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こんばんは。長岡です。先日、同業他社の知人からこのようなお話を聞きました。■売主→知人が勤める不動産業者A■仲介業者→大手の不動産業者B■買主→個人投資家Cさん■対象物件→分譲マンション1室のオーナーチェンジ物件（賃貸中）上記売買が行われ、引渡しも終わりました。しかし・・・物件の引渡時点で賃借人が賃料2ヶ月分を滞納しており、まもなく滞納が3ヶ月分になるとのこと・・・。そして、保証会社が訴訟の準備をしているとのこと・・・。この事実が引渡後に発覚したため、Ｃさんは大層ご立腹（怒）。保証会社は、賃借人が退去するまでの未納賃料を負担してくれますが、物件を取得したばかりにもかかわらず、Cさんには退去後の原状回復や新たな入居付けのための予期せぬ費用が発生してしまいます。さて、なぜ、引渡後に発覚するという事態になってしまったのでしょうか。オーナーチェンジ物件の売買において、このようなトラブルが起きてしまう原因は、大きく2つです。①売買担当者が賃貸の実務に精通していない場合が多い。②賃貸管理会社担当者が売買の実務に精通してない場合が多い。この2点により、売買担当者が賃貸管理会社にヒアリングしたとしても、それぞれの担当者間で確認不足と共有不足が生じてしまいます。そのため、事前に買主さんにお伝えすべき点が伝わっておらず、売買契約書や重要事項説明書にも記載されず、後から発覚してトラブルになってしまうのです。「買主は、所有権移転と同時に売主の賃貸人としての地位及び権利義務を承継するものとする。」と、売買契約書に記載されているだけでは不十分なのです。今回の件でＣさんは完全なる被害者ですが、もし、Ｃさんが

賃貸物件の貸主が借主に対して建物から退去するよう求める話が立ち退きです貸主が立ち退きを要求するには、「正当な合理的事由」が必要で、建物が老朽化して取り壊しが必要な場合や、貸主が自己使用する必要がある場合など、法律で定められた理由が必要です。確か宅建の教科書では借地借家法による保護: 保護されるのは善良な消費者個人であり　法人や団体は保護されない借主には「借地借家法」によって保護されている権利であり、正当で合理的な理由がない限り立ち退きを拒否できます。立ち退き料の支払い: 借主の経済的負担を補償するために、貸主は「立ち退き料」を支払う必要があります。正当事由の判断: 立ち退きの可否は、貸主側の理由と借主側の必要性を比較し、総合的に判断されます。築70年の木造住宅でシロアリが食って倒壊の危機があり、倒壊した場合近隣住宅も巻き込むとなれば、仕方がないですねえとなる通知の期間: 契約更新拒絶の通知は、契約満了の1年前から6か月前までに行われる必要があります。ええ、それで築５５年の鉄筋コンクリートで賃借人の法人が契約更新拒絶の無効で裁判を起こしてきたこともありますが借りている法人に対して　建物の外装と鉄筋の腐食を証明して通行人が死亡した場合の危険負担は賃貸営業している法人にも及ぶ連帯不法行為の件を伝えたが　先方の弁護士はよく理解していないようなのだ。「無過失責任」で確認書を裁判所通じて送ったがスルーしてきた業績は　「思う存分悪い」と占いに出ている「犯罪に触れるような行為をしないと立ち直らない」となっているこれからますます景気が悪化するのでねえそれで早めに会社が倒産するおふだを建物外周のと

