立ち退きについて

建て替えでは既存の入居者に立ち退きをお願いすることになります。

現在の法律では入居者に自主的に退去していただく必要があるため、立ち退き交渉は立ち退き料の支出を伴う苦労の多い仕事となります。

建て替えの問題点は、投資コストが大きくなることです。

現在の建物の入居者にまず引っ越しをお願いし、

全員に退去してもらった上で工事を始めなくてはなり ません。

従って新築と異なり、建築費用だけでなく既存の入居者の立ち退き費用、解体費用などをコストとして考える必要があります。

当然のことながら、最後の入居者が退去するまで、

今までの収入が減少していきます。

既存の入居者に退去していただくことを、「明け渡し」とか「立ち退き」と呼びます。

オーナーさんであればご存知のように、入居者の立ち退きは簡単なことで はありません。

というのも現在の借地借家法は、「契約期間が満了した際、入居者が契約更新を希望したときは、貸し手が同意しなくても、これまでの契約と同 一の条件で契約を更新したものとみなす」という、入居者にきわめて有利な規定となっているからです。

貸し手が契約更新を拒否するためには「正当事由」が必要となります。

正当事由とは長期にわたる家賃滞納、無断改造など、

入居者側が行った信頼関係を壊すような義務違反をいいます。

入居者側にそういった落ち度がない限り、オーナーさんが「古くなってきたから建て替えたい」と考えたとしても、

入居者が「住み続 けたい」と主張すれば、出ていってはもらえないのです。

判例では通常の建物の老朽化は、立ち退きを求めるための正当な理由とは認められていません。

「建物が老朽化したから、建て替えが必要だ」とオーナーさんが 主張しても、入居者の側が「貸し手が本来必要な修繕を怠った」と主張すれば、「貸し手は安全な住居を提供する義務がある」とされ、逆に裁判所から修繕を命じられるかもしれないのです。

実際に大改修を求められたケースもあります。

そこで立ち退き交渉では、入居者のみなさんに、

オーナーさんの建て替えに協力して、契約更新を求めないようお願いすることになります。

そして入居者様が自主的に退去していただくために、

立ち退き料の提示が必要になってくるわけです。