不動産投資では、表面的な「家賃」や「利回り」だけに注目しがちですが
実はもっと大切なポイントがあります。
それが、「AD（広告料）」の存在です。
「周辺相場通りの家賃で募集してるのに、なぜかうちだけ決まらない…」
そんな経験はありませんか？
その裏には、ADの有無が影響している可能性があります。
AD（広告料）とは？
ADとは、
物件を早く決めてもらうためにオーナーが仲介会社に支払う報酬のこと。
通常は「家賃の1ヶ月分」程度が多く、仲介業者の営業担当者にとっては
「紹介したい物件かどうか」を判断する大きな基準になります。
なぜADがないと決まりづらい？
想像してみてください。
2つの物件が同じ家賃・同じ条件だった場合
仲介会社の営業マンは報酬が多い方＝ADが高い方の物件を優先して
紹介するのが普通です。
つまり、ADがついていない物件は営業現場で後回しにされやすく
内見される機会も減るため、空室リスクが高くなってしまいます。
投資家にとってのリスクとは？
✔ 空室期間が想定以上に長くなる
ADを設定しないことで、紹介の優先度が下がり
結果的に入居までの時間が延びるケースが多くあります。
空室が続けば、家賃を下げて募集せざるを得ず
長期的な収益が下がってしまうことも。
✔ 将来的な売却価格にも影響
空室が目立つ物件は、買い手からの評価が下がり
売却時の価格にもマイナスの影響を及ぼします。
「収益物件＝入居実績がすべて」と言っても過言ではありません。
【見落としがち】ADの情報はネットには載っていない！
SUUMOやホームズなどのポータルサイトでは
ADの有無までは掲載されていません。
つまり、
「表面上は同じ家賃でも、裏ではADに差がある」
という状況が多く存在します。
どうすればいい？適切な投資判断のために
不動産投資では、「利回り」や「表面家賃」だけでは不十分です。
競争の激しいエリアでは、適切なADを設定するかどうかで
入居スピードが変わることを理解しておきましょう。
また、
・今の物件がなぜ決まらないのか
・提示された相場は本当に正しいのか
・ADを含めた全体的な募集戦略を見直したい
といったご相談も承っています。
【まとめ】ADを知らずに空室を抱えないために
✅ ADは仲介会社が物件を紹介するかどうかの大きな判断基準
✅ ADがなければ紹介されづらく、空室が長引くリスク大
✅ 情報収集はネットだけに頼らず、現場の動きも知ることが大切
ご希望があれば、あなたの物件に合った最適な募集プランもご提案できます！
まずはお気軽にご相談ください！
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