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この9か月間何をしてきたか?キャッシュかなり減る(涙)

皆さん、かなりご無沙汰してます。不動産投資家チャカさんです。この9カ月間何をしていたか?ある工学部大学院卒業に向けた授業参加で全く余裕なく!お陰様で何とか3月に卒業!(冷汗)不動産投資の動き、とにかくキャッシュが減る!理由は昨年不動産投資 法人格の利益が1000万超える(売却により)その反動で。法人税300万以上、固定資産税も5月に。ここもかなり(涙)また11月に翌年度の利益見越して法人税の半分が請求あり(涙)結構キャッシュが出て行く。更に自宅マンション売却10月より!リフォーム代300万突っ込む80m2(この広さにしては実はよく押さえた、殆どの売買会社は500万?(6社に声掛け)そう思うでしょ!でも。。今は新たな中古マンションへ!売却を10月からかけているが今年はなかなか動き悪く。内覧は5人目(でもあかん) 今年は値段があげにくい(涙)4月初旬超えると繁盛期過ぎてしまうからここは背に腹はかえられず賃貸も一緒に走らせます。(涙)さて行方は??
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売主が強き(値段下げる気がない)な物件の見極め

売出に出た不動産投資物件で売主が強気(値段下げる気があるか?)の見極めの方法をご紹介!不動産投資に慣れている方はスルー下さい(笑)それは不動産仲介会社の方に「売主さん何で売るの?」例)遠隔に住んでいて徐々に売却、「じゃあ値段は少しでも下げる気がはあるか?」お金に余裕ある方(ここがポイント!)「あまり下げる気ないみたい」この回答内容が超重要!要するに強気で売却!ここでこの案件さようなら!一方でその売却価格が妥当性あるのか?銀行の評価からしてもかなり割高!ここも見ながら!不動産仲介屋さんには「じゃあ下げる気になったら連絡下さい」と伝える。実は昨日の事!(笑)明日一般公開され、最初殺到しますが(特に初心者の方:値段2000万レベル低い)銀行評価めちゃ低く。誰も買えない。仮にキャッシュで買う人が出ても実はアウト!理由は銀行の評価が低い。その分はマイナスショート。次、買う方で好んでキャッシュ(買う方は 初心者、出口わからず買う)で買う方は殆どいない!!意外に何棟ももっているが銀行の評価もわからずに不動産が高く売れると思っている勘違い投資家もたまにいます。チーン!
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物件を増やして行くには?

物件増やして行くには?大きく2つ。①メンタル強化②知識をつける③物件を拾える仕組み作り① についてはまずは必ず「やる」そのメンタル強化!殆どの方は「買いたい」「欲しい」「でも、、、、。」買えない。それは「本気」になれないから。必ず行動できるメンタルを強化して下さい。人並以上に稼ぎたい。老後安心したい方は。。自分もまだまだ(冷汗)②知識をつける不動産は普通の方はあまりにも馴染みない。ではその知識をつけるしかない。投資の本、一番良いのは投資家(不動産投資会社ではありません)のセミナー。でもたまに悪徳もあるから注意。③物件情報をもらえる、借入できる銀行とのパイプ作り、拡大戦略立案(目先の欲しい買い物ではダメでです)上記が100%とは言えませんが、15年売買43回(次月44回目予定)の経験より。
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不動産投資!やりたい?本当にやりたいなら!

不動産投資をやりたい。そんな方は多いと思います。自身の基準では最低500万は必要!できれば800万程!それとかなり大事なのは何でしょう!それは?「メンタル強化」殆どの方がここで壁にぶつかります。本当です。今年中に1区分、1棟買わないと翌年から給料は0になります。そうなるとどうでしょう。殆どの方が必死になります。自分も似た感じ。最初の200万の区分マンション購入は1年以内に購入しないと自分の命はない。そう追い込んで買いました。実は殆どの方がそんなに追い込まれてはいないと思います。ある程度普通の生活かと思います。でもそこが落とし穴!ある程度貯金も必要ですがその次に「行動を必ずする」そのメンタルを強化しましょう。本音で書いてます!(笑)
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えっ?住宅ローンでお金が増える?

