“築古は空室率が高い”は誤解｜修繕された築古は新築より選ばれる理由

【不動産投資】築古物件は本当に空室率が高いのか？

〜修繕された築古物件は新築並みに入居が決まる理由〜

不動産投資の一般論として、「築年数が古くなるほど空室率が上がる」という話をよく聞きます。

でも私は、自分自身の経験と実務の現場を見てきた中で、この一般論は“統計の錯覚”ではないか？ と考えています。

今日は、「築古 × 空室率 × 修繕」の本質について整理します。

■ 築古物件だから空室率が高いのではない

“修繕されていない築古物件”が空室率を押し上げているだけです。

つまり、

修繕されている築古物件 → 新築並みの入居率

修繕されていない築古物件 → 空室率が上昇

この2つが同じ「築古」という枠に入れられているため、統計上は「築古＝空室率が高い」という誤解が生まれていると考えています。

■ 統計が誤解を生む理由

✔ 統計は“修繕状況”を区別していない

国交省のデータも民間の空室率データも、

綺麗に維持された築古物件

放置された築古物件

これらを区別していません。

当然、平均値は悪化します。

✔ 未修繕の築古物件が市場に大量に存在する

特に地方では、

オーナーの高齢化

キャッシュ不足

修繕の重要性を理解していない

こうした理由から未修繕物件が多く、これらが空室率を押し上げている現実があります。

✔ 修繕された築古物件は「統計の中で少数派」

外壁

屋根

給排水

内装

共用部

外構

まできちんと維持しているオーナーは、統計上は少数派です。

だから、修繕された築古物件の入居率の高さが統計に反映されないのです。

■ 事実、私の築31年アパートは新築並みの入居率を維持している

これは完全に説明できます。

✔ “築古の弱点”を修繕で消している

築古の弱点は、

古くさい設備

うす汚れた外観

暗い共用部

劣化した水回り

ですが、修繕でこれらを消しています。

つまり、築古の弱点が存在しない築古になっています。

✔ 家賃が新築より安い

「古いけど綺麗なら、家賃が安いからそっちを選ぶ」

これは市場の本音です。

新築は高い。 築古は安い。

でも綺麗なら、築古の方がコスパ最強です。

■ 実務データでも裏付けられている

民間リーシング会社のデータでは、

修繕済み築古 → 入居率95〜98%

未修繕築古 → 入居率70〜80%

という明確な差があります。

つまり、“築古物件の空室率は「修繕格差」で説明できる” ということです。

■ まとめ

「築古＝空室率が高い」は統計の錯覚

修繕されていない築古物件がデータを汚している

修繕された築古物件は新築並みの入居率を維持する

入居者は築年数より“設備の新しさ”を重視

築古物件でも修繕すれば空室率は上がらない

つまり、築古でも “修繕すれば十分競争に勝てる” ということです。

■ 長期シミュレーションで「修繕 × 空室 × IRR」を見える化できます

私は、

修繕費

空室率

IRR（内部収益率）

DSCR（借入金償還余裕率）

出口価格

をすべて統合した 長期収支シミュレーション を作成しています。

「築古でも勝てる物件か？」「修繕費を織り込んでも投資として成立するのか？」「適正購入価格はいくらか？」

こうした疑問を、数字で“見える化”できます。

興味のある方はプロフィール欄からご覧ください。

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