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こんばんは！今夜はサリーの『大家さんシリーズ』の続編をお届けしようと思います。回顧録　“生き延びた記録”　というより、【大失敗編】です。大家さんって、１年間で１００％満室状態をキープする事って、とっても難しいんです。何故ならば、年度末や新年度には必ず誰かしら余儀なく移動を必要とするからです。前回は３．１１の大地震後に『５室同時退去』とお伝えしましたが、その後に起きたハプニングで、もう１部屋空くことになります・・・それは、事前に連絡があったわけではなく、突如消えてしまったのです💦空室になった部屋のポストは郵便物が入らないようにテープで塞ぎます。ほとんどのお客様の郵便物は転居届がでていますので、移転先に届くはずです。ところが、訳あってご入居いただいたお部屋の郵便物があふれ始めました。・・・おやおや❓いや～な予感です。何故ならば、このお部屋、入居当時から謎多きお客様だったのです👻さかのぼること、数ヶ月前。そのお部屋は、年度初めに入居され、夏場に転勤というショートステイの様なお部屋になってしまい、変な時期に空室に。更に、最上階でお家賃も高額のお部屋でした💦そこに、甘～い罠の様なお願い事の電話が入ります。とぅるるるるぅ～📱お世話になっている大手の賃貸不動産仲介会社の店長です。店長：『こんにちは！、○○です。大家さんのところの○○○号室、まだ空いてますか❓』サリー：『はい、空室ですよ！』店長：『良かった。うちの社員の○○の友達なんですが、急ぎでお部屋探していて、ご紹介しようと思いますが・・・』サリー：『ありがとうございます。いつでも内見OKですよ！』店長：『あっ、大家さんのところ良く知って

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賃貸経営を楽しく成功させるコツ賃貸経営を始めるとき、誰もが夢見るのは「安定した家賃収入」。その夢の前に立ちはだかるのが「空室リスク」です。空室が続くと、家賃収入がストップし、ローンの返済や管理費で頭を抱えることに…。でも、ご安心を！このブログでは、空室リスクを減らし、楽しく賃貸経営を続けるための対策を分かりやすくお届けします。初心者の方でも「これならできそう！」と思えるアイデア満載です。さあ、一緒に空室リスクを攻略しましょう！ 1. 空室リスクって何？なぜ怖いの？ 空室リスクとは、賃貸物件に住む人がいなくなり、家賃収入が得られない状態のこと。物件オーナーにとって、空室は「お金の流出」を意味します。例えば、月10万円の家賃収入が見込める物件が3か月空室になると、30万円の機会損失！さらに、管理費や固定資産税、ローンの支払いは待ってくれません。これが、空室リスクが怖い理由です。 でも、悲観する必要はありません。適切な対策を講じれば、空室期間を最小限に抑え、安定した経営が可能です。では、具体的にどんな対策があるのか、楽しく見ていきましょう！ 2. ターゲットを明確にして「選ばれる物件」に！ 空室を防ぐ第一歩は、「誰に貸したいか」を明確にすること。学生、ファミリー、単身赴任の会社員、高齢者…ターゲットによって求められる物件の特徴は異なります。例えば、学生向けなら大学や駅に近い立地、ファミリー向けなら広めの間取りや近くの学校の情報が重要です。 実践ポイント： 市場調査をしよう：周辺の賃貸物件をリサーチし、どんな物件が人気かチェック。SUUMOやLIFULL HOME'Sなどのポータルサイ

不動産業界において、注目されているバーチャルホームステージング。しかし、その効果やメリットについて具体的に知ることができる不動産業者はまだまだ少ないかもしれません。今回は、バーチャルホームステージングの効果と導入方法をご紹介します。バーチャルホームステージングを検討する際の参考にしていただけたら嬉しく思います。それでは、いってみましょう！バーチャルホームステージングについて不動産業者が知りたいポイント不動産業者がバーチャルホームステージングを導入する際に知っておきたいポイントをご紹介します。ホームステージングは​​、物件を魅力的に見せるためのマーケティング手法です。実際の家具を使用した物理的なステージングとは異なり、仮想空間上で家具やインテリアを配置することで演出し、リアルな想像力を掻き立てることができます。また、バーチャルホームステージングの効果としては、売却期間の短縮や販売価格のアップが挙げられます。 仮想空間上で物件をステージングすることで、見た目の良い物件を提示することができ、興味を持っている顧客の動向を知ることができます。以上が、不動産業者がバーチャルホームステージングを導入する際に知っておくべきポイントです。 次に、具体的な効果とメリットについて詳しく見ていきましょう。バーチャルホームステージングの具体的な効果とメリットバーチャルホームステージングの効果とメリットを具体的に見ていきましょう。物件の魅力が最大限に引き出されるホームステージングは​​、物件の見た目をよくすることができます。 空間を広くバーチャルに見せるために家具の配置や色彩を工夫したり、光の演出をしたり

