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家を建てる時のセカンドオピニオンのすすめ

家を建てるならセカンドオピニオンは、 必要不可欠だと思うんです。  なぜなら、あなたのマイホームを建ててる施工会社の現場監督も設計士まで、その施工会社の社員だったとします。彼らは、会社の方針や利益を優先するために、施工品質を落としてでも施工してしまおうなんてこともあるかもしれません。 皆さんは、ご自身の夢のマイホームの施工現場に行って、チェックできますか? 建築系のお仕事されている方は、別ですが、一般の方は、現場に行っても、 ちゃんと図面や法律通りに施工できているか、分からないと思います。 例えば、あなたがもし重い病気になったとき、別の色々な病院で検査したり、診断したり して複数のお医者さんの意見を聞くはずです。 実は、家づくりも一緒なんです。 木造の場合は、最低、6回は、施工会社に利害関係のない第三者の設計士さんに 見てもらうことをお勧めします。 もしかしたら、検査の過程で欠陥がみつかるかもしれません。 すぐに対応出来たら、あなたのマイホームの病気(欠陥)を治せるのです。 それでは、6回の検査の項目を書いておきます。 これは、住デザインで依頼を受けた場合に、提携する第三者の設計士にお願いする項目ですので、あなたが、依頼する設計士によって多少異なる場合がございます。 あくまでも参考でご覧ください。 セカンドオピニオン 検査内容 木造の住宅建築において建築中の工程検査は、最低6回は必要です。 検査は施工会社と利害関係のない一級建築士により行われます。 検査前に、設計図面確認と打ち合わせを行います。 6回の検査は下記となります。 ①基礎配筋検査 底盤(スラブ) 設計図書と
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これから賃貸経営を始める方に

私は、賃貸の物件を建築するオーナー様が、賃貸のマーケティングを せずに、建築会社任せに建物を、建築することに大きな危惧を 感じています。 賃貸仲介に従事して30年以上の経験から、 空室の対策を新築から施すことが必要だと常々、提唱してきました。 そして、その対策は、建物が完成してからも、募集が終わり、 満室になってからも、その空室の対策は、その都度、手を変え 様々な施策をしていくものだと考えます。 空室の対策は、決して一つではありません。 ですが、建てる前のマーケティングやターゲティングもせず、 ただ、「借り上げするから安心だ」とか、「これまでの実績があるから 大丈夫だ」というハウスメーカーの営業マンに乗せられて、 更に、銀行や税理士など、賃貸のことをよく知らない方々からの 後押しもあり、安易に建築が進められていく様を、 これまでにたくさん見てきました。 なので、市場には、入居者の希望や生活動線などが無視された 賃貸住宅が生まれてきます。 そんな物件は、当然に、空室になる宿命を背負って生まれてくる のです。 その決めにくい建物が空室のなると、大家さんは、決まって、 仲介業者や管理会社の部屋付けの能力のせいにします。 賃貸経営は、そんなに簡単な事業ではありません。 それに気づいてほしいと切に思うのです。
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急な転勤などで自宅を賃貸に

急な転勤や別居や離婚、住宅ローンを返済できないなどの 様々な理由で、今のマイホームを売却するのかしないのかと 悩んだとき、「賃貸に」という選択肢もあります。 また、アパートやマンションを計画している人も、 「戸建の賃貸」も考えてみようかと思っていただきたく、、 今回は、戸建賃貸のメリットなどを書いてみます。 メリット① 流動性 賃貸で貸していても、その入居者が退去したときも、 いつでも売却することが可能です。 それは、 買主が投資家ではないので、相場の中古住宅として売却できます。 多棟であったとしても、分筆さえできれば、一戸だけでも、 切り売りすることができます。 比較的、アパートやマンションより売却期間が短くなります。 たとえば、賃貸マンションを売却したいと思っても、それを買う 可能性のある人は投資家が主になります。 その賃貸マンションが投資物件である以上、 収益性を考えて、購入できる金額が決まります。 土地が高いとか、建築費がいくらかかっていても、 投資に見合った金額でしか売ることはできません。 その点、戸建賃貸は投資家ではなく、 一般の人が買う中古住宅として売却することができるので、 投資用不動産よりも高く売却できる可能性が高いのです。 また、戸建賃貸なら、小分けに売却ができるので 流動性が高く、資産の減少を最小限にできる可能性もあるのです。 メリット②管理(メンテナンス・入居者管理)
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アパートへの建替え・明け渡し

建て替えの良いところは、最新の設備を 導入でき、建物自体の耐久性も過去のものよりもずっと高くなっていること、賃料が高くなる為、入居者の質が向上すること。 そして何より築年数が0年になるということです。 実は、賃貸住宅では部屋探しをする人が、築年数は一番に気にするポイントです。 リノベーションではどんなに建物が美しく変身したとしても、 築年数の表示は変えることはできません。 年数を経た賃貸住宅を新築に変えることで、賃貸市場での人気が上がります。 空室はなくなり賃料も高めに設定することができて、家賃収入アップが見込めるわけです。 建て替えのもう一つの利点として「負のスパイラルを断ち切ることが出来る」ということが挙げられます。 老朽化したアパートでは入居者の人気がなくなって空室が増えた り、滞納が起きたりして家賃収入が低下し、キャッシュフローが悪化しているケースが多く見られます。 収入が不足しているためメンテナンス費用も捻出できず、そのためますます建物の劣化が進み人気が低下していくという負のスパイラルが発生しているからです。 その負のスパイラルを建て替えにより解消出来るのです。 そして、自分の代で賃貸経営を始めたオーナーさんが亡くなった後、賃貸物件を相続した奥さまやお子さんが、先代の管理の不備のために経営に苦労するケースは非常に多いのです。 ずさんな管理を行った物件は、次の世代にとっては負の遺産そのもので、残された家族に大変な迷惑をかけることになります。 お持ちの賃貸住宅がそうした状態に陥っていたり、陥りかけている場合、思い切ってローンを組んで建て替えるこ
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アパートやマンションの募集や管理をどこに?

