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私の元にはFX以外の投資に関するご相談もきます。投資と言ってもいろんな方法や商品が溢れています。今回はいろんな投資の中でも、絶対にしてはいけない投資、絶対に儲からない投資についてお話します。これから投資をはじめようとお考えの方は、ぜひ参考にされてくださいね。投資をするための絶対条件投資にもいろいろありますが、どのような投資でも守らなければいけない条件があります。①余剰資金でする②分散投資③長期投資この三つが投資で負けにくくする条件です。まず、「余剰資金でする」ですが、投資は借金でするものではありません。つまり投資は、無くなってもかまわない余っているお金でやらなければいけません。株で負ける人の多くは、現物取引ではなく証券会社に借金をして取引する「信用取引」をしている人です。そしてその借金は期日がくれば、必ず支払わなければいけません。簡単な説明にはなりますが、私のように現物だけを現金で買って、そしていくつもの会社に分けて買っていれば、いくつかの株が下がっても他の株が上がっているので、リスクを限定できます。 現物買いの場合、その会社が倒産しない限りは株を買ったお金は０にはなりません。これが投資の条件②の「分散投資」です。 ③の「長期投資」に関しては、株の場合、デイトレで一喜一憂しながら売り買いを繰り返すより（取引の度に手数料と利益に20％の税金がかかる）、買ったら放置して様子を見て、数カ月に一回程度銘柄入れ替えのようにするのがいいのかな？と思いますが、この辺は人それぞれかもしれません。重要なのは①と②ですが、特に①は絶対条件として守らなければいけません。絶対にしてはいけない投資みなさ

こんばんは。FP2級・簿記2級を活かしてマネー相談をしている、コウダイです。ワンルームマンション投資シリーズも今回で6回目になります。これまで・初心者におすすめしない理由・営業トークの裏側・失敗する人の共通点・リアルな収支シミュレーション・なぜサラリーマンが狙われるのかについて書いてきました。今回は少し踏み込んで、「不動産営業の“カモリスト”の実態」について解説していきます。少し強い言葉ですが、実際の営業現場ではこうした考え方が存在するのも事実です。■ カモリストとは何か？カモリストとは、「契約につながりやすい見込み客のリスト」のことを指します。つまり営業側からすると、“売りやすい人の一覧”です。もちろん表向きに「カモ」という言葉は使われませんが、実態としては優先的にアプローチされる顧客リストが存在します。■ カモリストに入りやすい人の特徴では、どんな人がリストに入りやすいのか。代表的な特徴は以下の通りです。① 年収が安定している（サラリーマン）これは前回の記事でも書いた通りです。・会社員・公務員・大企業勤務などはローンが通りやすいため、最優先ターゲットになります。② 投資経験が少ない・不動産の知識がない・投資経験が浅いこういった人は、営業トークの影響を受けやすい傾向があります。そのため、説明次第で意思決定が動きやすいと見られることがあります。③ 反応が良い・断らない営業の世界では、・話をしっかり聞いてくれる・質問に丁寧に答えてくれる・すぐに断らないこういった人は「見込みあり」と判断されます。結果として、継続的にアプローチされやすくなります。④ すでに何かに興味を示している・資

こんばんは。FP2級・簿記2級を活かしてマネー相談をしている、コウダイです。ワンルームマンション投資の話をしていると、必ず出てくる言葉があります。それが、**「サブリース（一括借り上げ）」**です。「空室でも家賃を保証します」「オーナー様は何もしなくても、毎月決まった金額が振り込まれます」投資家にとってこれほど心強い言葉はありません。しかし、この仕組みこそが**「不動産投資の地獄」への入り口**になることが多いのです。■ サブリース契約の図解イメージ通常、不動産投資はオーナーと入居者が直接契約しますが、サブリースは間に「管理会社」が入ります。管理会社がオーナーから物件を借り上げる管理会社が入居者に「転貸（又貸し）」する入居者がいなくても、管理会社がオーナーに家賃を払う（保証）これだけ聞くと、リスクを会社が肩代わりしてくれる「神のような制度」に見えますよね。■ 営業マンが言わない「サブリースの3大リスク」ところが、契約書の裏には恐ろしい条件が隠されています。1. 「家賃保証」は永久ではない「30年一括借り上げ」とうたっていても、実は2年ごとに家賃を見直す（下げる）ことができるという条項が入っています。「家賃が下がるなら契約をやめる」と言いたくなりますが、次のリスクがそれを阻みます。2. オーナーから解約するのは「至難の業」日本の法律（借地借家法）では、借りている側（管理会社）が強く守られています。オーナー側から「サブリースをやめて自分で管理したい」と思っても、高額な違約金を請求されたり、正当な理由がないと解約できなかったりします。**「家賃は下げられるのに、自分からはやめられない

