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念願のマイホームに引っ越したら、実はシロアリが先に住んでた！なんてことになったら泣くに泣けませんよね。仲介会社には、重要事項を調査説明する義務がありますが、立場によっては、消極的な対応しかしてくれないこともあるんですよ。「現状有姿」の裏に隠されたリスク築50年を超えるような木造物件は、価格における土地代の割合が高く、値ごろ感があって魅力的に映ります。建物は減価償却済みで、価値なしとみなされるからです。性能は低いかもしれませんが、住むには十分、と判断して購入する人もいたりします。しかし、古い建物には「シロアリ被害」や「耐震性能不足」といった、目には見えない深刻なリスクが潜んでいることがあります。今回問題となった築50年の木造住宅は、建築士が自ら設計・施工した自慢の自宅でした。「建築士である売主が『自分で建てたから大丈夫』と言っているから安心だよね、たぶん…」 売主側の仲介会社は単純にそう思ったようですが、実際には重大な瑕疵を秘めていたのです。買主保護の観点から、契約不適合責任（瑕疵に対する責任など）は、引渡し後３か月程度は付帯することが求められています。が、これは絶対条件ではないので、免責にされるケースもあります。「契約不適合責任免責」という条項が不動産売買契約書にある場合、売主にその責任を問うことは極めて難しくなります。つまり、現状有姿で買ったんだから、後で文句言わないでね、ということになるのです。仲介会社に課せられた義務と責任契約不適合責任は、買主に対する売主の責任ですが、もう一つ、仲介会社に課せられた義務があります。それは、調査・説明義務です。例えば、この物件には、床下のシ

天井を見上げると雨漏りのシミが！　いつの間にできたんだろう…　お客様から私たちの元にＳＯＳが届きます。屋内のリフォーム工事完了後10年ほど経ちますが、私たちも家のことを知っているだけに心配です。早速現地調査に伺いました。 さて、雨漏りの原因は様々です。通常の雨は大丈夫でも、台風の時は横風もありますから雨水浸入が免れないことも…。これは不可抗力の域ですね。一時的なものであれば、雨が吹き込んだとしてもすぐに乾燥しますので、大きな問題はありません。 では、通常の雨で雨漏りする原因はどこにあるのでしょうか。「瓦が鱗のような役割をして、雨の浸入を防いでいる」と思われがちですが、実際に雨の浸入を防いでいるのは、その下の防水紙です。防水紙も経年劣化しますので、雨漏りリスクを下げる設計も必要です。 設計段階で適切な屋根を計画し、慎重かつ丁寧に工事する、これが基本です。それが実行されずに雨漏りしたとなると、これは人災と言われても仕方ないかもしれません。新築時の業者さんが故意に手抜きをしたわけではないのでしょうが、ちょっとしたことが原因で雨漏りが発生することもあるのです。 前出の雨漏り事例は無事解決しました。バルコニーの笠木手摺から浸入した雨水が、内部の構造材をつたって階下への雨漏りとして出現していたのです。間違った工事手順が雨漏りを誘発しているのは明らかであり、思い切って、壁を解体して根本原因を追究し、作り直すことになりました。 職人さんの技量や知識に任せっぱなしの現場は、とかく問題が起こりやすいものです。彼らは、自分の持ち分だけを責任もって納めるのが仕事です。絡み合う他の工種について、深く理解

中古住宅の売買をするときには、契約条項の中に「売主の瑕疵担保責任」というものがあり、一般的には、引渡し後3カ月以内に瑕疵が発見された場合には、売主の責任において修復等をしなければなりません。 (現在は「契約不適合責任」という文言に代わっています。）が、必ず定める必要があるわけではなく、極端な話、この瑕疵担保責任を免責にすることも可能なのです。売主側の不動産屋がよく口にする「現状有姿（げんじょうゆうし）」という言葉が意味するところですね。 では、建物の瑕疵と認められる事象にはどのようなものがあるのでしょうか。それは、「雨漏り」「シロアリの被害」「構造上主要な部位の木部の腐食」「給排水管」に関するものです。結構限定的なんだなと思われたかもしれません。 重大な瑕疵以外にもいろいろ不具合はありますが、その原因が経年劣化によるものは、瑕疵担保責任の対象外となります。つまり、そのようなものは、時間がたてば当たり前に起こり得る現象と捉えられているわけです。 中古住宅購入の場合は、特に建物の瑕疵が気になるところでしょうが、発見された不具合がすべて瑕疵に値するわけではないということを認識しておくべきでしょう。 そもそも使用途中にあるわけで、タイミング悪く、引っ越し直後に設備機器が壊れるなんてことだってありますよ。その辺は、売主の責任でも何でもありません。中古住宅とはそういうものなのです。 軽微なものは自分で何とかしなければいけません。前向きな不具合改善のためにも、購入前のインスペクションが必要なんですね。 【まとめ】重大な瑕疵は売主の瑕疵担保責任の対象となりますが、経年劣化による不具合は対象とな

