長期シミュレーションは意味がない？それとも必要？ 区分マンション投資の「予測」と「出口戦略」の考え方

前回の記事では、区分マンション投資を30年間保有した場合の長期シミュレーションについて解説しました。

もっとも、この考え方に対しては、

「30年後の不動産市場や経済情勢を正確に予測できる人などいないのではないか」

という見方もあるでしょう。

確かにその通りです。

30年後の家賃水準も、不動産価格も、金利も、修繕積立金も、正確に予測できる人はいません。

では、長期シミュレーションは意味がないのでしょうか。

私はそうは思いません。

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長期シミュレーションの目的は「未来を当てること」ではない

誤解されがちですが、長期シミュレーションは未来を予言するためのものではないということです。

本来の目的は、

「どのようなリスクがあるのかを事前に把握すること」

にあります。

例えば、

• 家賃が10％下落したらどうなるか

• 修繕積立金が上昇したらどうなるか

• 大規模修繕が発生したらどうなるか

• 空室期間が長引いたらどうなるか

こうした複数のケースを検証することで、

「どこまでなら耐えられる投資なのか」

を確認することができます。

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出口戦略は長期シミュレーションの重要な検証項目

一方で、

「出口戦略が大切」

という意見もあります。

私もその考えには賛成です。

ただし、

出口戦略と長期シミュレーションは別物ではありません。

むしろ、

出口戦略こそ長期シミュレーションの重要な検証項目の一つ

ということです。

投資を始める時点で、

• 5年後に売却したらどうか

• 10年後ならどうか

• 15年後ならどうか

を検討しておくことで、

市場環境の変化にも柔軟に対応することができます。

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違和感を覚える「○年で回収できます」という表現

不動産投資では、

「15年で回収できます」

「20年で回収できます」

という表現をよく見かけます。

しかし、この言葉だけでは投資判断はできません。

なぜなら、

• 売却価格を考慮しているか

• 税金を考慮しているか

• 修繕費を反映しているか

• 融資を前提としているか

が分からないからです。

投資の成果は、

家賃収入や実質利回りだけで決まるものではありません。

最終的には、

保有期間中のキャッシュフローと売却時の手残りを合わせた総合的な評価

が必要だと考えています。

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重視しているのは「安全域」

未来は予測できません。

だからこそ、

シミュレーション結果そのものより、

どれだけ安全域があるか

を重視しています。

想定より家賃が下がったとしても、

修繕費が増えたとしても、

出口価格が下がったとしても、

致命傷にならない。

そんな投資であれば、未来の不確実性にも対応しやすくなります。

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まとめ

長期シミュレーションは未来予測が目的ではありません。

また、出口戦略と対立する考え方でもありません。

「長期シミュレーションでリスクを確認し、その中で出口戦略も考える」

これが重要だと考えています。

未来の結果を予言することはできません。

しかし、

未来に備えることはできます。

区分マンション投資で本当に大切なのは、収支表に記載された数字そのものを将来予測として受け止めることではなく、そのシミュレーションを通じて、想定どおりに進まなかった場合でも投資として成り立つのかを確認することです。

• 家賃が下落したらどうなるのか

• 修繕積立金が値上がりしたらどうなるのか

• 空室期間が長引いたらどうなるのか

• 売却価格が想定を下回ったらどうなるのか

こうした複数のシナリオを検証することで、その投資がどの程度のリスクに耐えられるのかが見えてきます。

私は、長期シミュレーションの価値は、不確実な未来に備えるための判断材料を得ることにあると考えています。

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次の記事では、前回と同じ自己資金額を前提条件として、

゛区分マンション” と ゛1棟アパート” について長期収支シミュレーションを比較検証してみたいと思います。

同じ投資額であっても、投資対象が変わればキャッシュフローやリスク、そして将来の資産形成にどのような違いが生じるのかを具体的な数値で確認していきます。

また、今回ご紹介したような長期収支シミュレーションは、私がココナラで提供しているサービスでも作成可能です。

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