こんばんは。FP2級・簿記2級を活かしてマネー相談をしている、コウダイです。ワンルームマンション投資シリーズも今回で4回目です。これまで・初心者におすすめしない理由・営業トークの裏側・失敗する人の共通点を書いてきました。今回は少しリアルに、ワンルームマンション投資の収支シミュレーションを見てみたいと思います。※あくまで一例です。■ 物件の条件（よくあるケース）物件価格2,500万円ローンフルローン（35年）金利1.8%家賃月8万円表面利回り約3.8%営業では、このあたりの数字が提示されることが多いです。では実際の収支を見てみます。■ 毎月の収入家賃収入80,000円■ 毎月の支出ローン返済約 80,000円管理費8,000円修繕積立金6,000円合計94,000円■ 毎月の収支家賃収入80,000円支出94,000円差額－14,000円つまり毎月1万4千円の持ち出しになります。■ 年間の持ち出し14,000円 × 12か月年間 約17万円ここにさらに・固定資産税・空室・修繕費などが加わる可能性があります。■ ではなぜ投資として成立するのかそれでも営業では「将来資産になります」と言われることがあります。理由はシンプルでローンを返済しているからです。35年後には不動産が自分の資産になるという考え方です。ただしここで重要なのが・家賃が下がる可能性・空室・売却価格などです。築年数が古くなると家賃は下がることもあります。そして売却時に思った価格で売れるとは限りません。■ 投資として考えるなら不動産投資がすべて悪いわけではありません。ただしワンルームマンションの場合、最初からキャッシュフロ

こんばんは。FP2級・簿記2級を活かしてマネー相談をしている、コウダイです。前回は「初心者がワンルームマンション投資で火傷をする理由」をお話ししました。今回はさらに踏み込んで、営業マンがよく使う「キラーフレーズ」の裏側を暴いていこうと思います。実際に営業を受けたことがある人なら、思い当たる節があるはずです。■ 1. 「老後の年金対策になります」の裏側営業マンは「ローン完済後は、家賃がそのまま年金になります」と言います。しかし、35年後のマンションを想像してみてください。建物は老朽化し、家賃は今より確実に下がっています。多額のリフォーム費用や修繕積立金の値上げが襲ってきます。「完済後の家賃」から「維持費」を引いた時、手元にいくら残るのか。そのシミュレーションが甘いケースがほとんどです。■ 2. 「節税になります」の裏側もっともらしく聞こえますが、これは**「諸刃の剣」**です。不動産投資で節税ができるのは、帳簿上が「赤字」だからです。しかし、減価償却費などの経費は年々減っていきます。数年後には「節税効果」がなくなり、逆に**「手出し（持ち出し）」だけが増えていく**という状態に陥る人が後を絶ちません。■ 3. 「生命保険の代わりになります」の裏側ローンを組む際の「団体信用生命保険（団信）」を指してこう言います。「もしもの時はローンがチャラになり、家族にマンションが残ります」と。一見良さそうですが、保険のために数千万の借金を背負うのは本末転倒です。同等の保障が欲しいだけなら、月々数千円の掛け捨て保険で十分なはず。わざわざ投資リスクを取ってまで保険代わりにする必要はありません。■ 4

