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 賃貸マンションの貸主の土地工作物責任についてです地震によりアパートやマンションが倒壊した場合、家主は、被害者でありながら加害者になるかもしれないという事例です。    阪神・淡路大震災により中古賃貸マンションの1階が押しつぶされ、借主が死亡した事案において、建物（築31年）に設計施工上の欠陥があって通常有すべき安全性を有しておらず、設置の瑕疵があるとして、築16年後に建物を取得した貸主の土地工作物責任を認めたが、媒介業者については、「軽量鉄骨コンクリートブロック造」を「鉄筋コンクリート造」と説明した誤りがあっても、相当因果関係がないとして、その責任を否定した事例 を紹介します。（神戸地判　平成11年9月20日　）　Aら4名は、媒介業者Y2の媒介で、貸主Y1から、神戸市東灘区のマンションの1階部分を賃借していたところ、平成7年1月の阪神・淡路大震災で同建物の1階部分が完全に押しつぶされ、死亡した。　本件建物は、昭和39年に補強コンクリートブロック造として建築されたものを、Y1が昭和55年に取得して、賃貸に供していたものであったが、設計上構造計算に疑問があり、施工上も配筋、緊結に問題がある物件であった。また、登記簿上、本件建物の構造は、「軽量鉄骨コンクリートブロック造一部鉄筋コンクリート造3階建」となっていたが、Y2は、Aらとの賃貸借契約の際、「鉄筋コンクリート造3階建」と説明していた。　Aらの親Xらは、本件建物に瑕疵があったとして、（1）Y1に対し、安全な建物を賃貸すべき義務の債務不履行及び民法717条の土地工作物責任に基づき、また、 （2）Y2に対し、建物の構造について虚偽の

不動産登記ってなに？登記事項証明書の見方、お教えします！登記申請の専門家、足立区の土地家屋調査士・宅地建物取引士です。東京都足立区西新井駅東口にて、石川土地家屋調査士・行政書士・海事代理士事務所を開設しております。 建物表題登記、建物滅失登記、土地測量、境界確認測量、現況測量、 建設業許可、運送業許可、風俗営業許可、深酒届出、産廃許可、介護事業許可、 離婚協議書作成、公正証書、遺言書作成、遺産分割協議書作成、内容証明郵便、車庫証明お手続き、 各種調査･測量、計測、図面作成、海事法務、事実証明書類作成を行っております。 お気軽にお問合せ、ご相談くださいませ(^－^) 足立区（北千住･梅島･西新井･竹ノ塚･綾瀬･堀切･牛田） 荒川区（日暮里･三河島･南千住･町屋） 葛飾区（亀有･金町･新小岩･堀切菖蒲園･お花茶屋） 江戸川区（平井･小岩･船堀･一之江･瑞江･西葛西） 板橋区（本蓮沼･志村坂上･西台･高島平･大山･常盤台･下赤塚･成増） 練馬区（氷川台･平和台･新江古田･中村橋･大泉学園･新桜台） 北区（赤羽･田端･王子･上中里･東十条･駒込･西ヶ原） 千代田区（神田･秋葉原･御茶ノ水･水道橋･小川町･岩本町） 中央区（東銀座･築地･八丁堀･茅場町･人形町･小伝馬町･月島･浜町） 港区（田町･浜松町･新橋･表参道･広尾･六本木） 文京区（千駄木･根津･湯島･千石･白山･春日･後楽園･茗荷谷） 豊島区（池袋･椎名町･東長崎･要町･千川･雑司が谷） 台東区（上野･稲荷町･田原町･浅草･仲御徒町･入谷･三ノ輪） 墨田区（錦糸町･両国･業平橋･曳船･東向島

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建て替えでは既存の入居者に立ち退きをお願いすることになります。 現在の法律では入居者に自主的に退去していただく必要があるため、立ち退き交渉は立ち退き料の支出を伴う苦労の多い仕事となります。 建て替えの問題点は、投資コストが大きくなることです。 現在の建物の入居者にまず引っ越しをお願いし、 全員に退去してもらった上で工事を始めなくてはなり ません。 従って新築と異なり、建築費用だけでなく既存の入居者の立ち退き費用、解体費用などをコストとして考える必要があります。 当然のことながら、最後の入居者が退去するまで、 今までの収入が減少していきます。 既存の入居者に退去していただくことを、「明け渡し」とか「立ち退き」と呼びます。 オーナーさんであればご存知のように、入居者の立ち退きは簡単なことで はありません。 というのも現在の借地借家法は、「契約期間が満了した際、入居者が契約更新を希望したときは、貸し手が同意しなくても、これまでの契約と同 一の条件で契約を更新したものとみなす」という、入居者にきわめて有利な規定となっているからです。 貸し手が契約更新を拒否するためには「正当事由」が必要となります。 正当事由とは長期にわたる家賃滞納、無断改造など、 入居者側が行った信頼関係を壊すような義務違反をいいます。 入居者側にそういった落ち度がない限り、オーナーさんが「古くなってきたから建て替えたい」と考えたとしても、 入居者が「住み続 けたい」と主張すれば、出ていってはもらえないのです。 判例では通常の建物の老朽化は、立ち退きを求めるための正当な理

