不動産投資は、マンション、アパート、ビル等の不動産物件を購入して第三者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る投資になり、いわゆる「大家になること」です。
収益は主に家賃収入などの「インカムゲイン」と、不動産売却時に得ることができる「キャピタルゲイン」の2つに分けることができます。どちらを重要視するかはオーナーの戦略次第になります。
そして、不動産投資は主に「区分投資」と「一棟投資」の2種類に分けることができます。
〇区分投資
分譲マンション、アパートの1室を購入して貸し出します。
1室のみを購入すればよいため、購入代金や維持費などの費用を低く抑えることができますし、運用にかかる稼働も少なくて済みます。
〇一棟買い投資
集合住宅や戸建て住宅を丸ごと一棟購入して、貸し出します。初期費用かなり高くなる、かつ運用に稼働がかかりますが、その分多くの家賃を得ることができます。
＜メリット＞
〇少ない投資金額で始めることができる。
基本的に銀行から融資を受けて開始をすることから、区分マンションは安く購入することができます。
購入者の属性（職業、年収、金融資産）に依存しますが、私は基本的に頭金0円で購入することを目指し不動産業者と交渉を行います。
種銭が0円で不労所得を得ることが、不動産投資（区分）の最大の魅力です。
頭金を入れる場合も、投資金額に対しての収益を考え十分な利回りを確保できるかを検討することが重要になります。
例：頭金100万円で年額10万円の収益を稼げる→利回り10%の投資とみなすことができる。
〇管理の手間がほとんどかからない
区分マンションの場合、管理会社に管理費用を支払う代わりに、共用部分の掃除や設備の点検・修理、マンション外構の植栽管理など、手間のかかることをほとんど管理会社に委託していることから、毎月の管理稼働は全くかかりません。かかる稼働は、「定期的に開催される管理組合の出席」ですが、興味がない限り参加しなくて問題ありません。サラリーマンの場合、仕事(本業)があることから全く稼働がかからないというメリットは大きいと言えるでしょう。
一棟アパート・マンション投資でも同様に管理会社に委託することはできますが、マンション管理会社の選定を自身で行う必要があります。そして、質の悪い(共用部分の掃除や設備点検の質、入居者選定のレベルが低い等)マンション管理会社を選択してしまうと、空室率の増加し「収益の減少」に繋がることから、一棟アパート・マンションの方が高難易度と言えるでしょう。
〇災害後の修繕費用など、突発的かつ大きなお金がかからない
区分マンションの場合、毎月修繕積立費が発生します。この修繕積立費は他のオーナーを含めマンション全体で蓄えられているため、10～20年に1回の定期的な修繕工事だけではなく、地震など予測できない災害や事故によって、突発的に大規模な修繕工事が必要になった場合にも追加費用が発生することがありません。
〇生命保険の代替にできる。
不動産投資（区分）は生命保険の代わりとしても有効になります。不動産の購入でローンを組む際に「団体信用生命保険（団信）」に加入するため、債務者が死亡したり、高度障害となったり、返済が不可能になった場合にローン残債が免除となります。
結果、ローンを完済した状態で家族が不動産を相続できるため、生命保険の「死亡保障金」の代わりに、区分マンションを残すことができます。
個人的には中長期的に売却するスタイルためそこまで重要視していませんが、ご家族がいる方や保険金を抑えたい方にはメリットがある点かと思います。
＜デメリット＞
〇借金をしているとことに対する不安
メリットにも記述したように、不動産投資（区分）は銀行から融資を受けて開始をするため、数千万の借金をすることになります。年間の収支としてはプラスだとしても借金をしていることに対して、大きな不安を感じる方にはデメリットになると思います。
〇住宅ローンの借入れ時の影響
将来的に住宅ローンを組んでマイホームを購入する際に、不動産投資ローンがあると借入可能額が減る可能性があるため、マイホームを購入する計画がある方は、この点を考慮する必要があります。
