「都心不動産は利回りが低い＝買うべきでない」は誤解です。理由を解説します。

IRRで見るとわかる“都心不動産投資の本当の姿”

不動産投資を考えるとき、多くの人がまず気にするのは「この物件は儲かるのか？」という点です。

その判断に使われる代表的な指標が IRR（内部収益率）です。

■ IRR（内部収益率）とは？

IRRとは、「投資したお金が、毎年どれくらいの利回りで増えていくか」を示す指標 です。

ポイントは、 家賃収入だけでなく、初期投資額から将来の売却価格まで含めて計算する という点です。

つまり、

初期投資額

毎年のキャッシュフロー（家賃収入−運営費用）

最後に売却して戻ってくる金額

これらを合わせて「トータルの利回り」を見る指標です。

表面利回りよりもはるかに“本質的な収益性”がわかるため、銀行や投資家が重視する指標です。

■ 都心の利回りが低い理由は「リスクが低いから」

渋谷区・港区・中央区・千代田区・新宿区などの都心物件では、表面利回りが 3〜4％前後 と非常に低く見えます。

しかし、これは「儲からない」というより、以下のような理由から リスクが低いので利回りが低くなる ということです。

＜賃貸需要が圧倒的に強い＞

空室が出にくく、家賃も崩れにくい。

＜売却の流動性が高い＞

「売りたいときに売れる」ことは投資において非常に大きな価値です。

＜家賃下落リスクが小さい＞

都心は景気変動の影響を受けにくい。

＜銀行の担保評価が高い＞

融資条件が良くなり、自己資金ベースのIRRが高くなる。

これらの理由から、都心不動産は“低リスク資産”だから利回りが低くなる という構造です。

■ 表面利回り4％は「投機」なのか？

都心の物件を見回すと、表面利回りが 4％前後 のものが多く、

「これは値上がり期待の投機では？」と感じる方もいると思います。

しかし、それは誤解です。

“都心不動産投資は「インカム投資」ではなく「資産運用型投資」”　なのです。　

都心の収益不動産は

キャッシュフローは薄い

資産価値が高い

売却しやすい

家賃が安定する という特徴があります。

つまり、 都心不動産投資は“毎月の利益”ではなく“資産価値の維持・上昇”で勝負する投資 なのです。

これは投機ではなく、 低リスク資産への長期投資 と考えることができます。

■ 都心投資の本質は「キャッシュフロー」ではなく「IRR」

都心の収益不動産は、 毎月のキャッシュフローで儲ける投資ではありません。

むしろ、

資産価値の維持

売却時のキャピタル

融資条件の良さ

これらによって IRR（内部収益率）を高める投資 です。

つまり、 都心の不動産投資は“賃貸不動産事業”ではなく“資産運用”として成立している ということになります。

■ まとめ：都心の利回りが低いのは「弱点」ではなく「強み」

都心不動産は低リスク資産

空室が出にくい

家賃が安定する

売却しやすい

銀行評価が高い

キャッシュフローではなく資産価値で勝負する

IRRで見ると投資としては十分成立する

以上のことから、都心の利回りが低いのは“合理的な結果”であり、投資としての強さの裏返し なのです。

別な言い方をすれば、

 “賃貸不動産事業を目指すなら、「インカム投資」に適した地域を目指しましょう” ということです。

物件選びでは、 正しくシミュレーションすることをおすすめします。

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