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宅建業法で定められた２年間の契約不適合責任「リフォーム済みだから安心！」と、中古住宅の購入を決めた矢先、重要事項説明書にこんな一文を見つけたら、あなたはどう思いますか？「引渡し後に自然損耗、経年変化による劣化・腐食等を原因として雨漏り等が発生しても、売主に費用負担を求めないものとする」「あれっ？宅建業者が売主の場合、2年間の保証（契約不適合責任）があるはずでは？」と疑問に思いますよね。そうなんです。一般個人が売主の場合はせいぜい３か月、あるいは、免責扱いされることもある契約不適合責任ですが、売主が宅建業者となると、消費者（買主）保護の観点から、少なくとも２年間は絶対！という取り扱いに代わるのです。そんな契約不適合責任、でも実務では…でも、売主業者に確認すると、「引き渡し後の自然な劣化は法律上も対象外。弁護士の確認もとっている自社の規定なので変更できないです。」と突っぱねられるケースが実在します。この業者の言い分は、本当に正しいのでしょうか？弁護士の言う「原則」は確かに正しい、でも、これを都合よく解釈して、うやむやにするつもりなのかもしれませんよ。結論から言うと、この特約は宅建業法第40条（特約の制限）に抵触し、無効となる可能性が極めて高いものです。確かに、売主側の弁護士が言う「引き渡し後に起きた純粋な自然劣化や不可抗力の災害は売主の責任ではない。」という原則自体は、法律通りです。しかし、問題は、「引き渡し後わずか1〜2年で起きた、雨漏りや水漏れという、契約した品質が担保されない状態」なのです。これらは、引き渡し後に突然発生したのではなく、「引渡しの時点で、すでに雨漏りする原因（