サブリース VS 一般管理委託 ～30年収支シミュレーションで徹底比較してみました～

前回の記事では、サブリース契約のメリットとデメリットについて解説しました。

不動産オーナーの方からよくいただく質問があります。

「結局、サブリースと一般管理委託ではどちらが得なのですか？」

実は、この質問に対する答えはとても難しいものです。

なぜなら、

• 物件価格

• 借入条件

• 築年数

• 空室率

• 家賃下落率

• 修繕計画

によって結果が大きく変わるからです。

そこで今回は、首都圏にある収益アパートをモデルケースとして、30年間の長期収支シミュレーションを作成し、

サブリース契約と一般管理委託契約を比較検証

してみました。

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■ 結　論

今回のシミュレーションでは、

収支面においては大きな差はなく、ほぼ互角という結果になりました。

一般的には

• サブリースは損

• 一般管理の方が有利

と語られることがありますが、実際には単純な話ではありません。

まずは結果をご覧ください。

表① サブリースと一般管理委託の30年収支比較

シミュレーションの結果を見ると、

• 一般管理委託は資産価値の最大化を狙いやすい

• サブリースは収入の安定性に優れる

という特徴が数字にも表れました。

毎年の収支シミュレーションを見ると大差はありませんが、投資効率の推移には興味深い違いが見られました。

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■ 注目したのはIRR（内部収益率）

今回特に注目したのは、IRR（内部収益率）です。

IRRとは、投資した資金がどれだけ効率よく利益を生み出したかを測る代表的な指標です。

不動産投資では、単純なキャッシュフローだけでなく、

「投下資金に対する効率」

を確認することも重要になります。

表② IRR（内部収益率）推移

シミュレーション結果では、

一般管理委託の方が比較的早い段階で投資効率が高くなる傾向が見られました。

一方でサブリースは、

• 空室リスクの軽減

• 収入の安定化

• キャッシュフローの平準化

といった効果が長期的に作用し、サブリースでは保有期間が長くなるほど投資効率が高くなる結果となりました。

つまり、

「短期的な収益性を重視するのか」

それとも

「長期的な安定性を重視するのか」

によって選択肢は変わってきます。

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■ なぜ結果が異なるのか？

一般管理委託の場合、

• 家賃収入を最大限確保できる

• 賃料設定の自由度が高い

• 管理費率が比較的低い

というメリットがあります。

その反面、

• 空室リスク

• 滞納リスク

• 入退去対応

• 募集活動

などの影響を直接受けます。

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一方、サブリース契約には、

• 修繕費保証

• 管理負担の軽減

• 空室リスクの低減

という大きなメリットがあります。

しかし、

• サブリース手数料

の負担が大きいため、短期的な収益性だけを見ると不利になるケースもあります。

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■ 今回のシミュレーション条件

当然ながら、シミュレーション結果は前提条件によって変わります。

今回設定した主な条件は以下の通りです。

表③ 不動産投資シミュレーションの前提条件

【共通条件】

【比較条件】

表の中で、原状回復費用や大規模修繕費用については、実際の長期修繕計画や各種業界資料を参考に設定しています。

そのため、一般的な収支シミュレーションよりも現実に近い試算になっていると思います。

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■ 固定観念で捉えるべきではない

検証の結果、

サブリースだから有利でもなく、

一般管理委託だから有利でもなく、

両者が互角のパフォーマンスを有していることが判明しました。

重要なのは、

その物件に対して

• どのような経営方針を立てるか

• 何年間保有するか

• どの程度リスクを許容できるか

• 何を優先させるか

を整理することだと考えています。

同じ物件でも、

前提条件を少し変更するだけで結果が大きく変わる場合があります。

インターネット上には様々な情報が溢れています。

しかし、最終的には

「自分の物件の場合にはどうなるのか」

を自分自身でカスタマイズすることが大切です。

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不動産投資はシミュレーションで判断する時代です

私はこれまでの建設・不動産・管理業務の経験を活かし、

• 長期収支シミュレーション

• キャッシュフロー分析

• IRR分析

• NOI分析

• 修繕計画の検証

• 投資判断サポート

などを行っています。

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そのような方はお気軽にご相談ください。

数字と根拠に基づいて、投資判断をサポートいたします。

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■「感覚ではなく、数字で判断する。」

不動産投資の成功確率を高めるために、まずは長期収支シミュレーションから始めてみませんか。