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一棟物件の長期収支を正しく評価するには、「修繕積立金が経費にならない」という税務上の構造を踏まえたうえで、大規模修繕のタイミングと金額を長期シミュレーションに織り込む必要があります。ここを無視したシミュレーションの場合、10年後・20年後に“想定外のキャッシュアウト”に陥る可能性があります。今日は、一棟マンション・アパート投資で必ず知っておくべき “大規模修繕の本質” についてお話しします。 ■ 区分マンションは「修繕積立金＝経費」になる区分マンションの場合、大規模修繕は管理組合が主体となって進めます。そのため、オーナーは毎月「修繕積立金」を支払いますが、これは管理組合に収納されるため、賃貸事業の経費として計上できます。つまり、修繕積立金を支払うその分、毎年の経費が増えるキャッシュフローが安定しやすいという構造になっています。 ■ 一棟マンション・アパートは「修繕積立金が経費にならない」一方、一棟物件の場合は事情がまったく異なります。大規模修繕はオーナー自身が行うため、 修繕積立金を積み立てても経費として認められません。つまり、修繕積立金を積み立てても経費にならない実際に工事をした年に、まとめて経費計上数百万〜数千万の支出が“その年に一気に”発生するという構造になります。ここが非常に重要です。 ■ 大規模修繕の年にキャッシュフローが“崩壊”するリスク例えば、 10年後に外壁・屋上防水・鉄部塗装などで1,500万円の修繕費が必要になるとします。その年の賃貸収入だけで捻出できなければ、 どうなるでしょうか。借入を増やす手元資金を取り崩す最悪、売却を検討せざるを得ないこうした事態が起