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こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。令和６年４月から相続登記が義務化されたこともあり、何年も前に亡くなった親の名義のままになっている不動産について、相続登記（名義変更）の依頼を受けることが多くなってきました。 そのような依頼の場合、預貯金解約や生命保険金の請求はすでに終わっていて、不動産の相続登記の手続きのみが残っているというケースがほとんどです。 ところで、【法定相続情報一覧図】の交付という制度が2017年に始まっています。 【法定相続情報一覧図】は、被相続人の相続関係を一覧にした家系図のようなもので、相続関係を１枚の書類にまとめ、相続人が誰であるかを法務局の登記官が証明したものです。 この制度がない時代は、例えば３つの銀行に預金がある場合、１つ目の銀行に戸籍等の原本の束を提出し、預金解約手続きをしてもらった後に原本を返却してもらい、２つ目、３つ目の銀行でも同様の手続きを繰り返す必要がありました。 しかし、【法定相続情報一覧図】を提出することにより、手続きのたびに「戸籍等の束」を、それぞれの銀行等に提出する必要がなくなりました。 【法定相続情報一覧図】は法務局から必要な枚数を無料で交付してもらえるため、複数の銀行等の解約手続きを同時に進めることができるようになっています。 そのため、亡くなって間もない方の相続手続きをこれから行なう場合で、相続登記に加え、預貯金解約や株式の相続手続き、あるいは相続税申告等を同時並行的に行なう必要がある場合は、【法定相続情報一覧図】の交付を受けた方が相続手続きが迅速に進むことになります。 一方、何年も前に亡くなった方の相続手続きを行なう

【相続登記義務化】その前に！今やるべき大切な事。土地家屋調査士はるえもんが解説。足立区：石川土地家屋調査士･行政書士･海事代理士事務所：足立区西新井栗原つくし保育園隣り：登記測量・図面作成東京都足立区西新井駅東口にて、石川土地家屋調査士・行政書士・海事代理士事務所を開設しております。 建物表題登記、建物滅失登記、土地測量、境界確認測量、現況測量、 建設業許可、運送業許可、風俗営業許可、深酒届出、産廃許可、介護事業許可、 離婚協議書作成、公正証書、遺言書作成、遺産分割協議書作成、内容証明郵便、車庫証明お手続き、 各種調査･測量、計測、図面作成、海事法務、事実証明書類作成を行っております。 お気軽にお問合せ、ご相談くださいませ(^－^) 足立区（北千住･梅島･西新井･竹ノ塚･綾瀬･堀切･牛田） 荒川区（日暮里･三河島･南千住･町屋） 葛飾区（亀有･金町･新小岩･堀切菖蒲園･お花茶屋） 江戸川区（平井･小岩･船堀･一之江･瑞江･西葛西） 板橋区（本蓮沼･志村坂上･西台･高島平･大山･常盤台･下赤塚･成増） 練馬区（氷川台･平和台･新江古田･中村橋･大泉学園･新桜台） 北区（赤羽･田端･王子･上中里･東十条･駒込･西ヶ原） 千代田区（神田･秋葉原･御茶ノ水･水道橋･小川町･岩本町） 中央区（東銀座･築地･八丁堀･茅場町･人形町･小伝馬町･月島･浜町） 港区（田町･浜松町･新橋･表参道･広尾･六本木） 文京区（千駄木･根津･湯島･千石･白山･春日･後楽園･茗荷谷） 豊島区（池袋･椎名町･東長崎･要町･千川･雑司が谷） 台東区（上野･稲荷町･田原町･浅草･仲御徒町･入谷･三ノ輪） 墨田区（

2024年4月から「相続登記の義務化」がスタートしました。これにより、以前は任意とされていた不動産の相続登記が、法律上の義務となりました。 相続によって不動産を取得した方は、相続を知ってから3年以内に登記申請を行う必要があります。 相続登記とは相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産の名義を、相続人の名義へ変更する手続きです。 これまでは「いつかやればいい」と後回しにされるケースも多く、結果として、相続登記をしないまま放置された土地が全国的に増加し、「所有者不明土地」として公共事業や地域開発の妨げとなっていました。 こうした社会問題を背景に、国は法改正に踏み切ったのです。 今後は、正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料（罰金）が科されることがあります。 つまり、「相続した不動産は、登記まで行う」が必須となります。 また、2024年4月以前に発生した相続も対象となり、猶予期間は2027年3月31日まで設けられていますが、早めの対応が重要です。 不動産を売却するためには「相続登記」が必要です相続した家や土地を売却したい場合、名義が被相続人のままでは売買契約を結ぶことができません。共有名義や相続人間の意見の不一致など、複雑なケースもあるため、まずは司法書士など専門家に依頼して「相続登記」を完了させましょう。 名義変更を済ませることで、正式に売却や活用ができるようになります。売却前には「ホームインスペクション（住宅診断）」を！相続登記が終わった後におすすめなのが、「ホームインスペクション（住宅診断）」です。ホームインスペクションとは、住宅にとっての「健康診断」で