仲介業者や管理会社はどこがいいのか よく、こういう質問をはじめて賃貸オーナーになる方や 知らない地域で、収益物件を購入したオーナー様から よくご相談をいただきます。  私は、そんなとき 、 「その物件の地域にある仲介業者を訪問し、 業者さんに、こう聞いてください。」と言います。  「こちらの○○不動産が一番だと思うのですが、他の不動産屋さんや管理会社を勧めるならどこの会社さんですか?」  と、 この質問を、何社かにたずねてみると、共通の会社名がいくつか挙がる はずです。  同業者が勧める管理会社ですから、ある程度、 問題ないんじゃないかと思います。  なぜかというと、その仲介業者や管理会社とは、良好な関係であると分かるからです。  良好な関係であれば、部屋付けもスムーズだということです。 その会社が、あなたが求めるに合致するのなら、一度、その管理会社に任せてみてもいいと思います。そこがダメなら、また変えればいいんです。 但し、仲介業者や管理会社によって、様々な考え方や理念があります。 入居者募集に強い会社、メンテナンスや 入居者サービスに強い会社など、 会社によってカラーがあるのです。 あなたなりの基準を設け、 パートナーである仲介業者や管理会社を選びましょう。
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なぜ、あなたのアパートの空室が多くなるのか

アパートやマンションのオーナーの一番のお悩みは、 やはり空室の対策じゃないかと思います。 空室対策と言っても、何をしていいかわからない方に、 私は、まず自分の空室の原因を知りましょう。とお話しします。 それが一番の早道だからです。 ただ、現状把握というのは意外に難しくて、客観的に自分の部屋の分析は出来ないものです。 そんな方に「チェックシート」をお渡しして、その項目にチェックを入れて頂きます。 ある程度のことは、これで何かしら見えてくるものです。 チェックシートを基に改善していけば空室が決まる可能性が高くなります。 次に、どんな人に入居してほしいかイメージしてもらいます。 このイメージを具体化してターゲッティングを行う方法をペルソナ分析と言いますが、これをすると、入居者像がはっきりします。 方法はペルソナシートを使用します。 ターゲットが決まったら、その人が好みそうな内装を考えます。 ここには、独自のコンセプトが必要になります。 先にコンセプトを考えてからターゲッティングをする場合もあります。 このコンセプト作りが非常に大切な作業です。 コンセプトについては、実際の他の大家さんが考えて空室を決めた成功事例を見て頂いて、参考にしていただきます。 最後に、折角、空室対策を施したのに、募集していただく業さんが知らないと決まるはずがないので、業者さんに協力していただくようにおねがいしなければなりません。 マスターマインドという考え方です。 ここまでして決まらない場合は、コンセプトが間違えているか、ペルソナが違うのか、マ
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空室になったときにどうしたらいいの?

最近、あるオーナーさんから空室対策について 質問されましたので、空室対策について書きます。 家主さんは、「何もしなくても家賃が入るから良いですね。」 ってよく言われるそうです。 でも実は、アパートを経営すると、様々な問題が起きて、結構、 家主業も大変なんです。 お家賃の滞納や部屋の設備の不具合、鍵の紛失や音やゴミの問題、勝手にペットを飼ってたり、入居者が入れ替わっていたり、増えていたり、退去があると改装したりと種々様々なんです。 その中でも、一旦、入居者が退去してしまったら、お家賃が入らなくなります。退去した後のリフォーム費用や不動産屋さんへの募集費用なんかも最近は高くなっています。 なので、大家業も大変なんですよ。 話は本題に戻りますが、空室になった時の対策は、大家さんにとっては非常に頭を悩ますことになります。 アマゾンで、空室対策の本がたくさん出ていますが、そこには、小手先のテクニックやお金の掛かることばかりが書かれています。 確かに、それも大事です。 空室をなくすためには、なんでもやらなくちゃ、ダメなんです。 でも、限界はありますし、地域や建物によっても対策は違うはずです。 しかし、実は、空室はメカニズムを知るところから始めると、意外と簡単に解消するヒントが見つかるはずです。
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事故物件って、どうなれば事故物件なのか

一般的に事故物件とは、どのようなものでしょうか。  事故物件になるケースを紹介します。 ・室内での自殺 ・孤立死後の腐敗臭等により近隣からの苦情、通報の場合 ・飛び降り自殺が頻繁で巷で噂になっている場合 ・他殺や火災による事故死などでニュースになった場合 ・仲介業者や管理会社、会社の同僚などが第一発見者の場合 ・有名人がその部屋で死んでしまった場合 ・室内や敷地内に死体遺棄 ・子供の転落事故 etc 色々なケースで心理的に、入居者が「嫌だな」と思う事象が起こってしまった場合に 事故物件の扱いになっています。
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