思っている今日この頃です。もしご興味・ご縁がございましたら、お気軽にご相談下さいm(_ _)mこれからも人の成長に関わって、自分自身も成長していく毎日を過ごしていきます。

この記事では決算書が読めるようになるために必要な知識を解説するシリーズの一つとして「キャッシュ・フロー計算書」について説明します。キャッシュ・フローとは、会社の現金の流れを示しています。一定会計期間内のキャッシュ・フローを表した、つまりどれだけ現金が流入し、そして流出したかを示す財務諸表をキャッシュ・フロー計算書といいます。会社の決算書でいうと、ここの項目です。では、キャッシュ・フロー計算書についてみていきましょう。■キャッシュ・フロー計算書はいつから登場したの？キャッシュ・フロー計算書は平成10年（1998年）に登場しました。それまでの決算書といえば損益計算書と貸借対照表だけでしたがそれにお金の流れを示すキャッシュ・フロー計算書の作成義務が上場企業について生じたのです。■キャッシュ・フロー計算書はなぜ必要なの？キャッシュ・フロー計算書の必要性は「黒字倒産を起こさないため」に集約できます。「黒字倒産」とは利益が出ているにも関わらず倒産してしまうことを言います。そもそも赤字では会社は倒産しません。外部へお金を支払えなくなったときに倒産してしまうのです。「勘定合って銭足らず」という言葉があります。損益計算書上では利益が出て黒字だとしても、支出が収入を上回れば手元の資金が不足してしまいます。損益計算書上の利益と手元に実際にある資金にはズレが生じるということになりますが、この資金不足により支払いができなくなれば例え黒字でも企業は倒産してしまう のです。会社の支払い能力を知るためには貸借対照表や損益計算書だけでは足りなくなり、キャッシュ・フロー計算書の必要性が高まってきたのです。■キャッ

CFの活用事例として、今回はIRR（Internal rate of return）である内部収益率について、紹介させて頂きます。私の出品しているサービスでも複数のお見積りを頂いており、実際にサービスの提供もさせて頂きました。おそらく、皆さんが業務や研修課題なので、問題として出されると、よくわからないし、どうしてよいかわからないという状況のもと、ご相談いただいているのでは、と思っております。この指標は、投資判断に使われるもとのであり、考え方自体は一度理解すれば難しくはないのですが、教科書的な説明をきいてもピンとこない方も多いのではないかと思います。「対象期間の各CFの現在価値の総和がゼロになるような割引率」とか説明されても、ハァ、という感じにしかなりません。割引計算は以前の記事で紹介させて頂きましたので、詳細な説明は割愛させて頂きますが、単純に割引計算していけばよいのです。ただ、その割引計算する割引率がIRRそのものであり、皆さんが欲しい答えかと思います。実務的にいえば、エクセル関数でIRRという関数が勝手に計算してくれるので、答え自体は一瞬で出ます。例示キャッシュフロー：１年目：-1000、2年目：＋４００、３年目：＋４００、４年目；＋４００この状態でエクセル関数、IRR（１年目：４年目）＝9.7％と出ます。おそらく、皆さん、この９．７％って、結局何だろう？、と思っているのではないでしょうか？もうちょっと、ひも解いていきましょう。各期間の現在価値を計算します。１年目：‐1,000（そのまま）２年目：＋４００／（1＋9.7％）＝３６４．６３年目：＋４００／｛（1＋9.7％）＊（

キャッシュフローの作成代行を出品していますが、作成と合わせて、その後の活用を相談いただくことがあります。そこで、キャッシュフローの活用事例をこの記事以降で紹介し、また詳細やサービス購入検討される方の一助になればと思います。私も実務にてキャッシュフローを活用する場合もいくつかあります。投資判断における、IRR（内部収益率）、期間回収法などがあります。また、会計処理でも将来価値をディスカウントキャッシュフロー（DCF）より算出することもあります。固定資産の減損損失の判定に用いる使用価値などです。このあたりは、次回以降の記事で活用事例を紹介していきたいと思います。まずは基礎である、現在価値計算とDCFの考え方となります。経理としては基礎中の基礎となりますので、改めて説明する必要はないかもしれませんので、簡単に紹介します。詳細を知りたい方などは、ネット上にたくさんの説明や解説があろうかと思いますので、それらをググっていただければと思います。割引計算：将来の価値から現在の価値を計算する際に、金利などの割引率を用いて、現在価値を算出します。例；１年後に１０，０００円を受け取れる権利（債権）がある。　　現在の金利は５％である（現状の日本ではあり得ない水準ですが、諸外国などでは十分に想定可能な範囲のため、わかりやすさ重視で）現在の価値　：１０，０００円／（１＋０．０５（５％））＝９，５２３円すなわち、金利という時間効果を加味すれば、１年後の１０，０００円という債権は、９，５２３円の価値がないということになります。逆に言えば、９，５２３円を預金に寝かせたままにすると、金利がついて９，５２３円×（