建て替えの良いところは、最新の設備を 導入でき、建物自体の耐久性も過去のものよりもずっと高くなっていること、賃料が高くなる為、入居者の質が向上すること。 そして何より築年数が0年になるということです。 実は、賃貸住宅では部屋探しをする人が、築年数は一番に気にするポイントです。 リノベーションではどんなに建物が美しく変身したとしても、 築年数の表示は変えることはできません。 年数を経た賃貸住宅を新築に変えることで、賃貸市場での人気が上がります。 空室はなくなり賃料も高めに設定することができて、家賃収入アップが見込めるわけです。 建て替えのもう一つの利点として「負のスパイラルを断ち切ることが出来る」ということが挙げられます。 老朽化したアパートでは入居者の人気がなくなって空室が増えた り、滞納が起きたりして家賃収入が低下し、キャッシュフローが悪化しているケースが多く見られます。 収入が不足しているためメンテナンス費用も捻出できず、そのためますます建物の劣化が進み人気が低下していくという負のスパイラルが発生しているからです。 その負のスパイラルを建て替えにより解消出来るのです。 そして、自分の代で賃貸経営を始めたオーナーさんが亡くなった後、賃貸物件を相続した奥さまやお子さんが、先代の管理の不備のために経営に苦労するケースは非常に多いのです。 ずさんな管理を行った物件は、次の世代にとっては負の遺産そのもので、残された家族に大変な迷惑をかけることになります。 お持ちの賃貸住宅がそうした状態に陥っていたり、陥りかけている場合、思い切ってローンを組んで建て替えるこ

二世帯住宅について、みなさんはどのようにお考えでしょうか？ひとそれぞれに考え方がありますし、ご事情もありますね。またこれが正解というものはありませんので、二世帯住宅を建てて一緒に住んでよかったご家庭もあれば二世帯住宅を建てたけれど、いまはその家から離れ、別々に暮らしているご家庭もあると聞きます。私は設計のお仕事をさせていただいておりますので、二世帯住宅のお話をいただいた際に、いままでの経験でこのようなことがありました、というお話をさせていただきながら、ご両親世帯、子世帯のみなさまがご一緒になって再度、お話し合いの場を持っていただいております。二世帯住宅の場合は、いろいろな考え方がありますが、家は一つですが、玄関も二つ、キッチンもお風呂も二つ、唯一廊下の扉でつながっているというほぼ２軒のお家をくっつけたような二世帯住宅もあれば、玄関やキッチン、お風呂は一つ、部屋がゆるやかにわかれている二世帯住宅もあります。その場合にはどちらか（たいていはご両親側のお部屋に）ミニキッチンはつけるケースが多いです。なかにはお風呂が一緒はどうしても避けたい、というお話もいただくことがあります。またキッチンは別々に、というお話もいただきます。広い敷地に二つの家を計画するというケースもありました。これは二世帯住宅とはいいませんね。確かにいろいろな考え方があり、いまは生活のリズムも異なりますので正解はありません。しかし、例えば料理の方法をご両親から学びながら食事の支度ができるお子さんをご両親にみてもらえる、万が一お風呂やトイレで体調が悪くなってもすぐに気づける、出産などのアドバイスをいただける、など三世代同

東京都足立区西新井駅東口にて、石川土地家屋調査士・行政書士・海事代理士事務所を開設しております。 建物表題登記、建物滅失登記、土地測量、境界確認測量、現況測量、 建設業許可、運送業許可、風俗営業許可、深酒届出、産廃許可、介護事業許可、 離婚協議書作成、公正証書、遺言書作成、遺産分割協議書作成、内容証明郵便、車庫証明お手続き、 各種調査･測量、計測、図面作成、海事法務、事実証明書類作成を行っております。