今回は久々の違いシリーズ。
抵当権と根抵当権についてお話します。
抵当権は不動産調査、取引に密接に係わってきます。
抵当権は民法369条に定められています。
抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
住宅等の不動産を金融機関からローンを組んで購入する際、そのローン(債務)の担保に購入不動産に抵当権が設定されます。
買主は購入後、その不動産を使用(住むこと)、収益(賃貸すること)する権利があります。抵当権が設定されているとはいえ、所有は買主にあるのです。
処分(売却)については抵当権を抹消することが必要になってくるため、売却資金でローンを完済出来るなどの条件があるため、勝手に処分は出来ません。
買主がローン(債務)の返済を滞納した場合は抵当権者(金融機関)は他の債権者に先立って債権の弁済(不動産を売却もしくは競売にかけて）に充てる権利のことを言います。
抵当権設定の有無は登記事項証明書で確認がすることができ、登記事項証明書は法務局で発行されています。
登記事項証明書の権利部の乙区欄に抵当権設定の有無、原因、債権額、利息、損害金、債務者、抵当権者の項目に記載があります。
乙区欄に記載がなかったり、記載はあるものの、下線のあるものは以前に設定はされていたものですが既に抹消事項であることを示しています。
またローンを完済すれば抵当権の抹消手続きを行うことによって抵当権はなくなります。この場合の登記事項証明書には下線が入り、抵当権抹消の記載も入ることになります。
住宅ローンを組んで住宅を購入する際は、借入する金融機関を債権者とする抵当権が購入不動産に設定されることになります。
一方の根抵当権とはどのような権利でしょうか。
根抵当権は民法第第398条の2に定めがあり一部抜粋します。
特定の原因に基づいて債務者との間に継続して生ずる債権、手形上若しくは小切手上の請求権又は電子記録債権（電子記録債権法（平成19年法律第102号）第2条第1項に規定する電子記録債権をいう。次条第2項において同じ。）は、前項の規定にかかわらず、根抵当権の担保すべき債権とすることができる。
根抵当権は抵当権と異なり被担保債権が特定されておらず、極度額を定めてその範囲内で反復して借入、返済ができる権利のことです。
根抵当権設定は会社が事業資金などの融資を受ける際に、会社所有若しくは事業者所有の不動産に設定するケースが一般的となっています。
事業資金は継続して借入、返済を繰り返します。そのたびに抵当権設定をしていたのでは手間と費用が莫大になってしまいます。
対象不動産の調査において、登記事項証明書を取得し根抵当権設定がされていれば事業資金としての設定を疑ってみます。
ざっくりではありますが抵当権と根抵当権の違いでした。
