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【不動産投資】築古物件は本当に空室率が高いのか？〜修繕された築古物件は新築並みに入居が決まる理由〜不動産投資の一般論として、「築年数が古くなるほど空室率が上がる」という話をよく聞きます。でも私は、自分自身の経験と実務の現場を見てきた中で、この一般論は“統計の錯覚”ではないか？ と考えています。今日は、「築古 × 空室率 × 修繕」の本質について整理します。 ■ 築古物件だから空室率が高いのではない“修繕されていない築古物件”が空室率を押し上げているだけです。つまり、修繕されている築古物件 → 新築並みの入居率修繕されていない築古物件 → 空室率が上昇 この2つが同じ「築古」という枠に入れられているため、統計上は「築古＝空室率が高い」という誤解が生まれていると考えています。 ■ 統計が誤解を生む理由✔ 統計は“修繕状況”を区別していない国交省のデータも民間の空室率データも、綺麗に維持された築古物件放置された築古物件これらを区別していません。当然、平均値は悪化します。✔ 未修繕の築古物件が市場に大量に存在する特に地方では、オーナーの高齢化キャッシュ不足修繕の重要性を理解していないこうした理由から未修繕物件が多く、これらが空室率を押し上げている現実があります。✔ 修繕された築古物件は「統計の中で少数派」外壁屋根給排水内装共用部外構まできちんと維持しているオーナーは、統計上は少数派です。だから、修繕された築古物件の入居率の高さが統計に反映されないのです。 ■ 事実、私の築31年アパートは新築並みの入居率を維持しているこれは完全に説明できます。✔ “築古の弱点”を修繕で消している築古の