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今日は「土地の見方」を少しお話ししたいと思います住宅などを建築するには、当然ながら敷地が必要です。敷地選びで悩まれている方も少なくないのではないでしょうか？建築士として、建物だけでなく土地の状況も考え設計する必要がありご依頼される前にも「この敷地で大丈夫？」といった相談を受けることは多いです。土地＝不動産関係の範囲とも考えますが、いざ建築を行うとすると建物に影響を与えないような「土地つくり」は建築士の範囲となります。基本的な法律で「敷地は道路に2.0ｍ以上接していなければならない」「建築しようとする敷地は、建築基準法上の道路に2.0ｍ以上接していなければならない。」ことが必要となります。見た目は道路に接しているようでも、その道路は建築基準法で認められた道路であるか？を調べる必要があります。不動産情報で「再建築不可」とされている敷地が一般的に「接道の無い敷地」と判断します。実際は「再建築不可」とされた敷地でも、許可申請等を行えば建築できる可能性のある敷地も多く存在しますが、100％許可申請でクリアできるものではないので、この点については調査が必要です。道路と敷地に高低差がある場合この場合も、建物と土地の安全を作る意味では、高低差の処理（土砂崩れが起きないよう）を行う必要があります。もともと高低差が生じるような地域には「宅地造成等規制法」や「土砂災害警戒区域」などの法律がかかっており、建築基準法とは別に関係法令をクリアさせる必要もあります。こちらも、市役所などで調査を行う必要があり、想定する申請等の費用や擁壁など造成工事の費用が大幅にアップする可能性もあります。堀込車庫がある場合の

エピソード4葬祭場のコンペでの話です。結果は、出来レースで、別の設計事務所にさらわれました。計画地は長方形で南と東側が道路、北側に敷地より３ｍほど下がった位置に、幅４ｍ程の河川がありました。営業から建築予算を聞いていましたので、いつもの通り現地の確認、行政調査を行い、公図と現地から判断して、予算内に計画を納めるには、川から離れたところに建築するべきと考えて、配置図、平面図、立面図、ＢＩＭでパースを作成して、コンペに臨みました。コンペでの説明において、計画の趣旨を話したうえで、川の護岸はコンクリートの矢板のみで擁壁の機能をなしていないため、川側に建てるには杭が必要で、予算的に難しいと話しました。（ついでに浄化槽もあり、予算内に収めるには、かなり苦労しました）他にも調査報告も兼ねて、条例からライフラインのことまで詳しく話し、コンペが終わりましたが、出来レースのため、当然ですが、相手方に取られてしまいました。数日後、施主様から、敵方の設計事務所に、私が指摘した問題点を教えてほしいと連絡がありました。今後のこともあるので、条例の内容を教えましたが、条例の中身を知っているのか知らないのか、「行政に打ち合わせに行けばよろしいのですね」となんとも言えない返事が返ってきました。相手方には、私の意図することは分からなかったようです。結果、規模縮小の上に、河川から離した位置に計画をやり直して、予定よりも大幅に遅れて、完成したとの話です。これ以降は、勅命で、設計工事の話が施主様から来るようになりました。事前調査と知識の重要性これは、事前調査がいかに必要か、建築基準法、条例等の把握と対処の方法をいかに

エピソード2営業から、設計部長（設計は３人しかいません）が建築する土地のことで相談を受けていました。その土地の中には、里道が横断していました。部長は、営業からは事前に、公図と土地謄本を貰っているにも拘らず、里道を跨いで、建築計画を立てていました。なぜか、計画を施主に持って行く段になって、私に営業から同行の依頼が来て、初めてプランと公図を見ました。見た瞬間に、「里道が敷地内にあるけれど、問題ないの？」と営業に問うと、営業は上司に確認しました。すると、部長は「付け替え」をするから問題はないと、言ったのですが、利用している里道を簡単に「付け替え」は無理ではないかと思い、営業には伝えました。（打ち合わせもせずに勝手にこのような判断はできないはず）後日、部長と一緒に行政に打ち合わせに行くと、案の定、この里道は使われているので、付け替えは無理と言われ、里道を避けてのプランのやり替えになりました。当然、敷地が里道で分断されているため、敷地面積が小さくなり、建築面積、延べ床面積も当初から大幅に変更です。（お粗末です）問題点と対処法里道は国有財産であるため、敷地内であっても、勝手に使用はできません。利用されていなければ、行政との打ち合わせ、近隣の土地の状況次第では、土地の交換という形で、用途廃止の手続きの上の「付け替え」や「払下げ」は可能ですが、簡単にはできません。又、里道を使用したい場合は、行政と打ち合わせの上、占用許可を取得する方法もあります。里道が敷地内にある場合は、行政と十分に打ち合わせを行って、慎重に計画を進めることが必要です。行政により、手続き方法、検討事項が変わることがあります。