これでスッキリ！先に土地を購入する場合の3つの方法

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法律・税務・士業全般

「子供も大きくなってきたし、そろそろ一軒家でも検討しようか！」

住宅購入の検討をスタートして、そんな時ちょうどいい土地（建物）が見つかったとします。

でも土地を購入する資金も、現金で全部払えないし・・・

そんな場合、住宅ローンはどうやって組めばいいのでしょうか？

その土地は建売住宅？　あとから注文住宅？

まず、土地の代金も住宅ローンに組み込めますので安心して下さい。

ただし、その土地の「条件」次第で、組み方が変わります。

建物を建てることが前提で、土地の購入が先になる場合、当然ですがその土地購入代金に対して住宅ローンをどう組むか、考える必要があります。

「住宅の購入」といっても大きくは2つに分かれます。

①建売住宅・・・土地と完成した建物が一緒に引渡となる。（住宅ローンが1回で済む）

②注文住宅・・・土地を先に購入して、建物はその後に建築する。（住宅ローンが2回になる）

この2回をどうするかを、考えなきゃいけないわけですね。

もうひとつ注意しなければいけないのは、②の注文住宅の場合、土地購入後に本格的な建物の打合せが始まります。

つまり、当初考えていた予算よりオーバーする可能性があるということです。

①建売住宅・・・土地と建物を同時に決済する。（住宅ローンが1回で済む）

【金融機関のほとんど・フラット35】

②注文住宅・・・土地代金を先に決済、後に建物代金を決済する。（住宅ローンが2回になる）

A　つなぎ融資：先に土地の支払いに必要な分を他で借りて、建物の引き渡し時に土地と建物分をまとめて住宅ローンに切り替える。

B　先行融資：土地と建物分をまとめた中から、土地分だけ先に融資してもらい払う。

C　初回融資（実行）：土地と建物分をまとめた全額を最初に融資してもらい、そこから土地分を払う。

【金融機関による／フラット35の場合はAつなぎ融資のみ】

「つなぎ融資」と聞くと、金利が高そうなイメージを持たれるかもしれませんが、建物が着工して完成までの数か月間の短い間になりますので、それほど大きな影響はありません。

先行融資、初回実行ができるかどうかは金融機関によるところが大きくなります。

また、つなぎ融資の時の利息がかからない分、登記費用等が高くなります。

不動産会社や住宅会社の担当に相談して、概算の諸費用（利息や登記費用等）は把握しておきましょう。

「住宅の購入」とひとことで言っても、建売住宅と注文住宅では、お金の払い方が全然違ってきます。

また使える住宅ローン（金融機関）も融資の組み方によって変わってきます。

ローンなどの手続きが簡単だけど、一般的にコスト（仕様）を抑えた建売がいいか。

それとも、設計の自由度は高いけど、割高で打合せでコスト増の可能性もある注文住宅がいいか。

それぞれのメリットデメリットを把握したうえで、住宅とローンのベストな選択をしたいですね。