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。令和6年4月1日から相続登記が義務化されたことを受けて、司法書士への相続登記の依頼が増加しています。私も頻繁に依頼を受けるようになっています。 ところで、司法書士であれば誰でも相続登記ができるかというと、そうではないというのが現実です。 医者の例でいえば、外科や内科、精神科などに専門分野が分かれていますね。 同じく、司法書士の場合も各々の得意分野があります。 例えば、債務整理の経験しかない司法書士の場合、相続登記を含めた不動産登記や商業登記については無知というのが実際のところです。 また、相続登記を手掛けている司法書士であっても、相続税や譲渡所得税のことまで考慮せずに登記をしている司法書士も散見されるところです。 私は税理士や不動産業者とも連携する形で仕事をしていますが、他の司法書士によって相続登記がなされた不動産を売却する段になって、「なぜこの人の名義に相続登記をしたのか」と疑念を抱くことがあります。 以下、具体例で説明します。 居住用不動産についての３０００万円控除の特例というものがあります。 居住用不動産を売却した場合、売却利益３０００万円までは譲渡所得税が非課税になるというものです。 父母が父親名義の自宅に同居していて父親が亡くなったとします。 そして、母が高齢なため、母が亡くなった際の相続登記の手間を省くため、息子の名義に相続登記したとします。息子は独立して居宅を構えています。 数年後に母親が亡くなり、息子は実家に戻るつもりはないので、実家を売却したとします。結果、父親が実家を購入したときよりも高い価格で売却できて売却利益

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。令和6年４月１日から相続登記が義務化されることが周知されてきたためか、相続登記に関する相談を受けることが多くなっています。 そこで、相続登記の義務化について、改めて説明しておきたいと思います。 不動産の所有者に相続が生じた場合、不動産の名義変更（「相続登記」といいます）をすることは義務ではありませんでした。 そのため、相続登記が放置されたまま（死者名義のまま）の不動産が全国に散在しています。 今まで死者名義のまま放置しておいても罰則はありませんでしたが、令和6年４月１日以降は相続登記が義務化されます。 義務化に伴い、正当な理由なく、相続の発生を知ってから３年以内に相続登記をしなかった場合は、１０万円以下の過料（罰金のようなもの）に処される可能性があります。 令和６年４月１日以前に生じている相続についても登記義務の対象になるため、令和６年４月１日から３年以内に相続登記をしなければなりません。 この点、例えば平成時代に相続が発生していた場合、令和６年４月１日までに相続登記をしなければならない、と勘違いしている方がいます。 そうではなく、令和６年４月１日を迎えてから３年以内に相続登記をすれば、罰則を科されることはありません。 上記の過料を科されるかどうかとは別次元の問題もあります。 相続登記を放置しておくと、相続人の数が等比級数的に増えるため、自分の子孫に付けを回すことになります。 後の世代に迷惑をかけないためにも、自分の世代で相続登記の決着をつけておくべきです。

近年、「空き家」が全国で増え続けていることをご存じでしょうか？総務省のデータによれば、日本の住宅のうち13％以上が「空き家」とされています。これは全国でおよそ850万戸──7〜8軒に1軒が誰も住んでいない家という計算になります。ではなぜ空き家は問題なのでしょうか？そして、その解決策とは？空き家の何が問題なのか？空き家を放置すると、次のような問題が発生します。建物の老朽化による倒壊・火災のリスク害虫・不法侵入者・不審火など地域の治安悪化景観の悪化や近隣の資産価値への影響所有者不明や相続未登記による行政対応の困難化つまり空き家とは、「ただ使われていないだけの家」ではなく、**地域と住民にとっての“リスク物件”**となり得る存在なのです。解決策① 相続・名義をはっきりさせる空き家問題の背景には、「親から相続したけれど名義を変更していない」「兄弟で共有になっていて放置している」といった法的な“あいまいさ”があります。まずは相続登記を済ませることが大前提です。2024年からは相続登記が義務化され、3年以内に登記をしないと10万円以下の過料が科されるようになりました。👉 遺産分割協議や相続人調査など、行政書士・司法書士のサポートでスムーズに進められます。解決策② 売却・賃貸・利活用「もう誰も住まない家」なら、手放す・使ってもらうという選択肢が現実的です。売却（不動産会社／空き家バンクの活用）賃貸（古民家民泊やシェアハウスとして活用）地域連携（自治体やNPOとの連携で地域活動に提供）最近では、自治体と民間が連携して空き家を地域資源に変えるプロジェクトも多数進んでいます。「思い出の詰まった実家