こんばんは。FP2級・簿記2級を活かしてマネー相談をしている、コウダイです。ワンルームマンション投資シリーズも、今回で最終回になります。これまで・初心者におすすめしない理由・営業トークの裏側・失敗する人の共通点・リアルな収支シミュレーション・なぜサラリーマンが狙われるのか・カモリストの実態・自己破産するケース・向いている人の特徴についてお話ししてきました。今回はその総まとめとして、「結局ワンルーム投資はやるべきか？」という問いに、はっきり答えたいと思います。■ 結論：基本的にはおすすめしない結論から言うと、多くの人にはおすすめしません。理由はシンプルです。・リスクに対してリターンが見合いにくい・自由にコントロールできる部分が少ない・長期間資金が拘束されるこういった特徴があるため、投資としての難易度が高いからです。特に、営業に勧められて始めるケースは注意が必要です。■ それでも「やってもいい人」はいる一方で、すべての人にとってダメな投資かというと、そういうわけではありません。前回お話ししたように、・余裕資金がある・最悪のケースを理解している・長期で考えられる・数字で判断できるこういった条件が揃っている人であれば、選択肢の一つにはなり得ます。ただしそれでも、「慎重すぎるくらい」でちょうどいい投資です。■ 一番やってはいけないパターンこのシリーズを通して、最もお伝えしたいのはここです。「なんとなく」で始めること。・営業に勧められたから・節税になると言われたから・将来が不安だからこういった理由で始めると、ほぼ確実に後悔します。なぜなら、自分で判断していない投資は続かないからです。■ 不

こんばんは。FP2級・簿記2級を活かしてマネー相談をしている、コウダイです。ワンルームマンション投資シリーズも今回で5回目になります。これまで・初心者におすすめしない理由・営業トークの裏側・失敗する人の共通点・リアルな収支シミュレーションについて書いてきました。今回は少し視点を変えて、「なぜ不動産営業はサラリーマンを狙うのか」というテーマで考えてみたいと思います。■ 理由① 銀行のローンが通りやすい一番大きな理由はこれです。サラリーマンはローン審査が通りやすい。銀行がローンを審査する時に重視するのは、・安定した収入・勤続年数・勤務先などです。そのため、公務員大企業の会社員上場企業の社員などは、比較的ローンが通りやすいと言われています。つまり、銀行がお金を貸してくれる人だからこそ、営業のターゲットになりやすいのです。■ 理由② 大きな金額の契約になるワンルームマンションは、数千万円の契約になることが多いです。営業側からすると、一件契約が決まるだけで大きな売上になります。そのため、「ローンが通りやすいサラリーマン」は、非常に重要なターゲットになります。■ 理由③ 投資の経験が少ない人も多いサラリーマンの中には、・投資経験が少ない・不動産の知識がないという人も多いです。そこに・年金対策・節税・将来の資産といった話をされると、魅力的に感じてしまうこともあります。もちろん、すべての営業が悪いわけではありません。ただし、知識が少ない状態で大きな契約をしてしまうと、後から苦しくなるケースもあります。■ 理由④ 営業リストが作りやすい実はこれも大きな理由です。不動産営業では、・名刺交換・セミナ

こんばんは。FP2級・簿記2級を活かしてマネー相談をしている、コウダイです。ワンルームマンション投資のシリーズも今回で3回目になります。前回は営業トークの裏側について書きました。今回は、ワンルームマンション投資で失敗する人の共通点について書いてみたいと思います。実際に相談を受けていると、いくつか共通しているパターンがあると感じます。■ ① 営業の話をそのまま信じてしまう一番多いのがこのパターンです。営業の人から・年金対策になる・空室リスクはほぼない・節税になるこういった説明を聞いて、そのまま契約してしまうケースです。もちろん、営業の人が全員悪いわけではありません。しかし営業は物件を売ることが仕事です。だからこそ・自分で調べる・第三者の意見を聞くこういった行動がとても大切になります。■ ② 利回りだけを見てしまうワンルームマンション投資ではよく「利回り」が強調されます。例えば表面利回り5%と聞くと悪くないように感じるかもしれません。でも実際には・管理費・修繕積立金・固定資産税・空室期間などを考える必要があります。こういったコストを考えると、手元に残る利益はかなり小さくなることもあります。■ ③ 将来のリスクを考えていない不動産投資は長い期間の投資です。だからこそ、・家賃が下がる可能性・空室・修繕費など、将来のリスクも考えなければいけません。特にワンルームマンションは築年数が古くなると家賃が下がりやすいという特徴があります。この点を軽く考えてしまうと後から苦しくなることがあります。■ ④ 投資というより「営業」で始めているこれは少し厳しい言い方ですが、「自分で投資として判断した」と

