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先日の「正直不動産」ご覧になりましたか？マンション内見の際、ミネルヴァ不動産の担当者が、その場で契約書に署名・押印を迫るシーンがありましたね。あんなシーンを見ちゃうと、怖くて内見なんかできなくなりますよね。 でも実際には、いきなり内見した現地で契約を行うようなことは出来ませんのでご安心ください。そこで今回は、元大手不動産営業マンの筆者が、不動産の申込から契約の流れや解約のルールについて、わかりやすく解説します。１．申込してしまったら契約したことになるの？ ドラマにあったような中古マンションの1部屋を１社が独占的に販売することは稀です。 売主は、個人または個人から買取りリフォームして再販する不動産業者になります。 売却する場合は、個人であれ不動産業者であれ、仲介会社と媒介契約を交わす必要があります。 依頼された仲介会社は、レインズ等へ情報を登録し、他の不動産会社にも広く情報を公開します。 ですから、実際に内見に同行する仲介会社が、売主と直接やりとりするケースは稀です。 物件を内見し、顧客が購入を希望した場合、買主側の仲介会社は、顧客から購入申込書（買付）を取り付け、売主側の仲介会社に提出し、売主との交渉を依頼します。購入申込書には、購入希望価格や支払方法・時期、引渡し条件、住宅ローンを利用の有無などを記載します。現地では購入申込書を記入するところまでで、売主が申込条件を承諾し、初めて契約の運びとなります。また、契約というのは売主、買主双方が署名・押印するものです。 さらには宅建業法で、売買契約までに、宅建業者は買主に対し重要事項説明を行うことが義務づけられています。重要事項説明は

フランチャイズに加盟する。それは「独立」に近い一歩でありながら、同時に“縛り”のある関係に入ることでもあります。その入口にあるのが、フランチャイズ契約書重要事項説明（法的事項説明）です。結論から言うと、この2つをどれだけ理解しているかで、その後の経営は大きく変わります。フランチャイズ契約書とはフランチャイズ契約書は、本部と加盟店の関係権利と義務ルールを定めるものです。ただし、ここで一つ重要な前提があります。👉 多くの場合、この契約書は本部側が作っています。つまり、本部に有利な構造になっているのが通常です。重要事項説明（法的事項説明）とはフランチャイズでは、契約前に一定の情報を加盟希望者に開示する必要があります。これが「重要事項説明」です。例えば、本部の事業内容や実績加盟金やロイヤリティの仕組み契約期間や更新条件既存店舗の状況などが含まれます。👉 「契約するかどうか」を判断するための材料です。よくある誤解ここ、かなり重要です。「説明されたから安心」これは危険です。説明があったとしても、👉 それが自分にとって有利かどうかは別問題です。「契約書に書いてあるから仕方ない」これもよくある認識ですが、👉 内容を理解せずにサインするのは、ほぼリスク確定です。実務でチェックすべきポイント現場では、ここを見ます👇■ ロイヤリティと費用構造固定か売上連動か最低保証の有無広告費などの追加負担👉 「思ったより残らない」原因になりやすい■ テリトリー（営業区域）独占かどうか本部の出店制限👉 近くに同じ店が出てくることもある■ 契約期間と更新条件自動更新か更新時の条件👉 長期拘束になることが多い■ 中途解

普通の買い物とは違う不動産取引における重要な日付は2つあります。売買契約を交わした日と、残代金を支払い所有権を移転した日です。一般的には後者を「決済・引渡し日」と言います。 普通の買い物だったら、「これください。」　「はい、いいですよ。○○円です。」というように、購入の意思表示と、代金支払い及び物の受け渡しが同時に行われます。が、住宅ローンを利用する不動産取引の場合は、2段階の手続きを経て取引を完了させる必要があるのです。 不安定な期間が存在するということ売買契約から決済・引渡しまでの期間は通常2ヶ月ほどですが、売主買主両方の事情を勘案して、両者で話し合って決定します。例えば、住み替えに伴う売却の場合は、売主が次の家を決めるまで3ヶ月待ってほしい、とか、逆に、買主のアパートの退去日が決まっているので、1ヶ月後にできますか？とか、そんな感じです。 契約は交わしたのに引き渡せない、あるいは引渡しを受けられない、という期間は、冷静に考えてみると、かなり不安定な時間です。気持ちが変化したり状況が変わったりしたら、どうなるのでしょうか？？　あるいは、ローンが組めないことが分かった場合は、どのような取り扱いになるのでしょうか？？ 重要事項説明で約束事を理解する不動産売買契約を取り交わした後、決済・引渡しを迎えるまでの間には、いくつかの期限が設けられています。手付解除期限やローン特約の期限などです。宅建士が行う重要事項説明では、物件に関することだけでなく、不動産売買契約についても詳しく説明することが義務付けられています。決済・引き渡しまでの間に自分がやるべきことはなにか、いつまでにそれをしな

