第6回 「5年ルール・125％ルール」なら安心？

こんばんは！

社会派FPのコウダイです。

今回は、住宅ローンでよく聞く

「5年ルール・125％ルール」

についてです。

★そもそも「5年ルール」って何？

変動金利の住宅ローンでは、

金利が上がったからといって、

毎月の返済額がすぐに上がるとは限りません。

簡単に言うと、

金利が上がっても、毎月の返済額を5年間は基本的に据え置く

という仕組みです。

「じゃあ安心じゃん！」

と思いますよね。

ところがですねー

ここに落とし穴があります。

★返済額が変わらなくても「利息」は増える

例えば、

毎月10万円を返していたとします。

金利が上がったからといって、

すぐに11万円になるわけではない。

でも、

その10万円の中身は変わります。

金利が上がる

↓

支払う利息が増える

↓

元金に充てられるお金が減る

つまり、

毎月の返済額が同じでも、借金の減り方が遅くなる

ことがあります。

例えば

・金利上昇前

元金の返済：8万円

利息の支払い：2万円

合計支払額10万円

・金利上昇後

元金の返済：６万円

利息の支払い：４万円

合計支払額10万円

ざっくりこんなイメージです。

★そして「125％ルール」

「5年間ずっと返済額が変わらないの？」

というと、そうでもありません。

5年後に返済額を見直す際、

それまでの返済額の125％を上限とする

というのが

いわゆる125％ルールです。

例えば、

毎月10万円なら、

次の返済額は最大でも

12万5,000円

というイメージです。

ただし、

これはすべての住宅ローンに共通するルールではありません。

住宅金融支援機構の2025年度調査では、調査対象金融機関の77.1％が「5年・125％ルール」を採用していました。

つまり、

採用していない金融機関もあります。

「125％までしか上がらない」なら安心？

ここが今回、一番伝えたいところです。

「返済額の上昇を抑える」ことと、「負担が増えない」ことは別です。

例えば、

毎月10万円の返済だったものが、

125％ルールによって12万5,000円になったとします。

「最大12万5,000円なら大丈夫」

と思うかもしれません。

しかし、

金利上昇によって増えた利息を、

返済期間の中で払い切る必要があります。

日本銀行も、5年・125％ルールはあくまで返済額の急激な増加を抑えるための措置であり、元金の返済が当初より遅れた場合には、返済期間終了までに完済する必要があると説明しています。

5年・125％ルール

↓

「返済額が急激に増えるのを抑える仕組み」

です。

金利上昇そのものをなくしてくれるわけではありません。

言ってみれば、

家計への衝撃を和らげるクッション

のようなもの。

クッションがあるからといって、

衝撃そのものが消えるわけではありません。

今日のまとめ

今回のポイントは3つです。

① 5年ルール

→ 金利が上がっても返済額がすぐには変わらない場合がある

② 125％ルール

→ 返済額を見直す際、従来の125％を上限とする仕組みがある

③ どちらも「負担が消える制度」ではない

そして、

すべての住宅ローンに5年・125％ルールがあるわけではありません。

だから、

「変動金利だけど5年ルールがあるから大丈夫！」

と決めつけるのは危険です。

まずは、

自分が借りている住宅ローンに、どんなルールがあるのか？

契約書や金融機関の説明を確認すること。

これが家計防衛の第一歩です。

次回は、

「じゃあ、金利上昇時代に住宅ローンとどう付き合えばいい？」

という、いよいよ実践編です。

住宅ローンをすでに借りている人、

これから住宅を購入する人、

それぞれが何を確認しておけばいいのか。

FPの視点から整理していきます。

ではまた！