住宅ローンを組む際に【つなぎ融資】という別枠の融資を利用する場合がございます。今回はこのつなぎ融資について解説いたします。
つなぎ融資って？
つなぎ融資とは別名ブリッジローンとも呼ばれる、いわゆる橋渡しの為のローンです。下記の画像をご覧ください。
住宅を購入する際にはお金の支払時期が何度かに分けて発生します。
土地を購入する場合は土地の決済金、建物は大体のメーカーが①着工 ➁中間 ③完成と3回に分けて支払いをする必要があります。
ここで住宅ローンを組む金融機関によっては、③の完成時にしか住宅ローンを実行することができない場合があります。そうなるとそれまでの資金をどこから調達すればよいだろう？ということになりますよね？
その場合に完成までの資金を橋渡し、繋ぐのがつなぎ融資です。
手続きについて
つなぎ融資は大元の金融機関で取り扱いがある場合もありますが、大体は別の金融機関などから別枠で借り入れをします。
例えばA銀行から住宅ローンを借りる場合に、B銀行からつなぎ融資を借
りて完成時にA銀行からの住宅ローンからB銀行から借りたつなぎ融資を返済するといったイメージです。
手続きの際はまずA銀行にて本申込承認を受け、その上でB銀行につなぎ融資を申し込むという流れとなります。
利息や手数料はいくら？
つなぎ融資を借りる金融機関により違いはありますが、おおよそは手数料と利息が必要となります。
例えばSBIと提携している島根銀行のつなぎ融資の場合、手数料110,000円(税込)と印紙代200円 金利は2.1%が基本です。
手数料と印紙代は定額となりますが金利(利息)はどの程度つなぐ期間、金額があるかによって変動します。
仮に着工⇒中間(1か月)⇒完成(3か月) 着工金1000万円 中間金1500万円の場合として計算すると、
着工金 1000万円×2.1%÷365×120日(着工から完成までの4か月)≒6.9万円
中間金 1500万円×2.1%÷365×90日≒7.7万円
上記が利息額となります。土地を購入する場合は土地購入から完成までの期間が長ければ長いほど利息負担が大きくなります。
つなぎ融資を使うメリット
つなぎを使わない場合は土地の購入時や着工時から住宅ローンの支払が始まります。※元金据え置き返済ができる金融機関もあります。
この時点ではアパートなど借家に住んでいる方も多いので、家賃と住宅ローンのダブルの支払となってしまいます。
つなぎ融資の支払利息や手数料は本体のローンから出すこともできますので、完成時まで手出しの費用が少なくなります
また意外と知られていないメリットとして、抵当権設定登記が安くなるという点もメリットとして大きいです。
抵当権設定登記の登録免許税は原則4/1000ですが、軽減の条件を満たすと1/1000となります。
先に紹介した土地の購入時や着工時からローンの支払をする場合は原則が適用でされ、4/1000になり、更に建物完成時に追加担保設定も必要となりますがつなぎ融資の場合は完成時に1度のみ、しかも1/1000の税率で設定できます。
融資額4500万円で試算します。
初回全額実行の場合 4500万円×4/1000＋司法書士手数料(4万円程度)＝22万円 追加担保設定5万円 合計27万円
つなぎ融資の場合
4500万円×1/1000＋司法書士手数料(4万円)＝8.5万円 計8.5万円
差額として18.5万円となります。
つなぎ融資のデメリット
デメリットとして、手続き面が増えることもありますが、最大の点としては団信がついていないケースがあることです。
万が一完成時までの間にご主人が亡くなった場合など、返済が残ってしまう場合があります。
最近は団信が付保されているつなぎ融資もありますが、つなぎ融資というのはそもそも全額の融資ではない(完成金は除いている為)100%の保障をつけることは難しいです。
終わりに
住宅ローンは手続きが複雑で初めてのお家造りの方には分からないことばかりかと思います。
住宅メーカーの営業がいるから安心？果たしてそうでしょうか？
その営業マンは数多くの金融機関からあなたにコミットした商品を提案してくれておりますでしょうか？
住宅会社にとって使いやすいローンというのは大概が金利が高いです。
結局金利が安い商品は店舗がないネット系が多いので、手続きが煩雑化するからです。
お家を考え始めたタイミングで住宅ローンの勉強をしてみませんか？
たったの数千円でその先の支払が大きく変動することもあります。
ご相談、お待ちしております！
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