【金利上昇シナリオ検証】長期収支シミュレーションで “3つの金利パターン” を比較

不動産投資の成否は、購入時の利回りではなく、 10年・20年・30年後の姿がどうなるか で決まります。

前回までの記事では、資金計画によって収益性がどう変わるかを 長期収支シミュレーションで検証しました。

• 【全額自己資金 vs 75％ローン】https://coconala.com/blogs/6168573/819914

• 【フルローン vs 75％ローン】https://coconala.com/blogs/6168573/820512

これらの結果から、「75％ローン」が最も堅実で合理的な資金計画である ことがわかりました。

■ 今回のテーマ：金利が上昇したらどうなるのか？

最近は日銀の政策金利がニュースで取り上げられ、「金利が上がったら返済はどうなるの？」 という不安の声が増えています。

そこで今回は、 「75％ローン」の資金計画をベースに、金利が上昇した場合の影響を30年長期収支シミュレーションで検証しました。

■ 金利上昇の3つのパターン

今回比較したのは次の3つです。

① 金利 2.0％のまま据え置き（現状維持）

② 毎年0.25％ずつ5年間上昇 → 6年目以降 3.25％

③ 毎年0.5％ずつ5年間上昇 → 6年目以降 4.5％（強めのストレスシナリオ）

■ 年間返済額の変化

年間の返済額は、金利の上昇とともに増えますが、パターン③ は パターン① と比べて年間の返済額が２割以上増加することがわかります。

年間返済額の変化　単位：千円

■ 基本条件

今回も前回と同じ1棟アパートをモデルケースとします。

基本条件は表のとおりです。

■ 金利上昇後の収支結果

30年の長期収支シミュレーションで検証した結果は、表の通りです。

● 資産額は着実に減少

金利が上がれば利息負担が増えるため、 当然ながら資産額は減少します。

しかし、ここで重要なのは次の点です。

● DSCR（借入金償還余裕率）が「1.25」を維持

パターン③（毎年0.5％上昇）でも DSCR＝1.25を維持しています。

一般的に 1.2以上なら返済安全圏 とされるため、 金利が4.5％まで上昇しても、 返済不能に陥るような危険な状態ではない ことがわかります。

■ グラフで見ると一目瞭然

グラフで比較すると、わかりやすくなりますので、パターン① と パターン③ のグラフを並べまてみます。

パターン①の収支推移グラフ

パターン③の収支推移グラフ

● 年間返済額（赤い線）が上昇

　　→ それに伴い DSCRが低下

● 税引き後キャッシュフロー（オレンジの線）が減少

　　→ 金利上昇の影響が直感的に理解できる

■ IRR（内部収益率）の結果

IRRとは、

投入した自己資金に対して、どれだけ効率よく資産を増やせたか

を表す指標です。

不動産投資の実力を測るうえで非常に重要な数値になります。

ここでも、グラフで比較すると、視覚的に理解しやすくなりますので、パターン① と パターン③ のグラフを並べまてみます。

パターン①の資産額推移

パターン③の資産額推移

IRR（内部収益率）の結果比較表

水色で塗られた貯蓄残高の幅が薄くなって、積上げグラフ全体がしぼんでいることがわかります。

パターン①と③の数値を比較すると、 IRRは着実に低下しています。

これは当然の結果で、利息が増えればキャッシュフローが減るためです。

しかし、ここで重要なのは次の点です。

● パターン③でも IRR＝5.5％

金利が4.5％まで上昇する “悲観的シナリオ” でも、 投資として成立する水準を維持している のです。

■ 今回の検証でわかったこと

✅ 金利が上昇すれば収益性は確実に低下する

✅ それでも「堅実な資金計画」なら耐えられる

✅ 75％ローンは金利上昇に対して強い

✅ 金利ニュースに振り回される必要はない

✅ 長期シミュレーションをしていれば不安は消える

特にパターン③は、金利が4.5％まで上昇するという 強めの悲観シナリオです。それでも今回のモデルケースでは、 深刻な状況にはならなかったわけです。

金利上昇は確かに怖いテーマです。

しかし、今回の検証が示したのは、堅実な資金計画を立てていれば、金利上昇のニュースに振り回される必要はない ということです。

つまり、長期収支シミュレーションによる事業計画は、リスク管理につながるということです。

■ 最後に

私はココナラで

不動産投資の長期収支シミュレーション作成サービス

を提供しています。

今回のような、不動産投資分析を

あなたの物件条件に合わせて作成します。

投資判断に迷われている方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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