不動産投資今年で15年目!売買経験先月の借家購入で43回目!そこで何故?住宅ローンでお金が増えるネタ?この内容は超超初心者の方でもできる内容!ただ大半の方が富は得たい!でも1歩踏み出しはできない。殆どの方がそうだと思います。詰込み式教育、学校を卒業して就職して安泰?もうそのような時代は残念ながら終わりました。さて本題!住宅ローンをまだ組んでない方への内容となります。何故?住宅ローンでお金が貯まるのか?逆でしょう?と普通思います。じゃあどんな物を買えば良いか?それは不動産投資物件と考えが似ている。それは?「絶対に立地の良い所を買う できれば駅近5分 しかも中古!中古!です」いいですが?皆さん「中古」ですよ。何故?それは新築マンションの場合、建築会社の利益がのっているので割高!地域性によりますが築25~30年!ここは地域によりデータベースで判断必要!地方政令都市だとだいたい築25年位!マンションの価格は築20年位まで一気に落ちる。都心では価格が落ちない場所もありますが!その辺りで購入し約7年程!価格はどうなっているか?意外に落ちていないんです。支払いした分が返ってくる。これすごくない!後はこの繰り返し!「普通の方は返済で必死、でもこの考えは真逆、売却でお金が増えていく!」考えはとてもシンプル!地域性はあるので最後は自分で判断して下さいね!
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何?自宅マンション「買付」入れました!

実は昨日、自宅マンション買換え「買付」入れました。約3年間くらいある地域をずっとみていて急に価格が750万落ちる。とうとうきたーーー!すぐに夜に買付書を送付。そして本日内覧で正式申込記載!何をしているか?3回目のマンション!やどかり族!移転する度に利益が出る。実質0円で住んでいる事になる。このロジック皆さんわかるかな?これがわかる方は住宅ローンを組んでますがお金が貯まる。ポイントは新築は不可。極力駅近5分圏内の価値ある中古マンション。です。
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43回目の売買を迎えて!

やっと今週第43回目の不動産売買(購入譲渡)を迎えます。これを見ている皆さん特に大事なのはとてもとても簡単な言葉ですが「地道にコツコツ進む」15年前最初は200万(2000万でなく)からのスタートでした。自分を含めていきなりたくさん稼ぎたい、誰もがそう思う。しかし世の中そんなに甘くない。重要なのはブレずに、周囲は遊びばかり考える人も多いですがそれはそれ!自分の人生ではないから。昨年、9月に契約まで行き、最後の土壇場で契約流れ!超悲惨!でも諦めずに何とか今期ギリギリに購入譲渡!(涙)毎年確実に1棟以上購入を進めてきてます。 大まかなポイントはいきなり飛びつくのでなく①最初の拡大戦略構築が超大事!②そして知識をつけて③事前のリスク対策④融資戦略 ⑤絶対諦めずにコツコツ進む!皆さん自分の人生大事にしましょう!!自分も含めて!https://coconala.com/services/1311316
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要注意!中古マンション!

ちょっと気になるマンション、仲介の不動産会社に聞いたら告知事項あり!何と借入を数千万起こしている。大規模修繕のお金ない。そこから更にエレベータ交換はしましたか?と聞いたら「してません」このマンション築27年ですが自滅!いろいろ探しているといろんなパターンあります。                 https://coconala.com/mypage/pservices_lists?ref=menu
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出ました!某アパート視察!

1週間以内にあらたな物件出ました。すぐに不動産屋さん 営業マンへ連絡、そういう時に限りお休み(火:有給 水曜日:お休み)木曜日に連絡取れず、資料はもらえていたから昨日物件を視察、2階建て(築35年)土地値の1.3倍くらい。1階店舗 2つ 2階居住用5つ。2/7埋まる。空室率70%。2000万レベル。2階の部屋がかなり補修かかりそう。ざっと500万予想通り買付2件1件は指値入れてのキャッシュ もう1名は指値+融資特約。とりあえず今日、キャッシュの方が内覧するようでその結果どうだったか明日営業マンに聞いてアクション考える予定。銀行の評価はかなり高い数値なのでとにかくこの物件を追いかけます。皆さん「行動」が全て!です。 
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えっ!うっそ~?200万円台のマンション本当にあるの?

200万円台のマンション! そんなのあるの? 2000万円の間違いでしょ!2億? https://coconala.com/mypage/pservices_listshttps://coconala.com/mypage/pservices_listsそんな事ないんですよ。 ちょっと不動産サイトで以下を調べてみたら 東京都 220万 町田市 1K(14.68m2)築35年 4階建の3階 神奈川 220万 座間市 1R(16.43m2)築34年 4階建ての1階 いろいろあります。しかし知識なく飛びつくとババくじを引く ケースあるのでご注意です! 皆さん知識はつけましょう。 https://coconala.com/mypage/pservices_listshttps://coconala.com/mypage/pservices_lists
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えっ!うっそ~?200万円台のマンション本当にあるの?

