区分マンション投資で必ず確認すべき「修繕積立金の落とし穴」

区分マンションの収支シミュレーションで“必ず”確認すべきポイント  

区分マンションを収益物件として検討するとき、多くの人が見落としてしまう重要なポイントがあります。  

それは **「修繕積立金が本来必要な額よりも、かなり少なく設定されていることが多い」** という事実です。

 ■ なぜ修繕積立金は“少なく設定されている”のか  

私はマンションディベロッパーで管理業務に携わっていた経験があり、分譲の裏側をよく知っています。

新築マンションを売り出す際、ディベロッパーは **修繕積立金をできるだけ低く設定します。**  

理由は単純で、  

**「月々の支払いが安いほうが売れやすいから」** です。

もちろん長期修繕計画は作成されていますが、購入者の多くはその内容を細かく確認しません。  

「新築時の修繕積立金が安い＝そんなものだろう」と思ってしまうわけです。

しかし入居後数年が経ち、理事会を経験する頃になると、管理会社から現実を知らされます。

- この積立金では将来の修繕に足りない  

- 本来必要な額はもっと高い  

- 早めに値上げしないと大規模修繕に間に合わない  

ところが、修繕積立金の値上げには管理組合の合意形成が必要で、簡単には進みません。  

その結果、**大規模修繕のタイミングで積立金不足が発生し、一時金徴収など住民の負担が一気に重くなる** のです。

近年は施工費の高騰もあり、状況はさらに厳しくなっています。

■ 投資家がやるべき「正しい収支シミュレーション」とは  

このような背景があるため、私は収益物件の収支シミュレーションを作成する際、  

**“現在の修繕積立金”ではなく、“本来必要な修繕積立金”を経費として計上します。**

修繕積立金は会計上、経費として認められています。  

だからこそ、正しい金額を入れないと、実態を反映したシミュレーションになりません。

結果として、

- 不動産会社が提示する収支より経費が増える  

- NOI（経常利益）が低くなる  

というケースが非常に多いです。

しかし、これこそが **「本当の収支」** です。  

甘い数字でシミュレーションを作っても、後で必ず苦しくなります。

■ 正しい収支を知ることが、投資の成功につながる  

区分マンション投資は、修繕積立金の設定次第で収支が大きく変わります。  

だからこそ、**正しい積立金を前提にしたシミュレーションが必須** です。

私はマンション管理の現場を経験してきたからこそ、  

「どの物件がどれくらい積立金不足になりやすいか」  

「どの程度の積立金が本来必要か」  

を具体的に判断できます。

■ 正しい収支を知りたい方へ  

もしあなたが、

- 区分マンション投資を検討している  

- 不動産会社のシミュレーションが本当に正しいのか不安  

- 将来の修繕リスクまで含めた“リアルな収支”を知りたい  

という方であれば、  

私がココナラで提供している **不動産収支シミュレーションサービス** を活用してみてください。

あなたの物件に合わせて、  

**「本当に必要な修繕積立金を反映した収支」** を作成します。

投資判断の精度が一気に上がります。

✨最後に  

区分マンション投資は、修繕積立金を正しく理解できるかどうかで成否が分かれます。  

甘い数字ではなく、現実的な数字で判断することが、長期的な成功につながります。

あなたの投資が、確かな根拠に基づいたものになるよう、ぜひ力にならせてください。

ココナラサービス👇

https://coconala.com/services/4297311