【区分マンション vs 1棟アパート】30年長期シミュレーションで判明した収益性と出口戦略の違い

前回までの記事では、区分マンション投資の長期シミュレーションを通して 「リスクを把握し、出口戦略まで含めて考えることが重要」 というお話をしました。

👉 区分マンションの長期シミュレーションの記事はこちら （ https://coconala.com/blogs/6168573/816230 ）

今回はその続編として、 同じ自己資金を投入した場合、区分マンションと1棟アパートではどちらが効率的なのか？ このテーマを、長期シミュレーションで比較検証します。

■ 今回の比較条件

今回のモデルケースは、関東地方の地方都市にある 総戸数4戸の小規模アパート

• 購入価格：2270万円

• 頭金：570万円（25％）

• 自己資金：980万円（頭金+諸経費＋大規模修繕費含む）

• 金利：2.0％（区分マンションと同条件）

区分マンションと同額の自己資金を投入していますが、 賃貸構造が違うため 借入額・融資期間・収益構造がそもそも別物 です。

つまり、同じ不動産投資でも 同じ土俵ではない ということです。その違いが30年収支シミュレーションでどう表れるのかを見ていきます。

■ 基本条件

■ 資産推移の結果

区分マンションと1棟アパートの30年収支比較表

IRR（内部収益率）シミュレーション結果比較表

収支の推移グラフを比較

純資産の推移グラフを比較

■ 結論：1棟アパートのパフォーマンスが圧倒的に高い

区分マンションより築年数が古いにもかかわらず、 1棟アパートの収益性は圧倒的に高い結果 となりました。

● DSCR（返済余力）は常に1.5以上

キャッシュフローが安定し、返済リスクが低い状態を維持。

● 30年間で貯蓄額1500万円以上

税引き後キャッシュフローから修繕積立金を控除した実質貯蓄額です。 修繕積立金は30年間で約1000万円。 これは入居率維持のために 必ず必要な費用 と考えてください。

● 実勢価格の下落率は区分マンションの方が大きい

区分マンションは管理費・修繕積立金の増加により収益率が低下しやすく、 築年数が経つほど評価額が下がる傾向があります。

■ IRR（内部収益率）で比較すると一目瞭然

• 区分マンション（18年保有）…年利1.7％

• 1棟アパート（18年保有）…年利7.1％

同じ自己資金を投じた場合、 投資効率はアパートが圧倒的に高い という結果です。

さらに、30年間保有しても問題となる指標は見当たりません。 IRRは各比較表の数値を総合的に反映する指標なので、この差は非常に大きいと言えます。

■ 1棟アパートにおける30年保有時の出口戦略

1棟アパートにおいて、30年保有時のIRRは 年利6.2％ に低下します。理由は、大規模修繕と家賃下落によるものです。

家賃が下がると入居者属性にも影響し、家賃滞納のリスクや収益性の低下にもつながります。

そこで、大規模修繕を実施する前に出口を検討する という判断が合理的です。築50年に掛かる手前が目安ではないでしょうか。

■ １棟アパートの出口は「売却」だけではない

区分マンションと大きく違うのはここです。

• 売却

• 建替え

• フル・リノベーション

• 更地化して別用途へ転換

オーナーの判断で複数の選択肢を取れる のが１棟アパートの強みです。区分マンションでは管理組合の合意形成が必要になるため、 自由度は大きく制限されます。

この「出口の柔軟性」は、 長期投資において非常に大きなメリットです。

■ 最後に

私はココナラで 長期シミュレーションサービス を提供しています。 今回のような比較検証や、出口戦略の判断材料を あなたの物件に合わせて具体的に作成できます。

投資判断に迷われている方は、ぜひ一度ご相談ください。

https://coconala.com/services/4320156