前提として一括査定を否定する記事ではない
不動産に不案内な方は一括査定を避けるべきだと言う内容になります。
不動産売却
慣れていない人には一大イベントでご自身の人生の今後を左右するぐらい重要な方もいると思います。
皆共通しているのは1円でも高く売却したい
だからこそ一括査定で一番査定額が高い会社を利用して売却をすると
お考えの人も多いと思います。
ただちょっと待って欲しい!!
不動産に不案内な人は一度立ち止まって僕の話を聞いてくれ
それを聞いた上で査定に出すか出さないか、売るか、売らないかを判断して欲しい。
こんにちわ
元不動産営業マンで今は完全大家業に転身しているMTです。
宅建も合格していますのでその知識と合わせてココナラでは駆け出しの大家さんや売却にお困りの方、物件の運用方法などをアドバイスしています。
それでは何故不案内な人は一括査定がダメなのかそれを噛み砕いてご説明していきます。
①査定額がバラバラ
このバラバラと言う言葉を聞けば一番高い所に依頼した方が良いのではと思う方もいると思いますが、実際はそんな単純な話ではない。
そのことを説明するためにまずは一括査定の仕組みを簡潔に説明しようと思う。
不動産業者が一括査定を依頼する際エリアなど細かい条件を付けて設定された条件に近い物件の依頼が来れば登録している業者約6～10社ほどに通知のメールが行く。
その際業者は問い合わせ1件当たりに約数万円を査定会社に支払う事になる。
つまりメールを受信するだけで費用が発生するのだ、業者としてもまずは売主の媒介をどうしても取りたいがために他社に負けない数字を売主に伝え媒介を取ろうとする。
※媒介は御社に売買の依頼をしますよと言う契約の事。
なんで実際決まる可能性がかなり低い数字をチラつかせ売買に慣れていない売主を囲いにやってくる。
その後時間をかけて適正価格まで金額を叩いていくのだ。
この場合売主からすると通常より余計な時間もかかるし、何より期待をさせられてからの現実を突きつけられるので精神的にキツイところがあると思う。
勿論最初から小細工抜きに実勢価格に近い金額をぶつける業者もいるが
不動産に不案内な売主から媒介を取れる可能性が下がるため、そのうち決まる可能性が低い高い金額をチラつかせる悪循環に陥る。
事実筆者も営業マン時代実勢の価格ばかりをぶつけていたら全く媒介が取れないので実際の金額より高い金額を売り主に伝えたところ以前より媒介が取れるようになった。
売買に慣れているセミプロの投資家なら金額を出してくる10社近い業者をある程度振るいに掛けることができる。
しかし不動産に不案内な方はどのくらいで自身の物件が売却できるか分かるはずもない。
まずはこれが不案内な方には一括査定をお勧めしない理由の1つだ。
②業者同士で足の引っ張り合い
これは中々笑える話なのだが実際にあった経験を元にお話ししよう。
先ほど話をした通り、一括査定を依頼すると約10社近い業者から媒介の誘いのメールと電話が来る。
売主からすると正直顔も分らない素性が知れない営業マンだ。
とは言え物件を売却したい売主は仮に4社と媒介契約を締結したとする。
そうなればこの4社が売却時の手数料をめぐって醜い戦いを演じることが度々ある。
そしてこの話を僕の知人で実際に起こった業者同士の醜い戦いに置き換えようと思う。
大手財閥系S社が3,000万でお客さんを付けた。
これから購入に向けて融資を打診を銀行に行うと言っている。
とは言え売買対象になっている物件は銀行融資の評価が非常に出にくい物件だ。
売却相談を受けていた僕は融資特約無しでの契約は可能か否かを大手財閥系S社に確認するように知人にアドバイスをした。
勿論結果は特約無しは難しいとの回答だった。
その数日後、Ａ社が金額は2,800万と3,000万に比べ少し低いが融資特約無しで契約できるお客さんを捕まえてきた。
相談を受けた僕は後者の2,800万で売却するように促した、理由は簡単で知人が売りたがってる物件は融資評価が伸び辛い物件だからだ。
実際過去3者ほど売主が付いたが皆融資で躓いて物件を売却できないでいた。
それに融資特約無しで買い付けを入れてくる買主は決断が早く気持ちが変わることも多いのだ。
そういう意味でもやっと付いた確実に購入してくれるお客さんだ。
知人は僕の進言を聞き入れ大手財閥系S社に断りの連絡を入れたが、その約1時間後、大手財閥系S社からこちらも融資特約無しで契約できると一報が入ったのだ。
それなら最初から融資特約無しで買い付け入れろよと内心突っ込んだのだが、僕は知人に買い付けをちゃんと貰うようにと進言した。
※買い付けとは買主の情報が記載された申し込みの事だ
しかし3日、1週間、10日と日だけが過ぎ一向に買い付けを送ってこない。
その間何度催促をしたのだが、その度に出張に出てしまった、パソコンが壊れて送れないなど言い訳にならない言い訳をしてくる、そのくせ契約をものすごく急かしてくる。
僕はこの大手財閥系S社の事をちょっと怪しいなと思っていたので知人には買い付けも送らず、契約を急かす割には契約内容をこちらに送ってすり合わせを行わないので怪しいので、今回の契約は断った方が良いのではと進言をした。
そして大手財閥系S社が一方的に指定していた契約日の前日に買い付けと契約内容が送られてきて笑ってしまった。
買い付けは書面のフォーマットが崩れて、買主の押印もなければ物件詳細の一部に間違いがあったｗ
そして極めつけは契約内容。
簡単に説明すると売り主に極めて不利な契約内容になっていて、確かに融資特約は無しだが買主起因で白紙解約できる内容になっていたｗ
更に買主起因で解約になっても売主は仲介手数料を業者支払わないといけない内容だｗ
勿論そんな契約結ぶはずがなく。。。
つまり大手財閥系S社の営業マンは約100万ほどの手数料を得る為に売主に対して詐欺に近い商談を持ち掛けてきたりするのだ。
それでＡ社が用意した買主が焦れて逃げればなお良しと言わんばかりに狡猾な罠を仕掛けてきた。
誰もが知ってる大手財閥系S社と言う会社がだ、勿論そこの営業マン全てがそんなボンクラではない。
優秀な営業も僕は現役時代に取引して知っている。
話を戻すと媒介契約する業者が増えれば増えるほど時に業者同士が足を引っ張りあうことが起こる事例も実際あると言う事だ、
売買に慣れていれば営業マンとの話合いの時点で送られてきた買い付けの信憑性を真偽することができるが不案内な売主にはそれはできない。
付き合う業者が増えれば増えるだけこのようなトラブルが起きる可能性が出てくると言う事をぜひ覚えておいて欲しい。
最期まで見てくれてありがとう
続きはまた後日に公開するよ。
今後の作成意欲向上のためにいいねしてくれると嬉しいです。
それでは次回のブログにて
