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CFの活用事例として、今回はIRR（Internal rate of return）である内部収益率について、紹介させて頂きます。私の出品しているサービスでも複数のお見積りを頂いており、実際にサービスの提供もさせて頂きました。おそらく、皆さんが業務や研修課題なので、問題として出されると、よくわからないし、どうしてよいかわからないという状況のもと、ご相談いただいているのでは、と思っております。この指標は、投資判断に使われるもとのであり、考え方自体は一度理解すれば難しくはないのですが、教科書的な説明をきいてもピンとこない方も多いのではないかと思います。「対象期間の各CFの現在価値の総和がゼロになるような割引率」とか説明されても、ハァ、という感じにしかなりません。割引計算は以前の記事で紹介させて頂きましたので、詳細な説明は割愛させて頂きますが、単純に割引計算していけばよいのです。ただ、その割引計算する割引率がIRRそのものであり、皆さんが欲しい答えかと思います。実務的にいえば、エクセル関数でIRRという関数が勝手に計算してくれるので、答え自体は一瞬で出ます。例示キャッシュフロー：１年目：-1000、2年目：＋４００、３年目：＋４００、４年目；＋４００この状態でエクセル関数、IRR（１年目：４年目）＝9.7％と出ます。おそらく、皆さん、この９．７％って、結局何だろう？、と思っているのではないでしょうか？もうちょっと、ひも解いていきましょう。各期間の現在価値を計算します。１年目：‐1,000（そのまま）２年目：＋４００／（1＋9.7％）＝３６４．６３年目：＋４００／｛（1＋9.7％）＊（

IRRで見るとわかる“都心不動産投資の本当の姿”不動産投資を考えるとき、多くの人がまず気にするのは「この物件は儲かるのか？」という点です。その判断に使われる代表的な指標が IRR（内部収益率）です。■ IRR（内部収益率）とは？IRRとは、「投資したお金が、毎年どれくらいの利回りで増えていくか」を示す指標 です。ポイントは、 家賃収入だけでなく、初期投資額から将来の売却価格まで含めて計算する という点です。つまり、初期投資額毎年のキャッシュフロー（家賃収入−運営費用）最後に売却して戻ってくる金額これらを合わせて「トータルの利回り」を見る指標です。表面利回りよりもはるかに“本質的な収益性”がわかるため、銀行や投資家が重視する指標です。■ 都心の利回りが低い理由は「リスクが低いから」渋谷区・港区・中央区・千代田区・新宿区などの都心物件では、表面利回りが 3〜4％前後 と非常に低く見えます。しかし、これは「儲からない」というより、以下のような理由から リスクが低いので利回りが低くなる ということです。＜賃貸需要が圧倒的に強い＞空室が出にくく、家賃も崩れにくい。＜売却の流動性が高い＞「売りたいときに売れる」ことは投資において非常に大きな価値です。＜家賃下落リスクが小さい＞都心は景気変動の影響を受けにくい。＜銀行の担保評価が高い＞融資条件が良くなり、自己資金ベースのIRRが高くなる。これらの理由から、都心不動産は“低リスク資産”だから利回りが低くなる という構造です。■ 表面利回り4％は「投機」なのか？都心の物件を見回すと、表面利回りが 4％前後 のものが多く、「これは値上がり期待の投機