不動産投資のあれこれ～中間省略登記ってなに？～
記事マネー・副業
みなさん、こんにちは。
今日は、中間省略登記（以下、中間省略）について説明をしていきたいと思います。
目次
①中間省略登記とは？
②中間省略のメリット
③中間省略のデメリット
④中間省略の実態は・・・？
⑤中間省略を見抜く方法
①中間省略登記とは？
中間省略登記とは、不動産の所有権がAからB、BからCと順次移転している場合に、Aから直接Cに登記上の名義を移転することです。すなわち中間者Bへの登記を省略することです。
②中間省略のメリット
・登録免許税が1回で済む
所有権移転登記をするときは登録免許税という税金がかかります。本来、所有権移転登記を行う際は、AからB、BからCと登記を2回行うことになるため、2回分の登録免許税が必要となります。しかし中間省略登記ではAからCへ直接移転登記を行うため、登録免許税は1回で済みます。
・不動産取得税がかからない
不動産を取得した際は不動産取得税が発生します。しかし中間者Bには登録免許税同様に不動産取得税が免除されます。このため流通コストを抑えることができます。
③中間省略のデメリット
・登記名義が残る
中間省略登記では、AB間の売買終了後でも登記名義はAのまま残ります。そのため、Aが第三者であるDなどに売却し、先に所有権移転登記をした場合は中間者BはDに対抗することができなくなります。
・正しい取引経過が登記されない
中間省略登記を行うと登記簿上はAからCに所有権が移転されたように登記されますが、実際は中間者Bがいるわけですから正しい取引経過ではありません。
④中間省略の実態は・・・？
現在、中間省略が投資不動産市場で横行しているのは中間者Bが転売をするためです。
例えば中間者BがAから不動産Dを2,000万円が相場の物件をいろいろ理由なつけて1,500万円で売買契約したとします。その不動産DをCに対して2,000万円で売却した場合、Bは差額の500万円の利益となります。中間者BはCに対してAB間の売買契約書は開示しませんから、この仕組みに気付きません。
しかも中間者Bが不動産Dを相場である2,000万円で売却していたとしたら、理解はできますが、相場より高い価格で売却されているケースもあります。
Aの立場からすると2,000万円で売却できるところを1,500万円で売却しなければならないのですから500万円の損失です。Cの立場からすると相場は2,000万円であるにしろ若干の指値交渉が出来る余地があるのですから無駄金を支払っていることになります。中間者Bは宅建業者であることがほとんどです。宅建業者の場合、AとCの仲介をした場合、66万円（税抜）の仲介手数料しかもらえません。しかし中間省略を行うことによって仲介手数料の何倍もの金額を手にすることが出来るのです。
⑤中間省略を見抜く方法
中間省略を見抜く方法は簡単です。登記簿謄本の所有者と売買契約書の売主の名前が相違している場合が中間省略となります。しかしこれは売買契約に至るまで分かりません。
また販売図面の取引態様が「売主」にも関わらず、登記簿謄本は第三者である場合も中間省略の可能性が高いです。最近はBC間の仲介業者が中間者Bの関連会社であるケースも多く中間省略を見抜くことが難しいケースがあります。
たまにですが、収益不動産のポータルサイトで購入したい物件を検索すると、ヒットすることがあります。自分が見ている販売図面の売買価格＞ネット情報の売買価格であれば中間省略の可能性が非常に高いです。
ここで重要になるのが、物件評価になります。相場以上の物件を購入しないためにも物件の見極めは非常に重要です。物件評価の方法を身につけダメ物件を買わないようにしましょう。
いかがでしょうか。
買い手にとって中間省略は買い手にとってメリットはありません。
不動産会社、その営業マンはすべてが親身になって取引してくれるとは限りません。
ハズレ物件を購入しないように、騙されないためにも物件評価は重要なのです。