1-04 個人大家さん向け【空室対策基礎の基礎（上巻）】講座/岩カキコ～個人大家さんを待つ不動産激変時代（概要）************************* ■今なら『イエナカ通信』にご登録いただいた方限定で ”今スグ使える！” 家賃を下げずに空室を埋める！ 『応急手当リスト』（非売品コンテンツPDF） を無料でプレゼント！満室化を数々達成してきた現場での プロの荒業が凝縮しています。 詳しくは 各動画のyoutube概要欄をご確認ください。 *************************

「マイソク』って、一体何…？はじめまして。不動産専門デザイナーのnamiです。不動産業界用語の「マイソク」、聞いたことありますか？私は正直、不動産会社に営業として就職するまで、全く聞いたことがありませんでした。でも、見たことはあったんです。街の不動産屋さんの窓に貼ってある、物件情報が書いてあるあの紙。あれが「マイソク」です。元々は「毎日速報センター」という不動産情報配信会社の略称が由来なんだそうですが、今では広く不動産販促図面全般を「マイソク」と呼んでいます。私が関西で勤めていた時は「図面」と呼んでいたので、もしかしたら関東圏で特に広く使用されている呼び方なのかもしれません。このマイソク、物件の情報を１枚にぎゅっと詰め込んだ、重要な営業ツールなんです。私は、現役不動産会社勤務デザイナーとして、「見やすく・おしゃれで・正確な」マイソクの作成を行っています。例えば、こちらの図面。白黒の図面より、「見ていてワクワク」しませんか？見やすく反響の出るマイソクを作りたい方、是非お気軽にご相談ください。

日本は少子高齢化社会となり、地方では人口減少や若年層の転出により、空きテナントや空き家が目立つようになってきました。地方への移住も1つのブームとなっていますが、それ以上に地方の不動産市場は深刻な事態に陥っています。空き室や空き家をリノベーションして賃貸で貸し出したり、商店街全体を改装しホテルにして運営するような事例も増えてきましたが、それでも少子高齢化、人口減少のスピードの方が早く地方では1年も空室のまま放置されているテナントも増えてきたと言います。そんなテナントの空室対策として屋内型トランクルームが注目されているのはご存じでしょうか。コロナ禍で不動産の市況が厳しく住居やテナント物件が決まらない時でも逆にトランクルームを借りたいという人は増えたため、トランクルーム事業者は様々な場所でトランクルームを増やしました。そんな不況にも強い屋内型トランクルームがなぜ注目されているのか紐解いていきます。★トランクルーム市場は2030年まで伸び続ける？日本のトランクルーム市場が2030年までに成長すると言われている要因には、以下のようなものがあります。①都市部の人口増加と年々1戸あたりの平均床面積が減少している！？都市部に人口が集中し、住宅事情がますます厳しくなっています。約20年前と比べ、1戸あたりの平均床面積は20㎡も減少しており、都市部を中心に居住スペースは縮小傾向にあります。厚生労働省は一人暮らしの部屋の広さの目安を25㎡以上としていますが、10～20㎡の狭小物件も都市部では若者に人気で供給が増加しています。狭い物件に住む人々が増えており、物の保管場所が不足しているため、トランクルー

1-05 個人大家さん向け【空室対策基礎の基礎（上巻）】講座/岩カキコ～今回の講座の目的（上下巻） *************************■今なら『イエナカ通信』にご登録いただいた方限定で ”今スグ使える！” 家賃を下げずに空室を埋める！ 『応急手当リスト』（非売品コンテンツPDF） を無料でプレゼント！ 満室化を数々達成してきた現場での プロの荒業が凝縮しています。 詳しくは 各動画のyoutube概要欄をご確認ください。 *************************

