マンション購入基礎知識　管理費や修繕積立金って！？～管理会社と管理組合の違い～

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poncha0729

2022/05/03 13:51

管理人さんが馬鹿みたいに厳しいマンションがありますが、話を聞くと問題が発生すると基本管理人さんの責任になるらしく必死らしいです・・。

みなさんも理解してあげてください・・。

どーも、Ponchaです('ω')

マンション購入時、

管理費はわかるけど修繕積立金って何？

管理組合員にはならないといけないの？

と、なんか知らないような言葉が出てきて、戸惑う方が多いです。

ということで、今回はマンション購入の基礎知識　管理費・修繕積立金って何？というテーマでお話ししたと思います！

併せて意外と知らない人が多い、管理会社と管理組合の違いについてもお話ししたいと思います！

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

お部屋探し・不動産購入といった不動産仲介業を行っていますので、住宅購入・投資用不動産を検討されている方はお気軽に連絡ください！

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管理と修繕積立金って！？

生涯ずっと戸建てに住んでいる方にはあまり関係ないのですが、マンションやアパートといった共同住宅に住んだ方なら一度は聞いたことはある管理費！

管理費については大体の方が知っているかと思います。

しかし、マンション購入する時に初めて聞くのが修繕積立金！

これはなんやねん！

って思う方が結構います。

賃貸に住んでいる時は修繕積立金なんて言葉聞きませんからね。

まずはこの辺からご説明したいと思います！

管理費とは

マンション購入時の管理費とはなにか？

一般的には、マンションなど建物や共用部分を、管理・維持していくための費用のことです。

具体的に言うと、

・管理人さんや清掃業者による共用部分の清掃費用

・共用部の点検・照明交換・植栽の手入れの費用

などなどです。

要は、建物を管理するために必要な費用ということです。

管理費については、上記のような管理するための費用に使われつつ、委託する管理会社さんに支払われている費用です。

賃貸住宅とでは管理費の考えが若干異なる

管理費については、賃貸住宅でもマンション購入した場合でも、共同住宅であれば共に発生します。

ただ、マンションを購入した場合と賃貸住宅とでの管理費の考えは若干異なります。

分譲マンションを購入した方の管理費というのは、床面積で異なったり、建物の規模や管理会社の管理体制によっても大きく異なります。

一方賃貸住宅の管理費というのは、特段これといった定めがないです。

そのため、管理会社さんとオーナーさんとで家賃を決める際に、検索に引っかかりやすい塩梅で調整したりします。

例えば、家賃と管理費併せて8.4万円のお部屋があったとします。

これを家賃8.1万円、管理費0.3万円にするより、

家賃7.9万円、管理費0.5万円

にする方が、7万円台のお部屋を検索した時にヒットします。

このようなちょっとしたカラクリで調整していることがほとんどです。

修繕積立金とは！？

マンションに住んでいた方でも賃貸だと聞き覚えがない修繕積立金。

マンション購入時に管理費はわかるけど、修繕積立金ってなんやねん！

って思った方も多いはず。

修繕積立金とは、簡単に言うと

建物の診断や修繕工事を行うための費用のことです。

大規模修繕などをする時の為に取っておくため積立金みたいなものです。

管理費とは使用用途が別なので注意してくださいね。

修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて金額を調整します。

マンションの構造は、耐用年数があるRC造（鉄筋コンクリート造）であることが殆どです。

とはいえ、ちゃんとメンテナンスをしなければ劣化が早まってしまいます。

そのため、10年～14年ぐらいの周期で修繕を行い、良好な建物を維持します。

修繕は、外壁や防水など色々ありますが、費用は何千万、規模によっては億単位になります。

それを区分所有者に

『大規模修繕を半年後にやるので、250万支払ってください』

って急に言われても支払えるか！

ってなりますよね。

そのために長期修繕計画を作成し、十数年後の大規模修繕に向けて区分所有者の方から、毎月数千円～数万円支払ってもらい積み立てておくわけです。

修繕積立金の費用については、別記事にてまとめたいと思います！

長期修繕計画の作成は必須ではない！？

長期修繕計画がないマンションは違法なんですよね？

ってたまに質問されますが、別に長期修繕計画がないからと言って違法なわけではありません。

