前回の続き
不動産の一括査定は売買をする上で大変役に立つツールの一つだ。
しかし改めて断言するが不動産に不案内な方は使うべきではないと筆者は強く感じている。
前回のブログでは査定額がなぜバラバラなのかという点と不動産業者同士の足の引っ張り合いについて解説した。
今回はまず初めに不動産業者との付き合いを増やせば増やすほど発生するリスクについて解説しようと思う。
③売買金額の一人歩き
貴方が査定を依頼した後、問い合わせのあった数社と物件売買においての媒介契約を締結したとする。
売買の基本としてまずは相場の金額より少し高めでマーケットに出すのが定石とされている。
それは筆者も賛成だし、何なら筆者も自身の物件を売却する際は少し高めの金額から開始する。
理由として極稀に相場より高い金額で売却が決まることもあるからだ。
しかしこれはとても稀なことであり、可能性としてはかなり低い、しかし物件売価は一度下げると上げる事とが非常に難しいので最初は高めに設定した方が売主側にメリットはある。
ここで大切なのは価格の落し所を決めておくことだ、問い合わせがあると多くの買主が指値を要求してくる。
勿論融資特約を付けた状態での過度な指値は相手にすることないし、筆者も売却する際、また営業マン時代も無謀な指値を入れてくる買主に対しては殆ど相手にいた記憶がない。
しかし中にはかなり現実的な指値を入れてくる買主もいるのでそう言う買主に対いして不動産業者が対応するために落し所を決めておく必要がある。
ここで問題なのは落し所の金額ではなく、売主と販売業者とのやり取りの内容。
簡単に言うと金額の認識の違いによる誤解を生む可能性が発生する。
見ず知らずの相手しかも数社と複数とやり取りすれば可能性はその分上がる。
良くある例を挙げると落とし所の金額で最初から販売活動をされるなど、言った覚えの無い金額で販売活動をされるなど。
これは売買に慣れている業者同士の間でもたまにある。
なので売買に慣れていない売主だと自身で物件のコントロールを行える可能性が低いので売買に慣れている人に比べ、このような事案が起こる可能性が上がると言うわけだ。
これが売買金額の一人歩きの例だ
その結果売主が望まない低い金額でマーケットに出回りしばらくは売主が望む希望額での売却が困難になる例がたまに起こりえる。
勿論他のケースもあるがこれ以上説明すると長くなりすぎるのでこの辺にしておく。
④売買のタイミングを逃す。
これは前回説明した【②業者同士で足の引っ張り合い】
に似ていると言えばそうなのだが業者起因の理由以外で売買のタイミングを逃すこともある。
まず不案内な方はエリアにおける相場感、売買成立までのフローすら把握できていないことが多々ある。
それはしょうがないのだが問題は真っ当に売買活動をしている売買のプロでも意見が違う事が多々ある。
これはエリアにおける相場感の違いである。
物件の売却額と言うのはエリア、築年数、構造などによってバラバラである。
問題はその(売価)指標と言えるようなものが教科書は勿論、行政で決められていもしない。
あくまで買主と価格を決める業者の感覚によるところが大きい。
つまり付き合う業者が増えれば増える分だけ業者の意見に右往左往されて無駄な時間が経過する可能性が極めて高い。
複数回売買を重ねていくと過去の経験から売主自身も自分の中に1つの指標と言う物が生まれてくるのだが、経験の浅い売主だとその指標がないから業者から言われることをそのまま信じてもっと高値で売れる！！
と言った根拠のない進言を取り入れて売却のタイミングを逃す可能性がある。
「無知は罪なり、知は空虚なり、英知持つもの英雄なり」
と言う言葉があるが、最低限売主も事前に自分で調べる努力は行うべきと筆者は強く思う。
お付き合いする業者が真っ当な業者なら問題ないが。。。
悪い業社も令和の今でも多々いるので注意が必要である。
計2回にわたり不動産初心者が陥りやすい一括査定の罠を記載してきた。
次回は初心者が行える防衛策をまとめとしてブログにまとめたいと思う。
最期まで見てくれてありがとう
続きはまた後日に公開するよ。
今後の作成意欲向上のためにいいねしてくれると嬉しいです。
それでは次回のブログにて