「管理会社を変えたら、すぐ申込みが入った」これは活動していると珍しくありません。ただ、ここで必ず出てくるのがこの疑問です。👉「結局、どの管理会社を選べばいいのか？」管理会社は“外からでは良い会社か分からない”正直に言うと、・どの会社もそれっぽいことを言う・営業トークはうまい・実際の動きは見えないそのため多くの方が「なんとなく良さそう」で決めてしまいます。これが一番危険です。見抜く方法はシンプルです結論は一つです。👉 質問すれば分かりますただし重要なのは「聞き方」です。普通に聞くとどの会社も良いことを言います。でも、比較できる形で質問すると差が一気に出ます。・具体的に答える会社・曖昧に逃げる会社この差が、そのまま結果の差になります。事前チェックするだけでも差が出るいきなり管理会社と面談する前に、最低限ここは見ておくべきです。・管理戸数と人員のバランス・掲載されている写真の質・ポータルサイトでの見せ方特に重要なのが写真です。今はネットで選ばれる時代なので、写真が弱い会社は“決める力”も弱い可能性が高いです。本当に差が出るのはここから事前チェックで「なんとなく良さそう」は絞れます。ただし、👉 任せていい会社かはまだ分かりませんここからは実際に質問して見抜くフェーズです。サービス購入後にお渡しするテンプレで分かることは・本当に空室を埋める力があるか・受け身ではなく動く会社か・数字をごまかしていないか・管理移行でトラブルが出ないかが見えるようになります。このテンプレは👉 必ず2〜3社以上に同じ内容で送ること1社だけでは判断できません。比較することで、会社の“中身”が見えてきます。見るべき

― それ、本当に“立地のせい”ですか？ ―最近、地方オーナー様からの相談が増えています。「なかなか空室が埋まらない」「去年までは決まっていたのに」「市況が悪いと言われた」確かに、地方の賃貸市場は年々厳しくなっています。人口減少・新築供給・家賃競争…。しかし、実際に相談内容を詳しく聞いてみると、原因は“管理会社の募集の仕方”にあるケースが非常に多いのです。よくある管理会社の問題点① 募集していると言いながら、情報が弱い「ちゃんと募集しています」と言われている。しかし実際に検索してみると、・掲載されている情報が少ない・物件の魅力が伝わらない・詳細条件が曖昧これでは、そもそも内見につながりません。② 写真が致命的に弱い今は完全に“ネット時代”です。選ばれるかどうかは、写真でほぼ決まります。それなのに、・ピントが合っていない・暗い・部屋が狭く見える・周辺施設の写真ばかりこういった掲載が本当に多い。仲介会社が顧客に紹介する際も、写真が弱い物件は後回しになります。③ 囲い込みが起きているさらに深刻なのが囲い込み。「色んな仲介会社に情報を流しています」と言われていても、実際は、・業者向け情報サイトに公開していない・アットホームなどで“業者非公開”設定・自社だけで決めようとしているというケースがあります。アットホームは、顧客には情報を出しても、業者には出さない設定が可能です。つまり、他社が紹介できない状態を意図的に作ることができる。これでは決まる確率は大きく下がります。地方の不動産は、これからもっと厳しくなるはっきり言います。地方の賃貸市場は、今後さらに厳しくなります。人口減少は止まりません。

「繁忙期なのに、仲介会社からの内見予約が驚くほど少ない……」 「設備も悪くないし、家賃も相場のはずなのに、なぜか選ばれない」空室を抱えるオーナー様にとって、春の入居シーズンは一分一秒を争う勝負時です。リフォームや大規模な設備投資を考える前に、まず確認していただきたいことがあります。それは、「入居希望者の目に、あなたの物件が正しく届いているか？」という点です。今の時代、入居希望者は不動産屋に足を運ぶ前に、スマホで徹底的に物件を絞り込みます。ここで「選考漏れ」していれば、いくら内装を綺麗にしても問い合わせはゼロのままです。今回は、仲介のプロの視点から、今すぐスマホ一つでできる「満室へのチェックリスト」を詳しく解説します。1. Google検索の罠：情報は「広く、正しく」公開されているか？まずはGoogleで「自分の所有物件名」を検索してみてください。あるいは、その地域で探している人が打ち込むであろう「●●市　1LDK　マンション」といったキーワードで検索してみましょう。ここで、以下の落とし穴にハマっていませんか？ ■「情報の囲い込み」による機会損失 管理会社の中には、自社の仲介手数料を確保するために、自社サイトにしか情報を載せず、SUUMO、アットホーム、ホームズといった大手ポータルサイトへの掲載を制限しているケースがあります。これでは、市場の9割以上のユーザーから「存在しない物件」扱いをされているのと同じです。■情報の更新漏れ 「実は募集が終わったはずの古い条件が残っている」「最新の空室情報が反映されていない」といったミスも、管理会社との連携不足で頻繁に起こります。「広く、正しく