① 相続登記義務化が令和６年４月１日からスタートします。 ② 相続発生から３年以内に相続登記をしなければいけません。 （正確には、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該不動産を取得したことを知った日から３年以内に、相続登記を申請しなければならない） ③ 正当な理由なく相続登記を怠った場合には１０万円以下の過料が課せられる可能性があります。 ④ 相続登記義務化が始まる前（令和６年４月１日以前の）の相続も対象です。 ⑤ 相続人申告登記の申出をすれば義務を履行したとされます。【相続登記が義務化される背景】現在（2024年2月）、死亡による不動産の名義変更登記（相続登記）を行うことは義務ではありませんので、相続登記を放置していたとしてもなんら罰則等はなく、それゆえに相続登記が放置され、所有者の不明な土地が多く存在することの社会問題（所有者土地不明土地問題）になっています。 それを解消する一環として相続登記の義務化が令和６年４月１日から開始することになりました。 【相続登記義務化が適用される相続】相続登記義務化の前（令和6年４月１日よりも前）に発生した相続についても適用されるため、例えば、平成２０年に発生している相続や令和２年に発生した相続なども全て対象となります。 要するに、相続登記義務化の時期に関係なく全ての相続が対象になるということです。 なお、相続登記義務化の前に発生した相続については、相続登記義務化がスタートした日（令和６年４月１日）から３年以内に相続登記をすれば違反とはなりません。 【相続登記を怠った場合の罰則】相続登記を怠った場合には、法務局から相続登記をする

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。令和6年4月1日から相続登記が義務化されたことを受けて、司法書士への相続登記の依頼が増加しています。私自身も、相続登記のご相談・ご依頼を受ける機会が明らかに多くなっています。 ◆司法書士にも「得意分野」がある ところで、「司法書士であれば誰でも相続登記に精通している」かといえば、必ずしもそうではありません。 これは医師の世界とよく似ています。 医師には外科・内科・精神科など、それぞれ専門分野がありますよね。 同様に、司法書士にも各々の得意分野があります。 例えば、債務整理を中心に業務を行ってきた司法書士の場合、不動産登記や商業登記・相続登記については経験が乏しい場合があります。 ◆税金まで考慮していない相続登記も少なくない さらに注意すべき点として、相続登記を手掛けている司法書士であっても、相続税や譲渡所得税のことまで考慮せずに登記をしているケースが散見されるという現実があります。 私は税理士や不動産業者とも連携しながら業務を行っていますが、他の司法書士が相続登記をした不動産を売却する段階になって、「なぜこの人の名義に相続登記をしたのだろうか」と疑問に思うことがあります。 以下、父母が父名義の実家に2人で住んでいて、父が亡くなったという具体例で説明します。 なお、父母の子として息子が1人いるというケースです。 ◆具体例：名義の違いで税金が大きく変わるケース ① 居住用不動産の3,000万円控除とは 被相続人（亡くなった人）が住んでいた居住用不動産を売却する場合、売却益が3,000万円まで譲渡所得税が非課税になるという特例があります。

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。令和６年４月１日から相続登記が義務化されるに際し、いつまでに相続登記（名義変更）をしなければならないのかを誤解している相談者が非常に多いため、改めて説明しておきたいと思います。 令和６年４月１日以前に相続が生じている場合、義務化が始まる令和６年４月１日から３年以内に相続登記をすれば大丈夫です。 例えば、不動産名義人が平成２５年に亡くなっている場合、令和６年４月１日までに相続登記をしなければならないのではなく、令和６年４月１日から３年以内に相続登記を済ませれば、罰則を科されることはありません。 この点、令和６年４月１日までに相続登記をしなければならないと誤解している方が非常に多いため、誤解を正しておきたいと思います。 また、令和６年４月１日以降に相続が生じた場合は、その相続が生じた日から３年以内に相続登記をすれば大丈夫です。 例えば、不動産名義人が令和７年4月1日に亡くなった場合は、令和７年４月１日から３年以内に相続登記を済ませれば、罰則を科されることはありません。 相続登記の義務化後、正当な理由なく、相続の発生を知ってから３年以内に相続登記をしなかった場合は、１０万円以下の過料（罰金のようなもの）に処される可能性があります。 義務を怠ったすべての人に対して過料が科されるのか、また、どれぐらいの金額の過料が科されるのかは、運用が始まってみないことには分からないところです。 ただ、過料を科されるかどうかとは別問題として、相続登記を先延ばしにしておくと、自分の子孫に付けを回すことになり、相続人の数が等比級数的に増えることになるため、自身の

