こんばんは。
FP2級・簿記2級を活かしてマネー相談をしている、コウダイです。
前回は「初心者がワンルームマンション投資で火傷をする理由」をお話ししました。
今回はさらに踏み込んで、営業マンがよく使う「キラーフレーズ」の裏側を暴いていこうと思います。
実際に営業を受けたことがある人なら、思い当たる節があるはずです。
■ 1. 「老後の年金対策になります」の裏側
営業マンは「ローン完済後は、家賃がそのまま年金になります」と言います。
しかし、35年後のマンションを想像してみてください。
建物は老朽化し、家賃は今より確実に下がっています。
多額のリフォーム費用や修繕積立金の値上げが襲ってきます。
「完済後の家賃」から「維持費」を引いた時、手元にいくら残るのか。そのシミュレーションが甘いケースがほとんどです。
■ 2. 「節税になります」の裏側
もっともらしく聞こえますが、これは**「諸刃の剣」**です。
不動産投資で節税ができるのは、帳簿上が「赤字」だからです。
しかし、減価償却費などの経費は年々減っていきます。数年後には「節税効果」がなくなり、逆に**「手出し（持ち出し）」だけが増えていく**という状態に陥る人が後を絶ちません。
■ 3. 「生命保険の代わりになります」の裏側
ローンを組む際の「団体信用生命保険（団信）」を指してこう言います。
「もしもの時はローンがチャラになり、家族にマンションが残ります」と。
一見良さそうですが、保険のために数千万の借金を背負うのは本末転倒です。
同等の保障が欲しいだけなら、月々数千円の掛け捨て保険で十分なはず。わざわざ投資リスクを取ってまで保険代わりにする必要はありません。
■ 4. 「都心だから空室リスクはありません」の裏側
「東京の人口は増えているから大丈夫」という理屈です。
しかし、需要がある場所には、ライバルとなる新しいマンションも次々と建ちます。
あなたの物件が古くなったとき、同じ家賃で、新築物件に勝てるでしょうか？
「空室が出ない物件」はこの世に存在しません。
■ まとめ：営業マンは「あなたの人生」に責任は持たない
営業マンの仕事は、物件を売ることです。
彼らは35年後のあなたの収支に責任を持ってくれるわけではありません。
メリットばかりを強調し、最悪のシナリオを語らない。
「今すぐ決めてほしい」と決断を急がせる。
もし少しでもそんな気配を感じたら、その場を離れてください。
投資は、自分自身が「リスクの正体」を100％理解した上で、納得して行うものです。
ではまた。
