3点ユニットは本当に決まらない？買う前に確かめる3つのこと

バス、トイレ、洗面台が一つの部屋にまとまった「3点ユニット」。区分マンションや古いアパートを探していると、利回りは良いのに浴室は3点ユニット、という物件に出会うことがあります。「3点ユニットは決まらない」という声もあり、気になるところです。

賃貸仲介の現場で11年、部屋探しのお客さまをご案内してきた立場から先に答えると、3点ユニットは「決まらない」のではありません。「決まる家賃の帯が下がる」のです。この記事では、その理由と、買う前に確かめておきたい3つのことをまとめます。

「必須」の条件の総合1位は、バス・トイレ別

不動産・住宅情報サービスのLIFULL HOME'Sが2026年4月に発表した「住まい探しの絶対条件ランキング2026」は、2025年の1年間に、このサービスでスマートフォンから賃貸物件を探した人が「必須」にした条件を、都道府県ごとに集計したものです。都道府県ごとの順位を点数にして合計した総合の順位で、バス・トイレ別は1位でした。東京都や大阪府など20の都道府県で1位、残りの27県でも駐車場ありに次ぐ2位です。現場では、バス・トイレ別は当たり前すぎて、あえて口にしないお客さまも多いくらいでした。

必須にした条件に合わない部屋は、その人の検索結果に出てきません。3点ユニットの部屋は、バス・トイレ別で絞って探す人には見てもらえないところから、募集を始めることになります。

3点ユニットは、決まる家賃の帯が下がる

それでも、3点ユニットの部屋にも入居者は付きます。部屋を探す人の中には、設備より家賃の安さや駅からの近さを優先する人もいるからです。ただ、バス・トイレ別の部屋と同じ家賃では、並べられたときに選ばれにくくなります。3点ユニットの部屋が決まるのは、同じ駅、同じくらいの広さのバス・トイレ別の部屋より、下の家賃の帯です。

一方で、都市部で駅に近い3点ユニットは、むしろ強いことがあります。家賃が安く駅にも近いので、3点ユニットを気にしない層が一定数いて、いつも満室の建物もありました。強さの元は、帯が下がったぶんの家賃の安さと、駅からの近さです。反対に、駅から遠く、家賃もバス・トイレ別の部屋と変わらない3点ユニットは、選ばれる理由が残りにくくなります。

買う前に確かめたい3つのこと

1つ目は、近くの3点ユニットが、どの家賃の帯で募集されているかです。ポータルサイトで、物件の最寄り駅で広さと築年数が近い部屋を検索し、間取り図や設備の欄から3点ユニットの部屋を拾い出して、家賃を並べます。次に「バス・トイレ別」を付けて検索し、同じように並べます。二つの家賃の差が、近くで3点ユニットの帯がどれだけ下がっているかの目安です。募集中の家賃は、そのまま決まる額とは限らないので、実際に決まった家賃を管理会社や仲介会社に聞けると、より確かな目安になります。

2つ目は、今の家賃を、その帯と並べることです。入居者が住んだまま売られる物件（オーナーチェンジ）では、今の家賃が何年も前の契約で決まった額のことがあります。入居した時期は、売主側から出る入居者の一覧（レントロール）や賃貸借契約書で分かります。今の家賃が近くの3点ユニットの帯より高いなら、退去の後は帯まで下がる前提で、収支を考えておきます。

3つ目は、バス・トイレを分けられるかどうかです。分けるには、浴室とトイレをそれぞれ収める広さと、トイレの排水をつなぐ管の位置が合うかどうかが鍵になります。工事会社に現地を見てもらい、できるかどうかと費用を出してもらえれば、その費用を見込んで買値を考えられます。入居者が住んでいて室内を見られないときは、分けられない前提で考えておきます。

区分マンションなら、管理規約も確かめます。国が示している管理規約のひな形（マンション標準管理規約）では、ほかの部屋や共用部分に影響するおそれのある工事は、前もって理事長に申請し、承認を受けることになっています。その解説では、承認が要る工事の例に、ユニットバスの設置や、配管の枝管の取り付けと取り替えが挙がっています。実際の決まりはマンションごとに違うので、買う前に管理規約を取り寄せて手続きを確かめておきます。

3点ユニットは、家賃の帯と立地で見る

3点ユニットは、それだけで「決まらない部屋」になるわけではありません。決まる家賃の帯が下がる、という前提で、近くの3点ユニットの帯を調べ、今の家賃をその帯と並べ、分けられるかを確かめておくこと。そのうえで、駅からの近さのように、その帯で選ばれる強みがあるかを見ることが、3点ユニットの物件を見るときの出発点になります。

3点ユニットは、私がまとめた「賃貸需要チェッカー」の31項目のうちの1つです。立地、建物、部屋の設備、募集の条件、周りの需要まで31項目に答えると、チェッカーが、買った後では変えられない弱点と、お金と工夫で直せる弱点を分けて点数にし、検索で外されやすい要因を赤で示します。3点ユニットは赤で示す要因の一つですが、駅からの距離や、相場と比べた家賃は、別の項目として点にします。投資の可否を判断するものではなく、候補を見比べるための一次選定の道具です。気になる物件を並べて比べてみたい方は、すぐ下の出品サービスのリンクから、よければのぞいてみてください。