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 賃貸マンションの貸主の土地工作物責任についてです地震によりアパートやマンションが倒壊した場合、家主は、被害者でありながら加害者になるかもしれないという事例です。    阪神・淡路大震災により中古賃貸マンションの1階が押しつぶされ、借主が死亡した事案において、建物（築31年）に設計施工上の欠陥があって通常有すべき安全性を有しておらず、設置の瑕疵があるとして、築16年後に建物を取得した貸主の土地工作物責任を認めたが、媒介業者については、「軽量鉄骨コンクリートブロック造」を「鉄筋コンクリート造」と説明した誤りがあっても、相当因果関係がないとして、その責任を否定した事例 を紹介します。（神戸地判　平成11年9月20日　）　Aら4名は、媒介業者Y2の媒介で、貸主Y1から、神戸市東灘区のマンションの1階部分を賃借していたところ、平成7年1月の阪神・淡路大震災で同建物の1階部分が完全に押しつぶされ、死亡した。　本件建物は、昭和39年に補強コンクリートブロック造として建築されたものを、Y1が昭和55年に取得して、賃貸に供していたものであったが、設計上構造計算に疑問があり、施工上も配筋、緊結に問題がある物件であった。また、登記簿上、本件建物の構造は、「軽量鉄骨コンクリートブロック造一部鉄筋コンクリート造3階建」となっていたが、Y2は、Aらとの賃貸借契約の際、「鉄筋コンクリート造3階建」と説明していた。　Aらの親Xらは、本件建物に瑕疵があったとして、（1）Y1に対し、安全な建物を賃貸すべき義務の債務不履行及び民法717条の土地工作物責任に基づき、また、 （2）Y2に対し、建物の構造について虚偽の

建て替えでは既存の入居者に立ち退きをお願いすることになります。 現在の法律では入居者に自主的に退去していただく必要があるため、立ち退き交渉は立ち退き料の支出を伴う苦労の多い仕事となります。 建て替えの問題点は、投資コストが大きくなることです。 現在の建物の入居者にまず引っ越しをお願いし、 全員に退去してもらった上で工事を始めなくてはなり ません。 従って新築と異なり、建築費用だけでなく既存の入居者の立ち退き費用、解体費用などをコストとして考える必要があります。 当然のことながら、最後の入居者が退去するまで、 今までの収入が減少していきます。 既存の入居者に退去していただくことを、「明け渡し」とか「立ち退き」と呼びます。 オーナーさんであればご存知のように、入居者の立ち退きは簡単なことで はありません。 というのも現在の借地借家法は、「契約期間が満了した際、入居者が契約更新を希望したときは、貸し手が同意しなくても、これまでの契約と同 一の条件で契約を更新したものとみなす」という、入居者にきわめて有利な規定となっているからです。 貸し手が契約更新を拒否するためには「正当事由」が必要となります。 正当事由とは長期にわたる家賃滞納、無断改造など、 入居者側が行った信頼関係を壊すような義務違反をいいます。 入居者側にそういった落ち度がない限り、オーナーさんが「古くなってきたから建て替えたい」と考えたとしても、 入居者が「住み続 けたい」と主張すれば、出ていってはもらえないのです。 判例では通常の建物の老朽化は、立ち退きを求めるための正当な理