写真・情報公開・ネットワーク。これらが弱い会社に任せると、どんな良い物件でも決まりません。オーナーの皆さま、「空室がなかなか埋まらない…」そんな悩みを抱えていませんか？多くの方は、「家賃が少し高いのかな？」「築年数が古いから仕方ないか…」「今は市況的にもしょうがないか」と考えがちですが、実はそうではありません。物件が埋まらない最大の理由は“仲介会社の仕事の質”にあります。写真の撮り方、募集資料の作り方、情報の伝え方、同業への告知量、そしてオーナーへの報告頻度。これらの“見えにくい部分”の質によって、内覧数も、成約スピードも、大きく変わる時代です。近年の市況では、決まる物件と決まらない物件の差が極端に開いており、仲介会社次第で 物件が選ばれるかどうかが決まる と言っても過言ではありません。今回の記事では、オーナーが絶対にチェックすべき「良い仲介会社の特徴」を具体的に解説します。あなたの物件が“決まる物件側”に入るための、実践的な判断基準をお伝えします。1. はじめに：物件が決まらない原因は「不動産会社選び」にあることが多い最近、物件オーナー様からよくいただく相談があります。「半年以上決まらない物件がある」「仲介会社に任せているが、どんな募集をしているのかよく分からない」実は、賃貸市況が二極化している今、“任せる不動産会社によって決まりやすさは大きく変わる”時代になっています。良い仲介会社は、・写真・募集資料・情報発信量・同業への伝達力・オーナーへの報告すべての質が高いです。逆に、これらが出来ていない会社に任せていると、実は物件が選ばれず、内覧以前に“検討候補にすら上がっていない”

大事にされている物件って、結構分かりますよね。こんにちは。不動産専門デザイナーのnamiです。賃貸管理会社で勤務し、日々膨大な数の物件に触れていますが、「オーナー様に大切にされている物件」「手をかけてもらっている物件」って、結構すぐわかるものです。リフォームの実施状況や、清掃の行き届き具合だけではありません。適切な相場価格で条件設定されている掲示板にちょっとしたお知らせが貼られている内覧者向けのスリッパやPOPが用意されている「ああ、大切にしてもらっているんだな」と、温かい気持ちになると同時に、私も管理会社として１つ１つの物件を愛してあげたい、と身が引き締まるのです。私の上司も、「大事に手をかけられた物件ほど、入居者が早く決まるよね」と言っていました。決してスピリチュアルな話ではなく、物件を掃除しに行ったその日に申込が入るとか、物件写真を更新したら問い合わせが増えたとか、工夫と改善を重ねたからこその結果だと思います。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿大切なご物件の魅力を最大限に引き出す、オリジナルマイソクを制作しています。・空室でお困りのオーナー様・物件の価値をアピールしたい投資家様大切なご物件の魅力を最大限引き出すお手伝いをさせてください。

成功の鍵を握るポイントを解説 不動産投資を始めると、物件の管理をどうするかは大きな課題の一つです。自分で管理するのも一つの手ですが、多くの投資家が選ぶのが「管理会社」に任せる方法をとります。管理会社は物件の運営を効率化し、収益を最大化するためのパートナーですが、選び方を間違えるとストレスや損失の原因にもなりかねません。このブログでは、不動産の管理会社選びのコツをビジネステイストで、初心者にも分かりやすく、かつ楽しくお伝えします。さあ、理想の管理会社を見つける旅に出発しましょう！ 1. 管理会社の役割を理解しよう 管理会社とは、賃貸物件の運営をオーナーに代わって行うプロフェッショナルです。主な業務は以下の通り。 入居者募集：広告を出したり、内見を対応したりして、空室を埋める。 契約手続き：賃貸契約の締結や更新、解約手続きを代行。 家賃回収：家賃の集金や滞納対応。 メンテナンス対応：設備の故障やクレーム対応、定期清掃など。 トラブル対応：入居者間のトラブルや近隣との問題解決。 管理会社に任せることで、オーナーは時間と労力を大幅に節約できます。夜中に「トイレが詰まった！」という連絡が来ても、管理会社が対応してくれるので安心です。一方で、管理会社によってサービス内容や得意分野が異なるため、自分の物件やニーズに合った会社を選ぶことが重要です。 2. 管理会社選びのポイント：5つのチェックリスト 管理会社を選ぶ際は、以下の5つのポイントを押さえておきましょう。初心者でも簡単に比較できる基準です。 (1) 実績と評判 管理会社の信頼性は、実績と評判で測れます。設立年数や管理戸数、対応エリアを

