今日は「土地の見方」を少しお話ししたいと思います
住宅などを建築するには、当然ながら敷地が必要です。
敷地選びで悩まれている方も少なくないのではないでしょうか？
建築士として、建物だけでなく土地の状況も考え設計する必要があり
ご依頼される前にも「この敷地で大丈夫？」といった相談を受けることは
多いです。
土地＝不動産関係の範囲とも考えますが、いざ建築を行うとすると
建物に影響を与えないような「土地つくり」は建築士の範囲となります。
基本的な法律で「敷地は道路に2.0ｍ以上接していなければならない」
「建築しようとする敷地は、建築基準法上の道路に2.0ｍ以上接していなければならない。」ことが必要となります。
見た目は道路に接しているようでも、その道路は建築基準法で認められた
道路であるか？を調べる必要があります。
不動産情報で「再建築不可」とされている敷地が一般的に「接道の無い敷地」
と判断します。
実際は「再建築不可」とされた敷地でも、許可申請等を行えば建築できる
可能性のある敷地も多く存在しますが、100％許可申請でクリアできるものではないので、この点については調査が必要です。
道路と敷地に高低差がある場合
この場合も、建物と土地の安全を作る意味では、高低差の処理（土砂崩れが起きないよう）を行う必要があります。
もともと高低差が生じるような地域には「宅地造成等規制法」や「土砂災害警戒区域」などの法律がかかっており、建築基準法とは別に関係法令をクリアさせる必要もあります。
こちらも、市役所などで調査を行う必要があり、想定する申請等の費用や擁壁など造成工事の費用が大幅にアップする可能性もあります。
堀込車庫がある場合の分譲地
こちらも注意が必要です。
車庫は立派な「建築物」であり、地中に埋め込まれている車庫などは「擁壁」の役目も持ちます。
新しく住宅などを建築する際に、もともとあった地中の車庫などに対しても
「安全性の根拠」を求められますので、いつ・どのような許可申請を行い・どのように作られた駐車場か？がわかる資料が必要ですが、古い宅地程そういった記録は残っていません。
その場合は、既存にある建築物の安全性調査を行うか、もしくは既存建築物に対し外力を与えない（新しく建築する建築物の荷重等を与えない）ような設計
が必要となります。
接する道路が狭い敷地
地域によって接する道路幅が狭い場所があります。
建築基準法上の道路は原則4.0ｍ以上の幅員が必要です。
選んだ敷地の周りには建物が建っていて、でも道路が狭い。という場合は
建築基準法第42条2項道路の可能性があります。
この道路は、簡単に言いますと「将来に向けてみんなで道路を4.0ｍ幅にしていきましょう！そのためには皆さんの敷地の一部を道路としてね。」という
法律で、新築などを行う場合、道路中心から2.0ｍもしくは反対側から4.0ｍ
の「道路後退」が生じます。後退した部分には建築はできません。
道路後退が生じることで、敷地面積の減少となり、思った建物が計画できない場合もあります。
近隣の建物を見たらわかること
その他、敷地に対する「どのような法律がかかってくるか？」は近隣の建物を見てみるとわかることもあります。
・建物の高さに関する法律（建築基準法第56条）
・建物周囲に必要な空き寸法（各行政による条例）
・整った町並＝地区計画や地区協定などの可能性あり
・マンホールに市章が入っていない＝道路が位置指定道路もしくは道路でない
・周りに建物が無く古い建物が点々としている
（市街化調整区域の可能性あり）
など、状況を見て判断できるものもあります。
敷地選びは建物よりも重要な判断が必要です。
土地探しや敷地選びのご相談もお受けします。しっかりと慎重にご判断ください。