200万円台のマンション!そんなのあるの?2000万円の間違いでしょ!2億?そんな事ないんですよ。ちょっと不動産サイトで以下を調べてみたら東京都220万 町田市 1K(14.68m2)築35年 4階建の3階神奈川220万 座間市 1R(16.43m2)築34年 4階建ての1階いろいろあります。しかし知識なく飛びつくとババくじを引くケースあるのでご注意です!皆さん知識はつけましょう。https://coconala.com/mypage/pservices_lists
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関東圏で安いマンションはどんな物があるかな?

ある不動産サイトで物件を検索してみました。その中で一番安い中古マンション都内一番安いマンション1K 530万 築43年 26.61m2 1979年8月築 葛飾区23区外1K 220万 築34年 14.68m2  1988年12月築 町田市 200万台ありますね!自身も14年前に200万の中古マンションをはじめて買いました。不動産投資は最初はとても怖く感じる物です。自身は一応それなりに勉強代を払い自分の狙うターゲットを絞り丁度リーマンの時期に買いました。契約時は本当に冷や冷やでした。でも最初の1歩を踏む出さないと結局何もはじまらない。でも無防備で進めるのもなかなか。それでも怖いなら自分のように自宅を投資マンションにする考えはかなりハードル低くなります。(自分は自宅もその他アパートも投資)不動産投資と聞くと殆どの方が2000万、3000万、4000万以上のイメージ!怖いと思うのが普通!しか~し。こんなに安いのもあるんですよ。新築の都内投資マンションを買うなら中古200万レベルで練習するのも1つの案です。さて皆さんどう思うかな?人生悔いなし!楽しく行きましょう!https://coconala.com/mypage/pservices_lists
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目的のない勉強はもうやめよう!時間が無駄!

何故このテーマか? 世の中のサラリーマンを見ていると本当に必要か?の資格取得勉強している方がかなり多い。何となく資格があれば(本当に必要な方は必要ですが 例 不動産会社で売買担当→宅建必須)年収が安定!実は全くそんな事ないです。むしろ資格取得してそれでどれだけ年収UPか?そこがUPなら素晴らしい!自分は30代前半の時に超難関資格の勉強、約3年間猛勉強、結局4年目にやめました。何故?その資格を取得を取り自分の目指す道が本当に保証されるか?冷静に考えるとそうでもない。自営業の方はこの考えよくわかると思います。むしろ余裕はないので曖昧な勉強はまずしない。ではどうすれば良いか?もし投資で稼ぎたいなら資格取得をやめて知識をつけて(セミナー(無料はダメ)本等で)必ず行動!ここが殆どの方は重い。何故ならそういう教育を受けて来てないから。単なる詰込み式!自分は13年前に単なる詰込み式勉強から「さよなら」して今は不動産投資実践派!https://coconala.com/mypage/pservices_listsしかし今も高額を支払い一応語学力(生きるヒアリング。スピーキング)強化!単なる点数UPが目的でなくグローバルに通用する能力を身に行ける。詰込み式は興味なし!成果が出ないから。投資は詰込みより行動した物が富を得る!さて皆さんはどちらかな?正解はありません。人それぞれの人生! 人生悔いなしで行こう!https://coconala.com/mypage/pservices_lists
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周囲の仲間はどんな仲間ですか?

不動産投資をしたい。では皆さんの周囲はどんな仲間ですか?不動産投資を勉強しているもしくは既に不動産投資をしている、そんな仲間はいますか?いない!それは厳しい!大抵は趣味仲間(グルメ、旅行、スポーツ、文学、芸術等)もしくは会社の同僚、それで本当に投資ができるか?まず厳しい!自分の仲間は不動産投資仲間(ここが現在一番密な仲間)、もしくは経営者の仲間!多少、趣味仲間(比重はかなり低い)環境が変われば自然に行動の質も変わります。そして「行動」です。自分の未来は自分で切り開く!他人の人生ではなく自分の人生だから!https://coconala.com/services/1311316?ref=top_histories&ref_kind=home&ref_no=1
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950万GET!自宅でも不動産投資!ができる!わかる?