あるところに、3DKのハイツがありました。同じハウスメーカーで、1期、２期、３期と建築して、合計８棟　42戸もあります。そのうち、昨年8月時点で、8戸が長期に空室となっていました。当然、私に、ご相談いただく前に、家主さんは、色々な努力をしてきました。不動産屋さんに、決めてもらったら支払う報酬も、他の物件に比べても沢山、支払っていました。それでも、決まりませんでした。そこで、私がアドバイスしたのは、基本的にお金が掛からないことを先ず実施していただきました。それは、簡単なことです。次に、特色を出すことにしました。元々、ペットが飼える賃貸でしたので、ペットの中でも、特に猫が飼えるようにしました。賃貸では、ワンちゃんは、結構、OKの物件も多いのですが、猫ちゃんが飼える物件は、実は少ないのです。そこで、ただ飼えるのではなく、猫好きの目に留まるような部屋にするようアドバイスしました。それが、写真のキャットウォークです。お気に入りの出窓から、棚板を伝って、歩けるようにしました。床板に天板をアクリル板にすることにより、愛猫の肉球などが、下から眺められるようにしました。今では、人気となり、めでたく満室となりました。

アパートやマンションのオーナーの一番のお悩みは、 やはり空室の対策じゃないかと思います。 空室対策と言っても、何をしていいかわからない方に、 私は、まず自分の空室の原因を知りましょう。とお話しします。 それが一番の早道だからです。 ただ、現状把握というのは意外に難しくて、客観的に自分の部屋の分析は出来ないものです。 そんな方に「チェックシート」をお渡しして、その項目にチェックを入れて頂きます。 ある程度のことは、これで何かしら見えてくるものです。 チェックシートを基に改善していけば空室が決まる可能性が高くなります。 次に、どんな人に入居してほしいかイメージしてもらいます。 このイメージを具体化してターゲッティングを行う方法をペルソナ分析と言いますが、これをすると、入居者像がはっきりします。 方法はペルソナシートを使用します。 ターゲットが決まったら、その人が好みそうな内装を考えます。 ここには、独自のコンセプトが必要になります。 先にコンセプトを考えてからターゲッティングをする場合もあります。 このコンセプト作りが非常に大切な作業です。 コンセプトについては、実際の他の大家さんが考えて空室を決めた成功事例を見て頂いて、参考にしていただきます。 最後に、折角、空室対策を施したのに、募集していただく業さんが知らないと決まるはずがないので、業者さんに協力していただくようにおねがいしなければなりません。 マスターマインドという考え方です。 ここまでして決まらない場合は、コンセプトが間違えているか、ペルソナが違うのか、マ

最近、あるオーナーさんから空室対策について 質問されましたので、空室対策について書きます。 家主さんは、「何もしなくても家賃が入るから良いですね。」 ってよく言われるそうです。 でも実は、アパートを経営すると、様々な問題が起きて、結構、 家主業も大変なんです。 お家賃の滞納や部屋の設備の不具合、鍵の紛失や音やゴミの問題、勝手にペットを飼ってたり、入居者が入れ替わっていたり、増えていたり、退去があると改装したりと種々様々なんです。 その中でも、一旦、入居者が退去してしまったら、お家賃が入らなくなります。退去した後のリフォーム費用や不動産屋さんへの募集費用なんかも最近は高くなっています。 なので、大家業も大変なんですよ。 話は本題に戻りますが、空室になった時の対策は、大家さんにとっては非常に頭を悩ますことになります。 アマゾンで、空室対策の本がたくさん出ていますが、そこには、小手先のテクニックやお金の掛かることばかりが書かれています。 確かに、それも大事です。 空室をなくすためには、なんでもやらなくちゃ、ダメなんです。 でも、限界はありますし、地域や建物によっても対策は違うはずです。 しかし、実は、空室はメカニズムを知るところから始めると、意外と簡単に解消するヒントが見つかるはずです。

一般的に事故物件とは、どのようなものでしょうか。  事故物件になるケースを紹介します。 ・室内での自殺 ・孤立死後の腐敗臭等により近隣からの苦情、通報の場合 ・飛び降り自殺が頻繁で巷で噂になっている場合 ・他殺や火災による事故死などでニュースになった場合 ・仲介業者や管理会社、会社の同僚などが第一発見者の場合 ・有名人がその部屋で死んでしまった場合 ・室内や敷地内に死体遺棄 ・子供の転落事故 etc 色々なケースで心理的に、入居者が「嫌だな」と思う事象が起こってしまった場合に 事故物件の扱いになっています。