区分マンション投資は本当に儲かるのか？30年間の収支シミュレーションから見えた意外な結論

区分マンション投資の提案を受けた際、多くの場合は購入時点の収支表を見せられます。

しかし、本当に重要なのは購入後30年間で収支がどのように変化するかです。

特に近年は、

・管理費の上昇

・修繕積立金の引き上げ

・家賃の下落

・金利上昇リスク

など、将来の収支に影響する要素が増えています。

そこで今回は、首都圏のファミリータイプ区分マンションをモデルケースとして、30年間の収支シミュレーションを作成しました。

シミュレーションでは、単純なキャッシュフローだけでなく、

• DSCR（債務返済余裕率）

• IRR（投資収益率）

• 管理費上昇

• 修繕積立金上昇

• 家賃下落

まで考慮しています。

すると、多くの投資家が想像している結果とは異なる結論が見えてきました。

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今回のシミュレーション条件

今回のモデルケースは、実際の販売資料を参考にしながら、比較的現実的な条件を設定しています。

主な前提条件

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まず結論から

シミュレーションの結果、最も投資効率が高かったのは保有18年前後という結果になりました。

一般的には、

「ローン完済まで保有した方が得」

と思われがちです。

しかし実際に収支や投資効率を分析すると、必ずしもそうとは限りません。

区分マンション投資では、

いつ買うか以上に、いつ売るかが重要

であることが分かります。

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なぜ収支が悪化していくのか

区分マンション投資では、時間の経過とともに次の3つの変化が発生します。

① 家賃の下落

築年数の経過に伴い、家賃は徐々に下落します。

人気エリアであっても、新築プレミアムがなくなれば一定の賃料調整は避けられません。

収入が減少することで、毎月のキャッシュフローは徐々に圧迫されていきます。

② 管理費の上昇

近年は管理員不足や人件費上昇により、管理費改定を実施するマンションが増えています。

築年数が経過すると設備点検や維持管理コストも増加するため、所有者負担は徐々に重くなります。

③ 修繕積立金の上昇

現在、多くの管理組合では長期修繕計画の見直しが進められています。

特に、

• マンション管理計画認定制度

• マンション管理適正評価制度

の創設以降、修繕積立金不足を放置することが難しくなりました。

その結果、築15年から20年頃に大幅な値上げが行われるケースも珍しくありません。

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30年間の推移をグラフで確認する

家賃下落、管理費上昇、修繕積立金上昇を反映すると、収支は次第に変化していきます。

グラフを見ると、家賃収入は徐々に減少する一方で、支出は増加しています。

その結果、

• キャッシュフローは年々減少

• DSCRも徐々に悪化

• 後半では収支悪化が顕著

という結果になりました。

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DSCRで見る事業継続性

投資用不動産ではDSCRが非常に重要です。

DSCRとは、

「物件収益が借入返済額の何倍あるか」

を示す指標です。

一般的には、

• 1.20以上・・・健全

• 1.10前後・・・注意

• 1.00未満・・・警戒

と考えられています。

今回のシミュレーションでは、築年数の経過とともにDSCRが低下していく結果となりました。

つまり、

購入時は問題がなくても、将来的には収益性が低下する可能性がある

ということです。

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IRRで考える最適な売却時期

区分マンション投資では、

毎月のキャッシュフローだけを見ていては本質を見誤ります。

なぜなら、

投資利益の大部分が売却時に確定するケースも多いからです。

そこでIRR（内部収益率）を用いて分析しました。

分析の結果、

最も投資効率が高かったのは保有18年前後でした。

つまり、

長く持つことが必ずしも正解ではなく、

収益性が高いうちに売却するという選択肢も十分に合理的

ということになります。

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ワンルームよりファミリータイプが有利な理由

出口戦略を考えた場合、ファミリータイプには大きなメリットがあります。

それは、

投資家だけでなく実需層も買主になり得ることです。

築年数が経過すると投資家向け需要は減少していきます。

しかしファミリータイプであれば、

マイホーム購入層への売却も期待できます。

出口の選択肢が多いことは、投資において大きな強みになります。

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まとめ

今回の30年間シミュレーションから分かったことは次の3点です。

✅ 区分マンション投資は長期保有が必ずしも有利とは限らない

✅ 家賃下落と修繕積立金上昇が収支に大きく影響する

✅ 購入前に出口戦略まで考えておくことが重要

区分マンション投資は、購入時の収支だけでは判断できません。

将来の管理費、修繕積立金、家賃下落まで織り込んだ長期シミュレーションを行うことで、より現実的な投資判断が可能になります。

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マンション管理士 × 賃貸不動産経営管理士による収支分析サービス

私はココナラにて、

• 区分マンション投資分析

• 30年収支シミュレーション

• DSCR分析

• IRR分析

• 出口戦略の検証

を行っています。

購入前に本当に利益が出るのか確認したい方は、お気軽にご相談ください。

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