キャッシュフロー計算書は、財務三表の一つであり、大事な財務諸表となっています。B/S、P/LとともにC/Fと略されることが多いです。新人のころは、ある程度ベテラン社員が作成することになっており、業務担当を任されたときは、必死に勉強したりもしました。よく、教科書や書籍でもP/Lは発生主義のため、必ずしもお金の流れを表していないため、C/F計算書が大事だと記載しているのを見かけます。確かにC/Fは大事です。よく出される例として、売掛金商売をバンバンして売上高最高を達成と言っても、回収条件は支払い条件でも悪い場合には、立替先行となり、金融機関などから資金を調達できないと、仕入代金などが払えなくなる、いわば黒字倒産ということもありえます。なので、C/Fは大事なんだ、と言っていることはわかる、と思っていました。実務に携わってから改めてC/Fを俯瞰的にみて思ったのが、C/F表は間接法で作成することがほとんど（※別の回で後述します）で、B/Ｓ科目の差し引き増減をみても、結局どうなったのかわかるのかなぁ、なんて思ったりもしました。各科目を各論として捉えれば、キャッシュインになったのか、キャッシュアウトになったのかというトレンドはわかるのですが、それに対してどう経営判断にもっていくのかが、よくわかっていませんでした。ただ、何回かＣ／Ｆを作成していくと、Ｂ／Ｓの分析などに役立っていることを体感するようになってきました。簡単な例ですが、売掛金の増減比較で、以下が瞬時にわかるようになってきました。売掛金増加→立替金増加→キャッシュアウトポジション売掛金減少→立替金減少→キャッシュインポジションまた、業

マンション経営において、「分析不足」と「知識不足」で投資をされている方が多く、正確なシミュレーションができずに失敗する方がいてらっしゃいます。 投資を始める前に身に着けておきたい、不動産投資の基礎知識である実際のお金の流れをできるだけ分かりやすくお伝えします。損益計算書は実際のお金の流れではない 損益計算書（P/L）で利益を出しますが、実際のお金の流れではありません。たとえば減価償却は、実際にお金を支払っていませんが、経費計上できますので、販売費及び一般管理費の中に含めることが出来ます。ですので、実際の現金が動いているのではありません。損益計算書（P/L）は、利益を計算し税金を算出するものと考えると良いと思います。 キャッシュフローの流れを把握しよう 実際のお金の流れがわかるのは、キャッシュフローです。不動産投資においてのキャッシュフローをご説明させていただきます。  総潜在収入（GPI：Gross Potential Incom） 「今の市場で、いくらで貸せるか」という満室想定での年間賃料収入のことです。 空室などは含まずに満室時における収入で数字を出します。 空室が発生しないことや家賃の滞納がないことを前提とした 1年間の家賃収入の総額のことを指しています。  賃料差異 総潜在収入（GPI）と今賃貸している賃料に出る差が賃料差異です。新築時に契約した賃料が、10年以上経つと賃料は下がることの方が多いと思います。差異が生じている賃借人が退去した時にいくら下落するという賃料が予想でき、将来の収入減を想定ができます。  空室損失 ずっと満室というわけにはいきませんので、入退去を考

前回、「警告！これを知らずに家を買わないで！（１）」では、不動産の資産価値の話をしました。これは物件購入後から時間の経過とともに不動産の価値がどのように変化するのかを俯瞰したものでした。 実はこれは、物件をどのタイミングで売却すると、どのくらいの利益・損失が出るか、つまりキャピタルゲインを大まかに予想する虎の巻（カンニングペーパー）のようなものでした。　 まだ見ていない方はこちら↓（あなたがマイホーム購入で後悔しないための重要な考え方です。未来のご自身のために、今すぐご覧ください。） 『警告！これを知らずに家を買わないで！（１）』 不動産で利益を得る方法は２つです。 キャピタルゲインとインカムゲインです。 前回の記事がキャピタルゲインに関係していて、今回の記事はインカムゲインに関連した話をお届けします。 インカムゲインに関連した重要な指標として「キャッシュフロー」があります。 賃貸経営をする際に、最重要と言っても過言でないのがこの「キャッシュフロー」です。 会社の倒産も手元のキャッシュ不足が原因です。 経営判断、人員不足、サービス品質、顧客満足度、本質的な原因はいろいろあると思いますが、最終的に会社が倒産する決め手となるのは「手元のキャッシュが無くなること」です。 いわゆる会計上黒字でも、実際に手元にキャッシュが無くなったとき事実上の倒産になるわけです。いわゆる「黒字倒産」ってやつですね。 赤字で倒産するならわかりやすいですよね。 赤字、つまり売上よりも経費が多くお金が出ていく状態。だから倒産する。 でも黒字でも倒産する『黒字倒産』が起きるのはなぜでしょうか？ 細かい話は割愛し

①設備投資額　　　　　　　　　100億円②耐用年数　　　　　　　　　　　　 5年③残価値　　　　　　　　　　　  10億円④毎年度の現金流入と現金流出　・現金流入　　　　　　　　　170億円　・現金流出　　　　　　　　　130億円⑤減価償却法　　　　　　　　　   定額法⑥税率　　　　　　　　　　　　　  40%