やっぱり、何度観ても、なんど聞いても放火にしか見えない、「ハワイ大火災事件」じゃ！なに？この火災は・・・放火じゃろ？ちがうかい？？？しかも「サイレンが一切、鳴らなかった」という。なんで？！だから、たくさんの被害者、いや、焼死者が出たんじゃないかぁ～！！（；；実は、ボクも「２０才の頃に、自宅の火災」でパパを亡くしている。しかも目の前での火災だった。ボクがちょうど東京から広島に帰省している時じゃった。今でも無念じゃ。助けられなかった・・・それが原因ではないと思いたいが、「結婚話」も消滅した。；；とっても愛していた彼女だった。その火災はずっと長く「トラウマ」になったよ。（；；まあ、ボクの話はイイとして、「ハワイ」じゃけど、あれはどうみても「おかしい！」っておもいませんか？あるアメリカ？の学者さんが言っていたけど、「あれは自然災害ではナイ！」と断言していたね。ボクもそう思う。（＾＾；しかし、日本の様に「紙と木でできた家」が密集していれば、かなり大規模に被害が出ると思うけど、あんな広い庭と低層住宅で、いくら風が吹いていたとしても、なんなの？あの火災現場って。しかも夜間だし。サイレン鳴らないし。なんか腑に落ちないぜよ。なにかが「オカシイ」よ！あんなに広範囲に「火災」が広がるかい？！何か「火炎放射器」でまるごと「焼き尽くす」というような「第二次大戦の時のアメリカが、沖縄戦なんかで”洞窟の日本軍を火炎放射器で焼き殺す”」場面のようで、なんか「恐怖」さえ感じるよ。それに、あの地域って、当たり前じゃけど、「ハワイ人」が多い所でしょ？！ハワイ原住民って言うのかな？まあ、その彼らの大切な「家」がほぼ全

 賃貸マンションの貸主の土地工作物責任についてです地震によりアパートやマンションが倒壊した場合、家主は、被害者でありながら加害者になるかもしれないという事例です。    阪神・淡路大震災により中古賃貸マンションの1階が押しつぶされ、借主が死亡した事案において、建物（築31年）に設計施工上の欠陥があって通常有すべき安全性を有しておらず、設置の瑕疵があるとして、築16年後に建物を取得した貸主の土地工作物責任を認めたが、媒介業者については、「軽量鉄骨コンクリートブロック造」を「鉄筋コンクリート造」と説明した誤りがあっても、相当因果関係がないとして、その責任を否定した事例 を紹介します。（神戸地判　平成11年9月20日　）　Aら4名は、媒介業者Y2の媒介で、貸主Y1から、神戸市東灘区のマンションの1階部分を賃借していたところ、平成7年1月の阪神・淡路大震災で同建物の1階部分が完全に押しつぶされ、死亡した。　本件建物は、昭和39年に補強コンクリートブロック造として建築されたものを、Y1が昭和55年に取得して、賃貸に供していたものであったが、設計上構造計算に疑問があり、施工上も配筋、緊結に問題がある物件であった。また、登記簿上、本件建物の構造は、「軽量鉄骨コンクリートブロック造一部鉄筋コンクリート造3階建」となっていたが、Y2は、Aらとの賃貸借契約の際、「鉄筋コンクリート造3階建」と説明していた。　Aらの親Xらは、本件建物に瑕疵があったとして、（1）Y1に対し、安全な建物を賃貸すべき義務の債務不履行及び民法717条の土地工作物責任に基づき、また、 （2）Y2に対し、建物の構造について虚偽の

建て替えでは既存の入居者に立ち退きをお願いすることになります。 現在の法律では入居者に自主的に退去していただく必要があるため、立ち退き交渉は立ち退き料の支出を伴う苦労の多い仕事となります。 建て替えの問題点は、投資コストが大きくなることです。 現在の建物の入居者にまず引っ越しをお願いし、 全員に退去してもらった上で工事を始めなくてはなり ません。 従って新築と異なり、建築費用だけでなく既存の入居者の立ち退き費用、解体費用などをコストとして考える必要があります。 当然のことながら、最後の入居者が退去するまで、 今までの収入が減少していきます。 既存の入居者に退去していただくことを、「明け渡し」とか「立ち退き」と呼びます。 オーナーさんであればご存知のように、入居者の立ち退きは簡単なことで はありません。 というのも現在の借地借家法は、「契約期間が満了した際、入居者が契約更新を希望したときは、貸し手が同意しなくても、これまでの契約と同 一の条件で契約を更新したものとみなす」という、入居者にきわめて有利な規定となっているからです。 貸し手が契約更新を拒否するためには「正当事由」が必要となります。 正当事由とは長期にわたる家賃滞納、無断改造など、 入居者側が行った信頼関係を壊すような義務違反をいいます。 入居者側にそういった落ち度がない限り、オーナーさんが「古くなってきたから建て替えたい」と考えたとしても、 入居者が「住み続 けたい」と主張すれば、出ていってはもらえないのです。 判例では通常の建物の老朽化は、立ち退きを求めるための正当な理

アパートが老朽化しているので、立ち退きしてください。これは、立ち退き料をもらえるチャンスです。※数万円程度で、泣き寝入りする方も多いようですね。