〇物件
不動産投資（区分）を成功させるには、いかに良い収益物件を選ぶかが大切です。
自身で物件を探すor業者から紹介された物件について、良い物件かを「目利きする力」が重要になります。
良い物件を選ぶ際のポイントは、以下のポイントが挙げられます。
＜高利回りの物件＞
物件の収益がいくらあがるかは利回りが大きく関係してくるので、単純に利回りが高い＝物件の収益性が高いとなります。
物件を見る際に注意するポイントは「表面利回り」ではなく、管理費、修繕費などの経費を除いた「実質利回り」になります。
表面利回り： 年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 ＝ 表面利回り
実質利回り：（年間家賃収入 － 年間経費） ÷ 物件の購入価格 ＝ 実質利回り
中古物件などは年間経費が高い場合が多いため、一見表面利回りが良さそうでも実質利回りが悪い物件があります。物件の利回りを確認するときは、必ず実質利回りを確認するようにしましょう。
＜空室リスクが低い物件＞
空室＝収入がゼロになってしまうことから、賃貸の需要が高く空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。
チェックするポイントとしては
交通の利便性（駅から徒歩何分）、周辺の環境（コンビニ、スーパーが近くにある等）、
部屋の間取り・設備（風呂、トイレ別、独立洗面台かどうか等）になります。
重要なのは実際に自分が住みたいと思える物件かどうか
になります。
自分が住みたいと思った物件は他の人も住みたいと思うはずのため、自身の感覚と照らして確認を行いましょう。
〇担当者
大前提として、不動産担当者は自社の利益を最大化させたいと考えていることから、少しでも高い値段でオーナーに売りたいと考えていると思いましょう。
良い担当者
・出口戦略を提案してくれる。
・定量的な数字、過去の実績を基に説明を行う。
・過度な期待を持たせることはしないで、現実的な数字で説明をしてくれる。
悪い担当者
・出口戦略を提案できない。（売るまでがゴールになっている。）
・オーナー側にとって不利な情報を出してこない。
・誤った情報（物件価格、家賃価格が下がらない等）を提示してくる。
〇物件購入時の交渉
物件の購入価格も大事なポイントです。
1点目に挙げた「高利回りの物件」も購入価格によって変わってきます。
例えば
物件価格：1000万円 、利回り ：5%
の物件があるとすると、年間収益は
年間収益 ＝ 1000万円 × 5% ＝ 50万円
になりますが、これをもし800万円で購入できれば、
利回り ＝ 50万円 ÷ 800万円 × 100 ＝ 6.25%
となり、利回りが上がります。
このように物件を安く購入することができれば、利回りも上がりますので、不動産購入時の価格交渉は大事になります。
しかし、私の感覚ではこれはかなりハードルが高いと思うので、粘り強く担当者と交渉を行いましょう。
※私も5件購入してきましたが、成功は1件のみです。