１　２０２４年４月１日、相続登記の義務化が始まります！ 　２０２１年４月２８日「民法等の一部を改正する法律」（令和３年法律第２４号）が成立し、「相続登記の義務化」について、２０２４年４月１日から施行されることになりました。 　相続登記の義務化については、少しずつ浸透してきており、相続登記の相談が増えてきています。このブログでは、相続登記が義務となった背景や内容についてお話しをします。 ２　なぜ、相続登記が義務になったの？　～相続登記義務化の背景～　現在、相続登記がされないまま放置されている不動産（土地建物）が多数あります。相続登記がされない理由として、次のような理由が上げられています。 相続登記がされてこなかった理由（これまで） 相続税の申告のような申請の期限がない。 （相続税の申告の場合、相続の開始があったことを知った日の翌日から１０か月以内に税務署に申請する義務がありますが、相続登記はこれまで申請の義務はありませんでした。） 相続登記をしなければならない事情がない限り、登記をしなくても特段困ることがない。 （相続登記をしなければならない事情とは、例えば、建物をリフォームするために金融機関から借入れを行い、その借入れの担保として土地建物に抵当権を設定する場合です。この場合、土地建物の所有者が亡くなった方の名義のままでは、抵当権を設定することができないので、相続登記をする必要が生じます。） 相続登記をしないまま放置した結果、相続人がさらに増え、いざ相続登記をしようとすると多大な時間と費用がかかってしまう。 　相続登記がされないまま放置された結果、「所有者不明土地」（不動産登記簿

こんにちは、司法書士・ペット相続士の金城です。2024年4月1日、相続登記が義務化されました。 同日、【相続人申告登記】制度がスタートしています。 相続人申告登記とは、相続登記の義務化に際して新たに創設された制度で、相続人が法務局に対して、自らが相続人であることを申告する制度です。 相続人申告登記は、各相続人が単独で申告することができ、他の相続人と話し合う必要等は全くありません。 相続登記の義務化により、不動産を相続した場合、原則として相続開始から3年以内に相続登記をしないと10万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性がありますが、相続人申告登記をすれば過料を避けることができます。 相続人申告登記制度が設けられた理由は、例えば祖父や曾祖父の相続登記をする必要があるが、相続人が多数に上るために相続人が誰であるかが判明しないとか、相続人全員が判明したとしても、多数の相続人間での遺産分割協議が成立しない、ということが考えられるためです。 上記のような止むを得ない事情がある場合には、相続人申告登記をすることにより、相続登記義務化に伴う過料の制裁を回避することができます。 相続人申告登記の申告を行なう際は、 ①相続があったことを証する情報（戸籍謄本等）②相続人の住所を証する情報（住民票）③相続不動産の情報 のみを提供すれば足ります。 曾祖父や祖父名義の不動産など、その存在すら知らなかった不動産の相続人になった場合には、相続人申告登記制度を利用するのも一法です。

YouTube動画を公開致しました！【相続登記義務化】の影響を受けて未登記家屋に関するご依頼が増えてます！複雑案件もおまかせ(😊)！ 石川土地家屋調査士･行政書士･海事代理士事務所 建物表題登記、建物滅失登記、土地測量、境界確認測量、現況測量、 建設業許可、運送業許可、風俗営業許可、深酒届出、産廃許可、介護事業許可、 離婚協議書作成、公正証書、遺言書作成、遺産分割協議書作成、内容証明郵便、車庫証明お手続き、 各種調査･測量、計測、図面作成、海事法務、事実証明書類作成を行っております。 お気軽にお問合せ、ご相談くださいませ(^－^) 足立区（北千住･梅島･西新井･竹ノ塚･綾瀬･堀切･牛田） 荒川区（日暮里･三河島･南千住･町屋） 葛飾区（亀有･金町･新小岩･堀切菖蒲園･お花茶屋） 江戸川区（平井･小岩･船堀･一之江･瑞江･西葛西） 板橋区（本蓮沼･志村坂上･西台･高島平･大山･常盤台･下赤塚･成増） 練馬区（氷川台･平和台･新江古田･中村橋･大泉学園･新桜台） 北区（赤羽･田端･王子･上中里･東十条･駒込･西ヶ原） 千代田区（神田･秋葉原･御茶ノ水･水道橋･小川町･岩本町） 中央区（東銀座･築地･八丁堀･茅場町･人形町･小伝馬町･月島･浜町） 港区（田町･浜松町･新橋･表参道･広尾･六本木） 文京区（千駄木･根津･湯島･千石･白山･春日･後楽園･茗荷谷） 豊島区（池袋･椎名町･東長崎･要町･千川･雑司が谷） 台東区（上野･稲荷町･田原町･浅草･仲御徒町･入谷･三ノ輪） 墨田区（錦糸町･両国･業平橋･曳船･東向島･鐘ヶ淵･菊川･押上） 江東区（亀戸･新木場･森下･清澄白河･住吉･大