不動産投資を成功させる鍵は「正確な相場情報」。
しかし、不動産会社が提示するデータが必ずしも正しいとは限りません。
中には投資家に不利な情報の伝え方をする不動産会社も存在します。
今回は、「周辺相場」に関する説明で注意が必要な3つの例を解説します。
これを読めば、不動産会社の言葉に惑わされず、冷静に判断できるようになります。
1. 「ライフル」や「SUUMO」などの相場ページだけを提示される場合
「周辺相場を確認してください」と言われ、ポータルサイトの情報だけを示される場合があります。これには注意が必要です。理由は以下の通りです。
①情報が限定的：ポータルサイトに掲載されているのは一部の物件のみで、必ずしも市場全体を反映しているわけではありません。細かくその地域の情報を精査しないと間違った賃料で募集をし、ずっと決まらないということもあり得ます。
②条件の差異：築年数、立地、広さなどが異なる物件が混在しており、正確な比較が難しい場合があります。築年数や広さ間取りも同じもので比べている周辺相場をしっかりと出してもらうようにしましょう！
対策: 周辺の不動産仲介業者に問い合わせたり、統計的なデータを自分で調べるなどして、複数の情報源から相場を確認しましょう。
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2. 区分マンションで「他の部屋の物件資料」だけで判断を求められる場合
同じマンション内の他の部屋の売買履歴や賃貸募集資料を見せられて、
「この物件も同様の価値がある」と説明されるケースも要注意です。
理由は以下の通りです。
①階数や方角の違い：マンション内でも階数や方角によって価格や需要が大きく異なることがあります。またリノベーションの有無などによっても大きく金額は変わってきます。
②取引時期のズレ：過去のデータが現在の市場状況に合わない場合があります。コロナ前の情報や相場よりも高く賃料を募集し決まっていない部屋などを参考資料として見せられているのを何度か見たことがあります。
マンション内だけでなく周辺のマンション相場がどうなっているのかをしっかりと確認して判断をするようにしてください。
3. 「近くの新築マンションと比べて賃料アップが見込める」と説明される場合
「近くにある新築マンションの賃料が高いので、この中古マンションも賃料アップが期待できる」と言われることがありますが、これにも注意が必要です。
①新築と中古の需要の差：新築物件はその鮮度や最新の設備で賃料が高く設定されていますが、中古物件はそれに追随できない場合が多いです。
実際にこんなケースがありました。ある投資家は「新築マンションの賃料を基に中古マンションを購入すれば利益が出る」と言われ、購入を決断。
しかし実際の相場では、提示された賃料が2万円高すぎたため、
結果的に月4万円、年間48万円の収入を失うことに…。
このような誤解は、正確な相場情報を確認するだけで回避できるのです。
②設備や管理状況の違い：築年数が経過した物件では、設備の陳腐化や管理の質が賃料に影響を与えます。外観や管理体制などによっても今は大きく賃料を左右する要因になっていますので、単純に新築と比べることは出来ません。
対策: 新築マンションと比較するのではなく、似た条件の中古物件の賃料データを参考にしてください。また、物件のリフォームや設備投資が必要な場合、その費用も加味して判断しましょう。
【まとめ】正確な情報を得て、冷静な判断を！
不動産投資では、表面上の「相場感」に流されないことが重要です。
不動産会社の提示するデータや説明が正確かどうかを見極め、以下のポイントを押さえて投資を進めましょう
・ポータルサイトの情報だけではなく、複数の情報源を確認する。
・同じ物件でも条件が異なる場合があることを理解する。
・新築と中古の違いを正しく把握し、現実的な賃料設定を見極める。冷静な目で情報を分析し、
自分にとって本当に利益を生む投資を実現してください！
