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はじめに最近、新築アパート投資を検討されている方からのご相談が増えてきました。相談内容で特に多いのが、「営業担当者から毎月○万円くらい手元に残りますと言われました。」「この利回りなら安心して運営できますと言われました。」というものです。実際にその収支計画書を見せていただくと、一見するととても魅力的な数字が並んでいます。毎月安定した家賃収入が入り、ローンを返済しても手元にはしっかり利益が残る。そんな内容になっていることがほとんどです。しかし、その収支計画を詳しく見ていくと、「この費用は考慮されていますか？」と質問したくなるケースが少なくありません。もちろん、不動産会社が嘘をついているという話ではありません。実際にその条件で運営できる可能性もあります。ただ、多くの収支計画では、実際に運営を始めると必ずと言っていいほど発生する費用が十分に説明されていないことがあります。最初の数年間は順調でも、築年数が経過した頃から「思っていたより利益が残らない。」「毎月の収支がどんどん苦しくなってきた。」という相談につながるケースも珍しくありません。今回は、新築アパート投資を検討する際に、収支計画だけでは見えにくい「見えない費用」について解説します。① 広告料（AD）は本当に計算されていますか？まず最初に確認していただきたいのが、広告料（AD）です。一般の方にはあまり馴染みがない言葉ですが、賃貸仲介では非常に重要な費用になります。広告料とは、入居者を決めてくれた仲介会社へ貸主が支払う成功報酬のようなものです。例えば、・家賃8万円・広告料2ヶ月という条件で募集した場合、仲介会社には16万円を支払うこと