今日は自宅でも不動産投資ができる内容!何それ?普通の方はそう思います。実は自分はこの考えを活かして1件目分譲マンションを(住宅ローン)購入!そして6年半で売却!売却益約750万 返済額約200万 計950万のキャッシュがGET 普通の方は新築マンションを購入して売却時にはマイナス!もしくは永住だから売却益はなし!そして今は2件目!また同じレンジのマンションを購入!同じようにそろそろ売却を視野に!最低でも1000万売却益を見込む! 13年経ち約2000万!自宅購入して13年で貯金以外にこの収入!これはたまりません。普通、不動産投資は怖い。そのイメージ!しかししっかり知識を身に付け(巷の業者さんが行う投資マンションセミナーは全くダメ)れば富を得れます。更に別で不動産投資(最初にリスク低い200万から)をすれば更なる収入!普通の人より間違いなく富を得れる。先日、西八王子(東京)駅8分1Rで200万ありましたよ。自分も13年前に200万(築35年)マンション購入!最初の練習が良かった!普通の人とは違う考え行動すれば(ここがなかなか重い)富は膨らみます。https://coconala.com/mypage/pservices_lists
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今おかれた状態はあなた自身が決めた結果!

毎日日々過ごしておりますがいろんな不平不満はあるかと思います。しかしある本によるとその状況を作り出したのは他人が決めた訳でなくあなた自身が決めた結果!例えば不動産投資をしたい。でも3年前と比較して変えてない。増えてない。その理由は本気でしたいと思っていないから。実際に動けている方は約1割!実はその1割に入れば普通の人より稼げる!自分も今は不動産投資14年目!最初の1歩は重かった。わずか200万の区分マンション(築30年4階建て4階 42m2)でも本当に重かった。しかしそこから諦めずに地道に拡大!今は毎月手残り7桁(100万~999万まではご想像)はあります。でもこれも自分が選んできた道!何か1歩踏み出すには何らかのエネルギーが必要!自分はくだらない組織の軋轢をこちらにぶつけたきました。これが良い結果(笑)自分がどうしたいか?何をしたいか?本当にそう考え行動した人だけが現状を変えれます。特に高い学歴等は一切いりません。本当です。自分も毎日自分に言い聞かせ日々行動!たまには緩くも重要!ON-OFF大事!https://coconala.com/mypage/pservices_lists
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きゃー!運よく切り抜ける!(冷汗)

昨日、先週売却(譲渡)したマンション、昨日売却した仲介会社さんより電話入る。1階店舗が退去!えー!まじー。自分は譲渡した側なので何か影響はあるのか? 1つありました。 店舗の店子さんが入居時に保証金を預かっている。それを返して欲しい、金額15万円!保証金の清算が忘れており、こちらで15万補填する事に! 不動産投資は何があるか読めない事も!https://coconala.com/mypage/pservices_lists実はこの売却はコロナの影響で店舗が出て行ってしまう懸念が少しありました。まさかこんな事になるとは予想つかず!(一時家賃15,000円下げる そして最近もとに戻す)一応予測が当たってしまう。これも1つのリスク!不動産投資に絶対はありません。常にリスク対応は大事!引き続き前進です。初心社の方は小規模’(約200万 自分がそうでした)から不動産投資をはじめるのが良いと思います。リスク小さいから!
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無事売却成功!やりました(冷汗)

先週5年前に購入した小さめマンション、無事に売却できました。今回は購入から売却までの経緯を書いてみます。内容①収支結果②購入ルート③購入前の出口計算④トラブル⑤最後に①収支結果A+B+C=残ったお金:1925万(凄い)A:単体収益860万(購入時借入1000万 売却1860万)B:約300万5年で返済した金額約300万C:約4.5年間の手残りインカムゲイン  170万/年*4.5年=765万②購入ルート約10年くらいお付き合いある不動産屋さん営業マン(経験豊富が良い)成果報酬で個別にお礼してます。これがかなり良いです。③購入前の出口戦略購入時利回り16%(2/5部屋賃貸中)残り3室を埋めて満室時利回り25%売却時予測利回り14%。築45年 3階建てマンション購入時に既に出口は見えていた。予測通り!④トラブル雨漏りあり、1階の部屋のひさしより。コーキングで一部補修。本当に必要な箇所だけ行う。約20万白あり外注駆除会社に2回お願い 1部屋だけ起きる。RCの古いマンションは断熱性が良く欧米の白相アリが潜む模様。1回駆除2万円*2回井戸水給水ポンプ故障、ポンプ交換後に水圧が強くなり配管ビビり音。ポンプ、配管交換98万(超痛い)⑤最後に不動産投資はいろいろ起きますが全て経験、小さいトラブルをたくさん経験しスキルUPです。他にもいろいろありますが大きなポイントだけ書いてみました。「不動産投資はやり方いろいろ。正解はないです。行動した物だけが富を得る!長い文面読んで頂きありがとうございました。
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まじ~(涙)こんな契約あり~??

