DSCRが1.0を割ると危険水域。初心者でもわかる返済安全性の話

不動産投資で一番気になることは、

「問題なく返済ができるだろうか？」 

ということではないでしょうか。

借入金返済の安全性を判断するための最重要指標が、 DSCR＝借入金償還余裕率です。

● DSCRとは？

簡単に言うと、

物件が生み出す収益で、返済をどれだけ余裕を持って払えるか？

を示す数字です。

● DSCRの基準値

• DSCR 1.0以上 → 返済可能

• DSCR 1.2以上 → 安全圏

• DSCR 1.0未満 → 危険水域

DSCRが1.0を割るということは、 物件の収益だけで返済できない状態になるということです。

つまり、 あなたの給与や貯金から補填する必要が出てきます。

● なぜDSCRが重要なのか？

不動産投資は長期戦です。 家賃は下がり、修繕費は上がり、空室も発生します。

そのとき、 返済に余裕があるかどうかが生死を分けます。

DSCRが低い物件は、 ちょっとした家賃下落で赤字化します。

● DSCRは“未来の安全性”を示す指標

私は診断の際、 30年分の家賃下落や修繕費を入れてDSCRを計算します。

すると、「今は良さそうに見える物件」が 10年後に危険水域へ落ちるケースが非常に多いです。

特にフルローンやオーバーローンの場合は、精密なシミュレーションが必要です。

不動産投資で最も大切なのは、 返済が安全に続けられるかどうか。

これができなければ、不動産投資は破綻します。

その判断に使うのがDSCRです。

銀行が最も注目するのも「DSCR」です。

物件選びの際は、 必ずシミュレーションすることをおすすめします。