こんばんは。 長崎県で古民家活用や民泊設計のサポートをしている、二級建築士の"たくえい"です。 今回は、「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と「住宅瑕疵保険（じゅうたくかしほけん）」の違いについて解説します。 建築やリノベーションの現場で、施主と事業者の間でしばしばトラブルになるのが「引き渡し後に出てきた不具合」。たとえば、「壁にひびが入っている」「雨漏りしている」「床が沈む」などです。 これらの問題にどう対処すべきか？ そして、誰が責任を負うのか？ を理解しておくことは、安心して家を購入・改修するうえで非常に重要です。 ◆ 瑕疵担保責任とは？瑕疵担保責任とは、簡単にいえば「売主や施工業者が、完成後に見つかった欠陥について責任を負う義務」のことです。 「瑕疵（かし）」とは、完成した建物に本来あるべき性能・品質が欠けている状態、つまり「見えなかった欠陥」を指します。たとえば以下のような事例が該当します： ・構造部分の不具合（梁が傾いている、基礎に亀裂がある） ・雨漏り、水漏れ ・断熱材が適切に施工されていない これらは、完成直後には分からないことも多く、住み始めてから数ヶ月～数年経ってから発覚するケースもあります。 ◆ 瑕疵担保責任の対象と期間新築住宅の場合、住宅品質確保促進法（通称：品確法）により、「構造耐力上主要な部分」および「雨水の侵入を防止する部分」については、売主（または請負人）に10年間の瑕疵担保責任が課されています。 つまり、新築住宅で柱や基礎に問題があった場合、引き渡しから10年以内であれば、売主（または施工会社）に無償で修理してもらえるという制度です。 中古住

みなさんこんにちは。少しずつではありますが、目を通していただいている方が増えてきているようです。本当に牛歩の歩みではありますが(笑)うれしく思います。ありがとうございます。本日は、【お家の寿命と弱点】です。お家の寿命には【構造的な寿命】と【社会的な寿命】があると言われます。構造的な寿命は、そのものズバリ、劣化してしまい、補修もしくは建替えが必要な状態です。もう一つの社会的な寿命とは社会の考え方が変わり、生活様式が変わることにより時代にそぐわなくなったという大きなお話もありますが、子どもたちが大きくなり家自体の使い方が変わってくる、高齢化に伴う使われ方の変化なども挙げられます。しかし大きな要因の一つにこの家を残したい！と強く思える家かどうか？という視点もあります。伝統的な古民家を思い出してみてください。いまの生活様式からしましたら、不便な部分も多々あると思います。キッチン、トイレ、お風呂などの水回りから暑さ・寒さという温熱環境まで。しかしその雰囲気、佇まいなどから、そこに住みたい！住み続けたい！と思われる方も多いのではないでしょうか？古くなったから建て直そう、ではなく、愛着の持てる、この家にいつまでも住み続けたいと思える家づくりが私は大切と思っております。少々長くなってしまいましたが、社会的な寿命を私は大切にしておりますが、今日は構造的な寿命の話をさせていただきます。構造的な寿命を左右する点は、ズバリ弱点をきちんと把握しておくことがとても大切です。弱点？と思われるかもしれません。家づくりの弱点はたくさんあります。一番大切な要因としましては『雨漏り』をさせない考え方ですね。屋根のつ

今回は、前回の事故物件の見つけ方の続編です。 事故物件をみつける方法 この方法以外で、事故物件を見つけることができるサイトの紹介です。 実際に自分の所有する物件が、事故物件になってしまうことは、家主様にとっては、死活問題になりかねないのですが、 借りたり買う人からすると、嫌な思いをする方もおられるのも事実です。 一方、事故物件に住みたいという方も最近は、多くなってきました。 こういった「事故物件でも気にしない」のに探せないといった機会ロスに繋がっている現状もあるのではないでしょうか。 そんな悪いことだけではないのかもしれません。 最初に紹介するのは、事故物件サイトとして、一番代表的なサイトです。 それは、大島てる氏の「事故物件公示サイト」です。 ただ、注意しないといけないのは、誰でも、投稿ができるという点です。   中には、嫌がらせや噂のレベルで投稿されるケースもあるようです。   なので、ここに掲載されているから、事故物件だと決めつけるのは、   どうかと思います。   この次に紹介するのは、   事故物件を、真摯に取引するためのサイトです。  「成仏不動産」このサイトの意義などは、ホームページに書かれていますので、   併せてご紹介します。  （成仏不動産ホームページより）それでも住んでくれる人を探します。 死亡、自殺、孤独死などが発生した不動産は一般的に事故物件と呼ばれています。 死というナイーブな問題が絡む為、情報を隠したいという心理が働いてしまいます。 「安くて良い物件だと思ったら事故物件だった」といった情報のミスマッチや、 「事故物件でも