「家、そろそろ建てたいな…」
そんなふうに思い始めたタイミングで、最初にぶつかるのが“お金の壁”じゃないでしょうか。
特に気になるのが、「頭金ってどれくらい必要なの？」「そもそも、うちにはそんな貯金ないんだけど…」っていう問題。
正直に言うと、うちもそうでした。貯金はあっても数百万円。しかも、すぐに使えるかというと、生活費や緊急用で手をつけたくない分もある。
でも安心してください。
結論からいうと、頭金がゼロでも注文住宅を建てることは可能です。
ただし、「借りられる」ことと「無理せず返せる」ことは別もの。この記事では、頭金ゼロで家を買うメリット・デメリットを解説しながら、「じゃあ、どう判断すればいいの？」というところまで一緒に考えていきます。
そもそも「頭金」ってなに？
まずは基本から。頭金というのは、住宅を買うときにローンではなく自分で出すお金のこと。
たとえば土地と建物で4,000万円かかるとして、1割（400万円）～2割（800万円）くらいを頭金として用意するのが“理想”とされています。
実際に、住宅金融支援機構が出しているデータによると、注文住宅を買った人の平均頭金は約699万円（物件価格の18.1％）だそうです。
…でも、それを聞いて「え、そんなに！？無理やん」って思う人も多いですよね。
うちもその一人でした。
頭金ゼロでも買える？その答えは「YES」です
最近では、金融機関も柔軟になっていて、頭金ゼロでも住宅ローンを借りられるケースが増えています。
これを「フルローン」と言ったりもします。
しかも、土地＋建物だけでなく、諸費用（登記費用、火災保険など）込みで借りられる“オーバーローン”を組める場合もあります。
だから、「今は貯金がないから家は無理かな…」と諦める必要はないんです。
頭金ゼロで家を建てるメリット
では、頭金なしで家を建てると、どんなメリットがあるのでしょうか？
① 頭金をためるのを待たなくていい
「あと5年、頑張って頭金をためてから…」と思っても、その5年のうちに理想の土地が売れてしまうことも。
注文住宅って、ほんと“タイミング”が命なんです。
気に入った場所が見つかったときに動けるかどうか。これって実はめちゃくちゃ大きい。
② 家賃を払い続けなくて済む
たとえば、今の家賃が月15万円だとしたら、1年で180万円。
5年間ためるつもりなら…900万円！
それだけのお金を“捨ててる”ようなものだと考えたら、今すぐローンに切り替えた方が合理的だという見方もできます。
③ 住宅ローン控除をフルに使える
借入額が多い分、住宅ローン控除の恩恵も大きくなります。
特に今は、環境性能の高い住宅を建てれば、控除枠も広くなるケースがあります（詳細は税理士さんにも確認を）。
デメリットは？
もちろん、いいことばかりではありません。ここからはデメリットもしっかり見ておきましょう。
① 総返済額が大きくなる
頭金を入れないということは、それだけ多くの借金をするということ。
同じ金利でも、借入額が増えれば利息も増えます。
例えば、3,000万円を35年ローン（固定金利1.3％）で借りた場合の総返済額は約3,610万円。
これが4,000万円になると、総返済額は約4,813万円になります。1,200万円近くの差が出るんです。
② 月々の返済が重くなる
返済額が大きくなると、生活にも余裕がなくなります。
例えば、月9万円の返済で済むはずが、12万円になるとしたら…子どもの習い事や旅行など、削る選択肢が増えてしまうかもしれません。
③ ローン審査が厳しくなる
頭金ゼロというのは、金融機関から見ると「リスクの高い顧客」です。
年収や勤続年数、家計のバランスなどが厳しくチェックされ、「借りたい金額まで届かない」可能性も出てきます。
判断する基準はどうすればいいの？
正直にいうと、「頭金ゼロでも絶対大丈夫です！」とは言えません。
でも、こんな視点を持ってもらえたらと思います。
• 借入額と将来の返済の見通しを、無理のない範囲でシミュレーションすること
• 固定金利で借りて、金利上昇リスクを抑える工夫をすること
• 諸費用も含めて“本当に必要な金額”を把握しておくこと
• 夫婦で将来のライフプランを話し合っておくこと
これを全部ちゃんとできれば、頭金ゼロでもマイホームは夢じゃありません。
最後に：筆者の思いを込めて
うちも実際に、「貯金が少ないけど、家が欲しい」と思ったときにこの壁にぶつかりました。
正直、怖かったです。
でも、「今動かなかったら、きっと一生後悔する」と思って住宅営業さんとたくさん話して、一つひとつクリアにしていきました。
そして、実際に建てた今、あのとき動いた自分たちを「よくやった」と思います。
