投資はダメ絶対! 公務員が堅実に家を買うまでVer1.01

　令和の所得倍増計画が妄想に終わったと思ったら、一転して「投資しましょう」とか、そんなトンデモ政策を鵜呑みにして元本保証も無い投資にお金をつぎ込んだら、買えるはずのマイホームも買えなくなってしまいます。

　特に若い人は、私がこれからお話しする様にコツコツ貯金して行きましょう、というのが今日のテーマです。

　先ずは私の投資経験からお話しすると（なんだ、やってるじゃないかと言われそうですが）、株は少し前まで現金取引で１回100万円前後の売買をスマホでやっていました。１日で数万～10万円ぐらい損したり得したりして、結果トータルでは損も儲かりもしませんでした。

　また、大昔（30年くらい前）に投資信託を100万円、貯金を下して買った事も有りましたが、解約時は5万円の元本割れに終わりました。あと金貯蓄も総額にして数十万円買って、解約時は30%損して終わりました。その時「他人任せの投資なんかやるもんじゃない、どうせやるなら株でしょ」と思いました。

　いきなり本末転倒の話から入りましたが、ここからが本題です。

　いわゆるアベノミクスの頃の投資信託は10%ぐらいの利回りも有ったらしいですが、今後もそうなるとは限りません。

　若い人は、先ずはマイホーム資金として１千万円貯めるまで、どんな投資にも手を出さない事です。特に不動産投資は最悪のギャンブル投資です。

　時間は過去に飛んで、私の場合、30歳ぐらいの時にマイホーム資金の頭金を貯める「期間」と「目標額」を「20年で1千万円」と定めました。その時は本当に貯められるのか半信半疑でしたが、やらなければ家を買うのは無理と確定だから、やるしかないと思いました。

　貯蓄の第一歩は、職場の財形貯蓄（銀行定期、元本保証、一般）でたったの１千円からでした。まさに一滴の水から大河を目指して給料天引きで貯蓄を始めました。

　その後は昇給すると昇給した分だけ毎年財形の天引きを増やし、晩婚だった事も有って、独身時代はずっと手取りは初任給なみの低額に抑えて、ボーナス時も手取りの半分ぐらいを財形に入れて、そうやって20年を平均すると毎年50万円ぐらいずつ貯めました。

　最初1千円から初めて、ラストスパートはムチを入れて月10万円くらい、1年に1２0万円以上貯金して、50歳前には当初予定の1千万円よりも多い１千500万円を他に一切の投資も副収入も無しで貯めました。

　50歳の時点では既に結婚していた（マッチ・ドットコムで現在の妻を見つけました。次回ブログのネタにしますのでご期待下さい。）ので、当時住んでいた月10万円の２DＫの賃貸マンションを出て新築一戸建てを買って引っ越す決意をしました。

　物件価格は4LDK土地所有権付で2,500万円、銀行から１千万円だけ借りて、ローン返済を家賃と同じ毎月10万円、ボーナス払いは無し。つまり定年の60歳までの10年で金利含めて120か月で1,200万円返済するローンを固定金利（低金利時代だから当然です。）で組み、1,500万円の財形を解約、頭金に支払いました。（支払総額2,700万円）

　そんな訳で、私はコツコツ20年かけて、家賃も払いながら頭金を貯めたのですが、最近は家賃を払うぐらいならと、若くして頭金ゼロで35年ローン組んで買ってしまう人が多い様です。しかも元値４千万円の都内の新築物件とか。最終支払い総額は６千万円ぐらいでしょうか。

ここでちょっと考えて下さい。（ここから大事。）

住宅には「耐用年数」が、ローンには「返済リスク」が有ります。

　もし30歳で新築を35年ローンで買って、例えば私と同じ家（千葉県柏市）２,500万円を全額銀行から借りて、返す総額を４,000万円とすると、金利は1,500万円ぐらいでしょうか。金利１年で42万円。私は独身時代の家賃は数万円でしたから、結局、家賃が勿体無いと思ってもゼロ相当にはならず、しかも65歳でリタイアする頃には築35年になり、更に20年住むとすると、長寿時代は定年前と後で2回大規模修繕が必要になるかもしれません。

　うちも既に屋根と外壁を全面ガルバリウム鋼板で1回リフォームしましたが、家を買ったのが50歳と遅かったので2回目はしないつもり（子どもの代で建て替えるかも）です。

　つまり、若い時からの35年ローンは、リフォームを1回余計にやるかもしれない経費も上乗せされるので、結果的に家賃節約は全く無意味という事になります。

　だったら若いうちは賃貸に住みつつ、将来の選択肢とお金をしっかり残して置く方が賢いとは思いませんか?

　しかも、今後は人口減で不動産は安くなるというのが一般的な見方です。

　住みやすさ人気で千葉県流山市２位と並ぶ６位の柏市は、都内品川駅までの直通も走っています。流山が秋葉原まで直通よりも勝ってます!

　柏は今、元は畑だった場所が地主の高齢化でどんどん新築戸建てに変貌しています。

　その意味では少し無理しても今が買い時かも?、、それは最終的には皆さんが考えてお決め下さい。

【おまけ】

　私が柏に注目したのは、昔の知り合いが柏の新築戸建てを2,400万円で買ったと聞いたからです。あまりの安さにびっくりして、妻と一緒に「柏」という街を車で見に行ったら、駅前をひと目見た妻から「ここでいい。」との「お言葉」を頂きました。

（つづく）

（追記）

　2022年12月20日、利上げ報道が有り、変動金利で長期ローンを組んでいる人はちょっと心配かもしれません。

　そもそも変動金利は利息が高かった頃の選択肢。この超低金利時代に銀行が住宅ローン借入者を変動金利に暗に誘導する様な事が有るとしたら、ちょっと許せないですね。

　銀行の話に簡単に乗らず、将来金利が下がるかも知れないメリット及びその総額と、上がるかも知れないリスク及びその総額をよく考えて、あえて変動金利にする理由が有るのか、よく考えて決めましょう。

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