こんばんは。FP2級・簿記2級を活かしてマネー相談をしている、コウダイです。今日は少し強めのテーマでお話しします。それは、**「初心者が絶対に関わってはいけない投資」**について。その筆頭が、**「新築・中古のワンルームマンション投資」**です。不動産投資そのものを否定するわけではありませんが、初心者がいきなり始めるにはあまりにリスクが高く、ハードルの高い世界だと思っています。■ なぜ「甘い言葉」に騙されてしまうのかワンルームマンション投資の勧誘では、必ずと言っていいほど以下のフレーズが使われます。「私的年金の代わりになります」「生命保険の代わりになります」「所得税の節税になります」一見すると、「銀行の融資（借金）を使って、自分のお金を使わずに資産が作れる」という魔法のような話に聞こえます。しかし、ここには大きな落とし穴があります。■ 表面化しない「見えないコスト」不動産投資には、家賃収入以上に確実にかかる「支出」があります。管理費・修繕積立金： 年数が経つほど高くなります。固定資産税： 毎年必ず支払う税金です。空室リスク： 入居者がいなければ、収入はゼロ。でもローンの返済は止まりません。営業マンが提示するシミュレーションの多くは、これら「最悪の事態」を想定していません。「節税になる」ということは、言い換えれば「手出し（赤字）が出ている」ということなのです。■ 「利回り」という数字の罠「利回り5％」と聞くと、銀行預金よりずっと魅力的に見えます。しかし、不動産には**「実質利回り」**という考え方が重要です。先ほどの諸経費や、将来的な家賃の下落、数年ごとのリフォーム代を差し引くと

街を歩いていると、ふと貼り紙の広告が目に入る。「サラリーマンでもできる！老後の安心資産づくり」「家賃収入でゆとりのある未来を」——。あたかも、ワンルームマンション投資が誰でも簡単にできるような空気が漂っている。だが、私は思う。この投資は、“資産運用”というより、自己理解の試験に近い。1. 夢のような話の裏で営業マンはいつも笑顔でこう言う。「空室保証があります」「自己資金ゼロでもOKです」「節税になります」だが、契約書を開いてみると、そこには冷たい現実が並んでいる。・サブリース契約は2年更新（オーナー側から解除できない）・家賃保証額は事業者が自由に見直せる・管理費・修繕積立金・固定資産税はすべてオーナー負担つまり、「保証」と呼ばれるものは、あなたの側に立つ約束ではない。あくまで、事業者が利益を確保するための“構造”だ。2. 数字が語る「静かな現実」ワンルームマンション投資の収支シミュレーションを見ると、毎月のキャッシュフローが「＋5,000円」と書かれているケースが多い。だが、ここに修繕費の上昇家賃下落リスクサブリース解除時のリフォーム費用売却時の仲介手数料これらを入れ込むと、実質的にはマイナスになることが多い。さらに、銀行ローンを組む場合は「団体信用生命保険料」も発生し、売却しようとしても、ローン残債が上回る“逆ザヤ”になるケースもある。3. 「不動産を持つこと」が目的になっていないか人は、物を持つことで安心する。ワンルームマンション投資も、どこかその心理を突いてくる。「自分もオーナーになれた」「資産家に近づけた」という感覚。だが、資産とは「動かせる力」を意味する。不動産は、持