高市政権で対応されてきている、
日本の在留許可（ビザ）制度や
不動産投資の捕捉に関して、きちんと整理した情報はあまり見かけられないのですが
経済評論家の渡辺哲也さんが、YouTube等で発信しておられ、その発信内容に基づいて、若干の整理をしてみました。詳しくは渡辺哲也showをご覧いただきたいのですが、大変有用な情報を毎週発信されています。
今まで、極めてゆるい規制で、日本に来日して、タワマン投資等をして、経営管理ビザで、場合によっては無許可？の民泊事業をして日本に在留していた外国人が、この後どのような法令や行政上の対処になるのか、非常に注目です。
1. 日本の在留許可制度上の事項と法的根拠
外国人が日本に在留して事業を行う場合（タワマン投資を「経営・管理」ビザで行う、民泊事業を営むなど）、「出入国管理及び難民認定法（入管法）」が根本的な法的根拠となります。
① 在留資格の更新・変更における「素行善良要件」
法的根拠： 入管法第21条（在留期間の更新）および第22条（永住許可の要件など）。
・基準：
・出入国在留管理庁のガイドラインにおいて、在留期間の更新や変更が許可されるための重要な要件として「素行が不良でないこと（法令に違反して懲役・禁錮や罰金刑に処せられていないこと）」や「公的義務を履行していること（納税義務、社会保険の加入、入管法上の届出等）」が明記されています。
・影響：
単なる事業の赤字だけでなく、脱税、マネーロンダリング（不法な資金移動）、無許可民泊といった法令違反、あるいは公的義務の不履行があると「素行不良」とみなされ、経営管理ビザ等の更新や変更が一発で不許可（在留資格の喪失）になります。
2. 不動産・タワマン投資の捕捉に関する新制度と施行時期
これまでグレーゾーンとされていた「実質的な所有者の隠蔽」や「海外資金の不透明な流入」を、日本政府が制度的に捕捉する仕組みが動き出します。
② 【2026年10月5日施行】不動産登記時の「国籍等」提供の義務化
・法的根拠：
・不動産登記規則の一部を改正する省令」（2026年3月31日法務省令第二十三号公布）。
・所管省庁：法務省。
・制度の内容：
2026（令和8）年10月5日以降、土地や建物の所有権の保存・移転登記の際、申請する個人の「国籍等」を申請情報として申し出ることが義務化されます（日本人も外国人も全申請者が対象）。
・影響とロードマップ：
内部情報として国籍が強固に捕捉されるため、外国資本や非居住者による不動産取得の実態がガラス張りになります。
・2026年4月からは国土利用計画法の枠内で「特定規模以上の土地取引時の国籍届出」の情報集約も始まっており、2027年度以降 にはデジタル庁等による一元管理データベース（不動産ベース・レジストリ）との連携など、さらなる運用整備が計画されています。
③ 【2026年9月始動】新国税システムとCRS（共通報告基準）
法的根拠：
内国税の適正な執行のための諸法令、および国際的な「共通報告基準（CRS）」に基づく情報交換。
所管管省庁：国税庁。
影響：
2026年秋の新システム稼働により、日本国内の金融口座情報や、上記法務省の国籍情報と連動した不動産由来の所得（民泊の利益やタワマン売却益、賃料収入）の捕捉率が飛躍的に向上します。非居住者の「総合課税所得」の申告漏れや脱税が即座に炙り出され、入管庁へデータが共有されるトリガーとなります。
3. 国際的な資産差し押さえ（徴収共助）
法的根拠：
多国間税務行政執行共助条約」（日本は平成25年/2013年発効）および二国間租税条約。
所管省庁：財務省・国税庁。
制度の内容：
国際的な脱税を防ぐため、締約国間で税務情報の自動交換（CRS）を行うだけでなく、他国の税務当局からの要請に基づいて、自国内にある納税者の財産（不動産や口座）を代わりに差し押さえて税金を徴収する「徴収共助・保全共助」の枠組みが存在します。
影響：
日本側で得られた資産情報や脱税の事実は、条約に基づき中国当局へ自動送信または要請に応じて共有されます。中国側の法律（年間5万ドルの外貨連れ出し制限違反、マネロン規制）に抵触した投資家は、日本国内にあるタワマン等の資産であっても、国家間の共助により保全・差し押さえの対象となり得ます。
まとめ（時系列の施行と影響）
時期・ 制度・法令の施行（所管） ・投資家への具体的な影響
2026年4月〜 特定規模の土地取引における国籍届出義務化（国土交通省・自治体） 、外国資本による大規模な土地取得の監視がスタート。
2026年9月 新国税システムの始動**（国税庁） 金融口座や不動産所得（民泊、賃料）の捕捉機能が大幅強化。
2026年10月5日 不動産登記時の国籍等提供の義務化（法務省） 不動産の名義人の国籍が100%捕捉され、グレーな隠蔽が不可能に。
2027年度以降 不動産ベース・レジストリ等、国籍情報の一元管理DB整備（デジタル庁） CRSを通じた中国当局への資産・税務情報の送信がより迅速かつ精緻化。
随時（更新時） 入管法に基づく素行要件・公的義務履行の厳格審査（入管庁）、 脱税や不法資金移動が発覚した時点で「素行不良」となり、在留資格の更新・変更が 不許可（強制退去処分対象）へ。
このように、法務省・国税庁・入管庁がデジタル化を背景に「国籍・資産・在留資格」の紐付けを網の目のように完成させるのが 2026年秋〜2027年にかけてであり、法令遵守をしていない、あるいは本国法を破って資金を持ち出していた投資家は、日本での居住権（ビザ）と投資資産の双方を同時に失う法的リスクに直面しています。
税理士の中には、在留許可を受け、在留している外国人の確定申告や法人税の決算申告を引き受けている先生も少なくないと思いますが、今後は、州へh制度が複雑、厳格化されるので、慎重な姿勢が必要になるかと思います。
具体的な業務に使う方は、ご自身により、所管官庁からの情報や法令を、必ず調査して活用してください。この情報をコピペ、鵜呑みになさることは禁止します。