くじゅうのやまなみをドライブしていると、あちこちで工事中の対面通行に出くわします。毎年のように台風や大雨の被害に見舞われ、あっちの復旧工事が終わったかと思えばまた、別のところで工事が始まるといった感じです。 車窓から、山あいに建つ家々を眺めていると、まるで裏山を背負うように裾野にぽつんと建っています。いつ、裏山が崩壊して土砂に飲み込まれるかわからない…そんな危機感を覚えます。 不動産取引の際に行われる重要事項説明の項目に、「土砂災害警戒区域内であるかないか」というものがあります。 土砂災害警戒区域とは、「急傾斜地の崩壊等が発生した場合に住民等の生命または身体に危害が生ずる恐れがあると認められ、警戒避難体制を特に整備すべきとして指定される土地の区域」のことです。 土砂災害警戒区域は２種類に区分されており、土砂災害警戒区域をイエローゾーン、土砂災害特別警戒区域をレッドゾーンと称し、危険性の度合を分かり易く表現しています。中でもレッドゾーンは、安全な区域に移転勧告されることもあります。ふるさとを離れるのは辛いことかもしれませんが、安全確保のためには、移転を決断すべきなのかもしれません。 ハザードマップを見ればわかりますが、これらの警戒区域は都市部においても散見されます。他の希望は満たしていたとしても、危険を承知で敢えて選択すべきなのか？　しっかり考えなければいけません。 【まとめ】不動産取引の際に行われる重要事項説明の項目に、「土砂災害警戒区域内であるかないか」というものがあります。土砂災害は、局所的、突発的に発生する恐れがあり、いつ、どこで発生するのか予測が難しい災害です。都市部に

これはビッグ改正！！ コロナ禍で、一時的に認められていた電磁的方法による、適正化法の業務！ 正式に３月から認められるようです。 これでマンション管理会社の業務の仕方はがらっと変わることでしょう。 #マンション管理 #管理組合 #管理会社 #適正化法 #重要事項説明 #管理業務主任者 #７３条書面電子化 #改正適正化法 #電子的な方法

買い付けから引渡まで書いてきました。 次に、引渡時に行われる所有権移転の手続きについて書きたいと思います。 売主と買主側にそれぞれ不動産会社が介入している場合は、 それぞれに提携している司法書士が、引渡時に立ち合い、 所有権移転の手続きを行います。 買主が用意する書類や費用は、 ・住所を証する書面（住民票） ・身分証明書（写真付きのもの　免許証など） ・認め印 ・司法書士報酬費＋実費調査費　約6万円から8万円　 ・登録免許税　対象不動産評価額の1000分の2 等です。 売主側の司法書士は、 売主が持参する登記済証(登記識別情報）と売主の実印、 印鑑証明、そして本人について全ての信ぴょう性を確認します。 他人がなりすましで取引をしていないか、実印が偽造のものでないかなどを確認します。 先日、大きくニュースにもなった大手建築会社（Sハウス）が、地面師に、だまされた事件もありました。 プロでも、こういうことがあるのですから、 このように騙されないように確認することは、非常に重要なことなのです。 買主が融資を受けて、その融資につき抵当権を設定する場合は、 融資先の銀行が指定する司法書士が手続きをすることが一般的です。 買主から売主への売買代金の支払い、書類などに不備がないことを確認した後、その日のうちに司法書士が法務局に出向き、所有権移転登記を申請します。 代金の授受から登記書類が申請されるまでに時間がかかります。 国家資格を有する司法書士がその職務を遂行することで、 買主への所有権移転が担保されることになります。 どうしても、手間や知識がないため、自

今回は、いよいよ引き渡しの注意点です。 重要事項説明が終わり、契約に調印し、残金を全て清算したら、 所有権移転の手続きをします。 これが、「引渡」です。 この引渡までに、取引する内容について問題点を解決しておきましょう。 買い付けの時点、契約の時点で見逃していた問題点が この段階になって新たに発覚することはまずないと思います。 この段階に来ても、どうしても引っかかっている点がある場合は、 契約を解除できるラストチャンスでもあります。 引渡の準備につき売主が着手する前であれば、 手付金を放棄することで解除できるのが一般的です。 現地の状況、登記面、隣地関係でどうしても気になる点があり 引渡に踏み込めない場合は解除するという決断も一考です。 手付金の放棄というリスクもあるので、よく考えて答えをだしましょう。 家を購入するときの注意点　①買い付け 家を購入するときの注意点　②契約 どうしても、手間や知識がないため、自分で出来ない時は、 信頼できる住宅建築コーディネータ-ーにご相談してください。 次回は、所有権移転手続きについて書きたいと思います。