頭金がなくても、信頼できる人と一緒にちゃんと準備をすれば、マイホームは手が届く夢になります。
あなたも、あきらめないでくださいね。
次からは「頭金ゼロ」で注文住宅を建てたい方向けに、現実的な資金計画の立て方と、住宅ローンの選び方のポイントを、お伝えしていきますね。
【第2部】頭金ゼロでも安心！注文住宅の資金計画とローン選びのポイント
① 最初にするべきは「ライフプラン」を立てること
「家を建てる＝住宅ローンを組む」ということは、何十年もお金を払い続ける覚悟が必要です。
なので、最初にやるべきは、今後のライフプランをざっくり描くこと。
例えば、こんなことを考えてみてください。
• いつごろ子どもが生まれる（もしくは独立する）？
• 教育費はどれくらい必要になりそう？
• 今の仕事・収入はこの先も安定している？
• 60歳、65歳の退職時までに完済できるか？
このライフプランをもとに、無理のない月々の返済額の上限を出しておくと、安心です。
ライフプランには想定していないことも起こり得るでしょうが、正直ここのライフプラン設計が重要な9割と言っても過言ではないと思います！
例えば：「毎月10万円までなら安心して払える」
→ 金利1.3%、35年ローンなら、借入可能額は約3,300万円ほど。
② 「諸費用」も借りる想定でシミュレーションしよう
頭金ゼロで家を買う場合、多くの人が忘れがちなのが諸費用の存在です。
実際に家を建てると、以下のような費用がかかってきます：
• 登記費用（登録免許税・司法書士報酬など）
• 火災保険（10年分一括が多い）
• ローン事務手数料
• 印紙代
• 引っ越し代や家具購入費用
だいたい物件価格の5〜7％（3000万円なら約150〜210万円）くらいが目安です。
これらも含めて借りる「オーバーローン」に対応している金融機関を選ぶことが大切です。
③ 固定金利 or 変動金利？ローンの選び方の基本
住宅ローンには大きく分けて2つの金利タイプがあります。
◆ 固定金利（例：フラット35やフラット50）
• 借りたときの金利がずっと変わらない
• 将来の支払い額が読めるので安心
• 金利はやや高め（2025年4月時点で1.6％前後）
→ 安定志向の人や、将来の金利上昇が不安な人におすすめ
フラット50の記事はこちら↓↓
◆ 変動金利
• 金利は半年ごとに見直されるが、返済額は5年ごと
• 初期金利はかなり低い（2025年4月時点で0.3〜0.5％台も）
• ただし、金利が上がれば返済額も増える
→ 短期で繰り上げ返済をする予定の人、余裕資金がある人向け
④ 「フルローンOK」の金融機関を探す
頭金ゼロで住宅ローンを組むには、「フルローン（またはオーバーローン）に対応している金融機関」であることが大前提です。
実際に相談してみると、
• 地方銀行やネット銀行は比較的柔軟
• フラット35は「物件価格の100％まで」借りられる
• ただし、審査がシビアになる可能性もある
という傾向があります。
→ 事前審査は複数行に申し込んで比較するのがおすすめです！
⑤ 無理のない“返済比率”を守ること
住宅ローンを組むとき、「年収に対して何％までなら借りても安心か？」という目安があります。
これを「返済負担率」と言います。
一般的には…
• 年収400万円の人なら：年間返済額は100万円以下（月8.3万円）
• 年収600万円の人なら：年間返済額は150万円以下（月12.5万円）
これくらいが「無理のないライン」と言われています。
⑥ 僕が実際にやった“資金計画の立て方”
参考までに、僕の話も少し。
うちは共働きで、世帯年収は約700万円。
でも、妻が今後産休・育休に入ることを考えて、世帯年収500万円として計算しました。
月々の返済は最大でも11万円までにして、ボーナス払いはナシ。
変動金利で借りてますが、金利上昇を見越して毎月1万円ずつ貯蓄に回すようにしています。
あと、諸費用も込みでローンを組みました。
現金はできるだけ手元に残して、「何かあったときに備える」ようにしています。
最後に：焦らず、でも「チャンス」は逃さないで
頭金ゼロでも注文住宅は建てられます。
でも、やっぱり大切なのは「背伸びしすぎないこと」と、「正確に未来を見積もること」。
• 無理のない返済額
• 将来の出費も見越した計画
• 金利上昇リスクへの備え
この3つを意識しておけば、頭金がなくても安心して家を建てられます。
「今のタイミングで動いても大丈夫かな…？」
そんな不安がある方は、ぜひ一度ファイナンシャルプランナーに相談してみてください。
夢のマイホームは、計画次第で手が届きます。
