不動産プロデューサー牧野知弘先生に学ぶ

牧野先生は大変説得力のあるご意見で、当方も尊敬しておりますが、不動産については、疑問に思う見識も多いので、ぜひ、牧野先生のご見識を皆さんにも知ってもらいたいと思いました。いろいろな動画もありますので、それらもご覧になっていただき、正しい見識をお持ちいただく一助となればと思います。

1. 牧野知弘氏の今後の不動産投資に関する見解

牧野氏は、現在首都圏を中心に見られる不動産価格の高騰は永続的なものではなく、

2030年頃を境に不動産市場は「大激変」を迎えると予測し、投資や購入にあたって注意を呼びかけています。

2.「街間格差」の拡大

今後、地価が上昇し続ける街と下落していく街の二極化がより鮮明になると指摘しています。単純な都心へのアクセスの良さだけでなく、街独自の魅力があり「人の新陳代謝（常に若い世代などが流入し入れ替わること）」が活発なエリアのみが、その価値を維持できるとしています。

3.マンション市場の崩壊リスク

特にタワーマンションの老朽化に伴う将来の維持管理コストの増大や、共働き夫婦によるペアローンの過剰な借入れリスクを危惧しており、将来的にマンションマーケットが崩れる可能性が高いと警鐘を鳴らしています。

4.「所有」から「賃貸・運用」へのシフト

多額の借金をしてマイホームを購入することは「コスパが悪い」とし、マンション等の不動産は無理に買って住むよりも「借りて住む」、あるいは「投資用として所有し、人に貸して運用する（賃貸資産として割り切る）」のが最も自然な考え方であると提唱しています。

5. 見解の根拠となる主な要因

これらの見解の背景には、日本が直面する以下の構造的な変化（根拠）があります。

（１）「大相続時代」による空き家の大量供給（2030年問題）

団塊の世代が後期高齢者となり、2030年以降にかけて「二次相続（夫婦の両方が亡くなり、実家が使われなくなる状態）」が多発します。これにより、世田谷区や目黒区といった都心の住宅地や、都市近郊のニュータウンから、大量の中古戸建てやマンションが市場に一気に放出されるため、需給バランスが大きく崩れると予測しています。

（２）本格的な人口減少と高齢化

日本社会全体が人口減少を迎える中で、不動産に対する絶対的な実需が減少します。買い手が減る一方で空き家が急増するため、人が集まらない（新陳代謝が起きない）エリアの地価は下落せざるを得ません。

（３）実力と乖離した現在の価格高騰

現在の都市部の不動産価格は、外国人投資家による購入やパワーカップルのペアローンなどに大きく支えられており、一般的な収入層の実需から乖離しています。この状態は長期的な維持が難しく、将来の「大量供給」のタイミングで価格調整が起こる可能性が高いと考えています。

５．まとめ

牧野氏は、人口動態や相続のサイクルといった確実性の高い変化に基づき、従来の「不動産は右肩上がり」という昭和・平成の価値観を捨て、新しい視点で不動産の価値を見極めることが今後の投資や住まい選びにおいて不可欠であると主張しています。

いかがでしょうか、不動産といえど、需給バランスで価格は決まっていき、売買の価額も、賃貸の価額も、買いたい人、借りたい人、がいての価格なので、人口減少等の展望から、物件が過剰供給、人口や企業などの賃借り、購入ニーズが減少すれば、値下がりや、不動産賃貸事業も、うまく行かないことになります。営業担当者のトークは、鵜呑みにせず、冷静に対応する必要があると思います。