現に長期修繕計画がされていないマンションはちらほらあります。

が、違法じゃないとはいえ長期修繕計画がないマンションって今後のメンテナンスどうするの？

ってお話です。

賃貸ならまだしも、自身で購入した不動産です。

今後売りに出すかもしれません。

売りに出す時、建物のメンテナンスがされておらず、ボロボロの状態だったら新しい買主さんはその建物を買いたいと思うか怪しいですよね。

資産価値を上げる・維持するためには、定期的な大規模修繕をする必要があります。

そのためには建物をどのように修繕し、維持していくかを計画する長期修繕計画が必須と言えます。

ちゃんとしたプロの不動産営業マンであれば、必ず長期修繕計画書を取得し、建物の状態を把握します。

作成が必須ではない長期修繕計画書です。

しかし、長期修繕計画書がない物件は今後

・建物の老朽化が激しい

・資産価値が落ちてしまう

という可能性が高いので注意しましょう。

管理会社と管理組合の違いって！？

このマンションの管理会社は大手だから管理は安心できますね！

というお話をよく聞くのですが、正確に言うとその考え方は間違っています。

そもそも、管理会社が何か？管理組合が何か？

を理解していない人が少なくありません。

まずここを理解する必要があります。

管理組合とは

管理会社について説明する前に、先に管理組合について説明したほうがわかりやすいと思います。

管理組合とは、分譲マンションの区分所有者（購入者）全員で構成されます。

その業務はマンションを管理することで具体的には、管理規約を作ったり、共用部の清掃・点検・メンテナンス。

さらには修繕積立金の管理などを行います。

管理組合と聞くとなんか他人事に聞こえるかもしれませんが、マンションを購入した区分所有者は全員参加です！

そうあなたもなんです！

『私、建物に関して素人なんですが・・。』

と言いたくなりますが、関係ありません！

強制加入です！

組合員である以上みんなで共用部を管理しましょうね！

いっぱいやることあるけど、みんなで頑張ろうね～

という感じです。

ただ現実的に考えて住宅購入をした方は建物や不動産に関して素人の方が殆ど。

清掃はできると思いますが、長期修繕計画を立てたり、管理規約を考えたりって無理じゃない？

ってお話ですよね。

そこで出てくるのが管理会社です！

管理会社とは

管理会社は、マンションの共有部分の管理業務等をそのマンションの所有者から委託された企業のことです。

そのマンション管理会社が行う業務とは、清掃や巡回・照明の付け替え、修繕計画の提案などになります。

要は、建物や不動産に関して素人の方が多い管理組合の補助やサポートをするよ～

ということです。

委託方法も大きく分けて2パターンあり

・全部委託

・一部委託

があります。

言葉の通り、全部委託は管理組合の代わりに維持管理等全部やりますよ～

というもの。

ただ当然その分管理会社に支払う費用は高くなるので、管理費も高くなります。

一部委託は、管理組合が行う一部の業務を委託するものです。

費用は抑えられますが、管理組合の負担は大きくなります。

ちなみにですが、管理会社には一切委託せず、管理組合だけで管理する、自主管理というパターンもあります。

また別記事にて管理会社についてはまとめたいと思います！

大手管理会社だから管理は問題ない！？

さてさて、それでは初めの大手の管理会社が入っているから管理は安心できるのか？

という点についてお話ししたいと思います。

基本的には大手管理会社さんが間に入っていると、

長期修繕計画をちゃんと作成してくれたり、マンションをどのように維持していけばよいのか

過去の事例などを見ながら色々検討をしてくれます。

ただ問題なのは、それをどうするか判断するのは、管理組合ということです。

管理会社が色々提案してもそれを決めるのは管理組合で、管理会社に基本的には決定権がありません。

つまり、管理会社が

長期修繕計画はこうしましょう！ここはこうしたほうが良いです！

といった感じに提案しても、管理組合がNO！と言えばそれまでです。

色々と提案してくれる管理会社も大事です。

しかしそれ以上に、その建物に住む区分所有者一人一人の維持管理に関してどう考えているかが大事ということなんです。

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、マンション購入時の基礎知識として、管理費や修繕積立金が何か？というテーマでお話させていただきました。

管理費や修繕積立金などマンション購入時に改めて考えることが多いかと思います。

また、今まで共用部の管理など意識したことがない方も、マンションを購入した時点で管理組合員となります。

購入してからも建物を向き合いながら生活をしていく必要があります。

これを機に是非建物に興味を持ち、どういった管理をしていけばよいかを考えてみてください！