建物の賃貸借契約は、日常の暮らしに深く関わる契約であり、民法だけではなく借地借家法の適用を受けるため、契約書の作成には注意が必要となります。
賃貸借契約とは
賃貸借契約とは、貸主が物の使用や収益を借主にさせることを約束し、その代わりに借主が貸主に賃料を支払うことを約束することによって効力が生じる契約のことです。
賃貸借契約とは異なり、使用貸借契約では、目的物を無償で使用･収益させることを約定するものとなります。また、借地借家法の適用はありません。
建物の賃貸借契約の場合には、対象となる部屋（アパートやマンションの一室）などを使用･収益させ、その対価として賃料等を支払うことを約束すること、契約終了の場合は借りた部屋を返すことを約束することで契約が成立します。なお、居住用として貸し借りする場合に限らず、事業用とすることもあります。
建物賃貸借契約に関係する法律
不動産の賃貸借契約では、民法のほか、「借り手の保護」の観点から民法に優先する規定を定めている借地借家法や消費者契約法などによって借主の法的保護が図られています。
借地借家法では、契約書などで借地借家法の定めよりも借主に不利な条項を定めても無効とされています。
建物賃貸借契約書の種類
不動産を対象とする賃貸借契約の大半は、建物賃貸借契約または土地賃貸借契約です。なお、賃貸借の対象により適用される条文が異なります。
建物賃貸借契約は、「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」の２種類があります。
①普通建物賃貸借契約
普通建物賃貸借契約とは、通常、１年以上の契約期間を定める賃貸借契約をいいます。
定期建物賃貸借契約と異なり、借主が継続使用を望む場合には契約期間が満了しても原則として更新され、貸主からの解約申入れには正当事由が必要となりますので、双方が継続的な賃貸借関係を望んでいる場合に適した契約といえるでしょう。
②定期建物賃貸借契約
定期建物賃貸借契約とは、契約期間満了の際更新がなく、契約された期間の満了により終了する建物賃貸借契約のことをいいます。ただし、契約期間が１年以上の場合は、契約終了の旨を、特定期間の間に貸主から借主に通知しなければ、終了を対抗できません。
契約締結前に、貸主は借主に対し、定期建物賃貸借契約が更新のないこと、契約期間の満了により賃貸借契約が終了し建物を明け渡さなければならないことを記載した書面を交付して説明しなければなりません。なお、契約は書面で締結する必要があります。
まとめ
建物賃貸借契約は、トラブルが発生しやすい契約の一つです。修繕費の負担、契約の更新、原状回復、敷金の取り扱いなど、さまざまな点で対立が生じる可能性があります。
こうしたリスクをできるだけ避けるためにも、契約を締結する際には「建物賃貸借契約書の契約条項」に十分注意を払い、双方が納得できる内容で合意を交わすことが重要です！
個人間で不動産の売買や賃貸借契約を締結する際には、トラブル防止のために必ず契約書を作成しておきましょう！