知人がタワマン新築を購入したいと!事前に契約書草案(たたき台)を見て欲しいと何と重説(重要事項説明書)の中にな、何と!こんな記載!まじ~???「融資特約条件なし」融資承認否決の場合、もしくは契約を解除(購入辞めたい)の場合は手付金700万(今回の場合)破棄(つまり没収)今まで聞いた事がない。もともと新築を買う気はないので。しかしこんな契約書あるんだ。当然不動産会社も契約時に説明はあります。売る側としても法的なミスはなく「ちゃんと説明してますよね」しかし買う側は気道が舞い上がりあまいいっか?サインをしてしまう。最後はあなたサインしたでしょ!なかなかエグイ世界!!
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目先に飛びつくな!自分の基準は?

昨日ある不動産会社より地方アパート3000万(築25年 1R*10)で銀行担保評価でますよ!(融資出しますよ)融資期間30年!金利4.3%!利回りは13%まあまあ良い!しかーし内容に問題あり!金利が高い分、長期で返済できるスキーム!しかしここに落とし穴!自分は融資OK じゃあ出口は?この担保評価は特別の商品か?他の銀行の評価はどれくらい。今回の案件だけ特別融資だと自分だけ買えて10年後、買える人は?出口が読みにくい。(自論)じゃあ自分ならどんな案件なら検討を進めるか? 融資期間15年 金利2.5%以下 土地の積算評価並みの価格帯!なら買います。地方でも自分が既に活動している地域である事、もしくは今後その地域で拡大しようとする地域!ただ今まで検討もしていない地方でいきなり前向きに進めるか?それはないです。(笑)https://coconala.com/mypage/pservices_lists?ref=menu
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売りたい値段と売れる値段は違う!

ある4000万で利回り10%で売られている物件があります。売主さんはどうやら4000万で買ったみたい。しかし買付入るが何人も融資NG!理由は銀行の担保評価が1500万位しかない。では残り現金を2500万出すか?それは誰もしません。ここをわかってない売主さんは永遠に売れない。こういうケース意外に多いんですよ!
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賃貸と所有どちらが良い!14年の不動産投資の経験より

皆さん現在のお住まいは賃貸?それとも所有!自身は所有!何故?それは資産価値があるから。つまり賃貸の時は退去しても資産価値は0円 所有は売却時には資産価値代は手に入る。但しポイントは所有は何を所有するか?答えは新築は×。何故なら業者さんの利益が乗っているから。地域によりタワマン等の新築で何年か経って購入時より高く売れるのは稀なケース。新築は20年~30年経つと資産価値がどんどん落ちて(特に15年までの下落が激しい、これもスペック地域によるが)ある程度で緩やかになる。そこで買えば資産価値はなかなか落ちずに価値は維持できる。自分はこのやり方で1回目(6.5年住む)売却。かなりの利益(払った分の金額はまるまる返って更にリフォームをして付加価値をつける)が出ました。今はこれを2回目。 自宅も投資マンションなんです。この意味わかるかな?                       https://coconala.com/mypage/pservices_lists
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不動産投資のあれこれ~中間省略登記ってなに?~

みなさん、こんにちは。今日は、中間省略登記(以下、中間省略)について説明をしていきたいと思います。 目次 ①中間省略登記とは? ②中間省略のメリット ③中間省略のデメリット ④中間省略の実態は・・・? ⑤中間省略を見抜く方法 ①中間省略登記とは? 中間省略登記とは、不動産の所有権がAからB、BからCと順次移転している場合に、Aから直接Cに登記上の名義を移転することです。すなわち中間者Bへの登記を省略することです。 ②中間省略のメリット ・登録免許税が1回で済む 所有権移転登記をするときは登録免許税という税金がかかります。本来、所有権移転登記を行う際は、AからB、BからCと登記を2回行うことになるため、2回分の登録免許税が必要となります。しかし中間省略登記ではAからCへ直接移転登記を行うため、登録免許税は1回で済みます。 ・不動産取得税がかからない 不動産を取得した際は不動産取得税が発生します。しかし中間者Bには登録免許税同様に不動産取得税が免除されます。このため流通コストを抑えることができます。 ③中間省略のデメリット ・登記名義が残る 中間省略登記では、AB間の売買終了後でも登記名義はAのまま残ります。そのため、Aが第三者であるDなどに売却し、先に所有権移転登記をした場合は中間者BはDに対抗することができなくなります。 ・正しい取引経過が登記されない 中間省略登記を行うと登記簿上はAからCに所有権が移転されたように登記されますが、実際は中間者Bがいるわけですから正しい取引経過ではありません。 ④中間省略の実態は・・・? 現在、中間省略が投資不動産市場で横行してい
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