初心者が絶対やってはいけない投資④｜ワンルームマンション投資のリアルな収支シミュレーション

こんばんは。

FP2級・簿記2級を活かしてマネー相談をしている、コウダイです。

ワンルームマンション投資シリーズも

今回で4回目です。

これまで

・初心者におすすめしない理由

・営業トークの裏側

・失敗する人の共通点

を書いてきました。

今回は少しリアルに、

ワンルームマンション投資の収支シミュレーションを見てみたいと思います。

※あくまで一例です。

■ 物件の条件（よくあるケース）

物件価格

2,500万円

ローン

フルローン（35年）

金利

1.8%

家賃

月8万円

表面利回り

約3.8%

営業では、

このあたりの数字が提示されることが多いです。

では実際の収支を見てみます。

■ 毎月の収入

家賃収入

80,000円

■ 毎月の支出

ローン返済

約 80,000円

管理費

8,000円

修繕積立金

6,000円

合計

94,000円

■ 毎月の収支

家賃収入

80,000円

支出

94,000円

差額

－14,000円

つまり

毎月1万4千円の持ち出し

になります。

■ 年間の持ち出し

14,000円 × 12か月

年間 約17万円

ここにさらに

・固定資産税

・空室

・修繕費

などが加わる可能性があります。

■ ではなぜ投資として成立するのか

それでも営業では

「将来資産になります」

と言われることがあります。

理由はシンプルで

ローンを返済しているから

です。

35年後には

不動産が自分の資産になる

という考え方です。

ただしここで重要なのが

・家賃が下がる可能性

・空室

・売却価格

などです。

築年数が古くなると

家賃は下がることもあります。

そして売却時に

思った価格で売れるとは限りません。

■ 投資として考えるなら

不動産投資が

すべて悪いわけではありません。

ただしワンルームマンションの場合、

最初からキャッシュフローがマイナス

というケースが多いです。

これは

「投資」

というより

長期の資産形成に近い商品

と言えるかもしれません。

この仕組みを理解せずに始めると、

「思っていた投資と違う」

と感じてしまうことがあります。

■ まとめ

ワンルームマンション投資では、

・家賃収入

・ローン返済

・管理費

・修繕費

などを含めて

トータルで収支を見ることが大切です。

営業の説明だけでなく、

自分でも数字を計算してみること。

それだけでも

大きな失敗を防げる可能性があります。

投資は

仕組みを理解してから始めること

が一番大切だと思います。

ではまた。